买了5套房后，我悟出了3句黄金规律

大部分人自以为理解的，其实背后还有无限的未知。

今天这篇给大家聊聊一个成熟购房者应该具备的素养。我昨天翻了一下魔都财观以往的文章，已经输出超过500+的原创了。从之前的单打独斗，到现在也有几个志同道合的团队成员，这里有四大行的中层管理，有500强玩金融的90后新秀，也有混迹房产圈多年的老炮。我们每个人都从不同的行业，不同的专业分析角度，试图去跟大家把房地产的混沌说个一清二白。但最近我发现一个很有趣的现象：不管是唱空还是唱多，说回暖还是冷冻，总有人跳出来跟你杠上半天。刚开始我会在后台拿数据和事实和这些不同的声音理论一番，但是现在我想明白了，有些人始终不愿意面对事实。仔细想想其实就像我开头这句话，有些人的思维被眼前的认知框住了。更扎心的是，还有些人其实没那么懂买房。今天的内容有点忠言逆耳，想提升自己的购房者，建议你把它看完。
01有句话我一直用来鞭策自己：很多人觉得他们在思考，而实际上他们只是在重新整理自己的偏见。这里没有贬低任何人的意思，我也经常反思自己，通过不断的学习来撇除自己的固有偏见。但愿意听进去并且真正愿意学习实践的人，还是太少了。举个例子，魔都财观举办过很多线下讲座，我们团队也分享过很多买房过程中的干货和心得，大家听的时候都很认真，但到了提问环节，总是会画风一转：XX城市有价值吗？这个板块有价值吗？买哪几个小区能获利？还能实现翻倍收益吗？买A盘好还是B盘好？....不是说这些问题不好，但我觉得问这个问题前，你心里肯定有自己的解读和答案，最应该做的是，把自己的理解拿出来和我争论一番，然后以此来佐证自己的观点。对了，就用自己的观点，错了，就听我的建议。但绝大部分人不是，说穿了就想做一个伸手党。

所以很多人买房，都懒得思考。要么就干脆听中介的，要么就自己拍脑袋，还有稍微好点的，会去咨询懂房产的朋友或大V。以上全错。只要稍微深度思考你就会明白，中介不完全是你的朋友，他们的核心诉求是促成交易。你真正想要什么，房子有哪些缺点暗坑，这些并不在他的考虑范围之内。他们关心的，是你会不会在这里成交，会不会买他们房源库里的房子。ps：这一点，魔都财观努力想做出不一样的

购房服务

，有兴趣的话了解一下拍脑袋就更随意了，大多会有这样的想法：有人说既然刚需随便买，投资尽管加，只要上车就行。所以想这么多没用，不如干脆不想。我还不如花这些时间去好好挣钱。但你有没有想过，这个想法其实是极度不负责任的，把房产这个大宗商品投资交给运气，这是赌徒心理，房产也过了闭着眼就能赚钱的时代了。很多人一辈子只可能买一套房，对于经纪人和销售来说，你只是物化后的一笔单子，但对你来说，可能就是一生的负担。找懂行的朋友或大V，相对是个不错的选择，但也会存在一定的风险。懂行的朋友还好，但怕就怕朋友也是一知半解，买过一套房就跟你长篇大论，然后影响你的购房决策，最后执意让你买入错误的区域，这是无法挽回的损失，你也不能因此去和别人断交，两面痛苦。而大V说什么就买什么，看似的确不用思考。但可能会涉及到广告费或返佣，说的可能并不一定都是实话。买房这件事，说到底还是得靠自己，没人能代替你思考的。要知道，人过生活在多大程度上按照自己的思想，在多大程度上顺从别人的想法，这是人与人之间的重大区别之一。
02有人会说，你说的道理我都懂，我也在学习思考，却依然买不到好房子。原因就是，懒得行动。要知道关于房产投资的科技树或者实战打法，总共就那么多，只要仔细研究，几周或几个月内，基本就能全部掌握。有兴趣的，可以关注下我们的

买房学堂系列文章

，大部分精华都写过了。但只掌握心法是远远不够的，你需要的是实践。今天我们重点说说第一步，也是最关键的一步，就是踩盘，要看够多的房子。

很多朋友过来线下交流的时候，房产投资心法和技巧、板块和区域理解，讲起来头头是道，感觉已经是半个房产专家。但一细问看过哪些楼盘？买在哪？买了几套？他们就开始会有很大的落差，脸上的得意会瞬间被慌张掩盖，因为有些人实战经验不足，看过的楼盘也不多，充其量算是理论专家。有研究表明，专业来源于刻意练习，而踩盘，其实就是一件极其耗费体力和心力的活动。得提前联系好中介，安排带看和时间，在看房过程中，需要花心思去记住小区的关键信息，包括楼龄、朝向、主力户型和历史成交价等等。看完小区之后，要顺便逛逛周边环境，时间充裕的，还可以试着走到附近的地铁站和超市，记录路上花费的时间和所见所感。更细致的踩盘，至少要在不同时间段，看两次房。白天看房型、看采光、看人流、看周边环境，晚上要多注意看噪音、看安保、看停车、看亮灯率，这些都会影响到最终的居住体验。我的实操经验是，你这样看房的话，从一大早开始看到晚上不方便敲门，一天最多也只能看12套房。然后你大概需要看满30套房子，才能了解一、二个板块，看满60套房子了解一个片区。看完200套房子甚至更多，才能了解一个城市。看过足够多的房子之后，你对楼市的会变得非常敏感。你会知道，上海的房子其实是有代际变化的，不同年代的产品，都有它适合的用途，按照场景选择，你大概率不会买错。比如，当下如果希望买的房子涨得快一点的话，2005年到2015年带学区的中外环、电梯、次新板楼、中高楼层的房子是最理想的选择。

这些真正的实操经验，是让你和那些理论家拉开距离的关键，所以理解为什么有些人懂得多却买的少吗？他们没实地看过盘，就不会坚定的认可某个板块，也不会挑到好房子或笋盘，而实操经验足的玩家，看过一定会倒逼自己——如何通过多个途径和办法筹得首付，这个盘我买入卖出是否就可以腾挪20%的利差。实地看盘的人，才是买房最多的人，他们懂自己想要什么房子，也懂得什么房子适合自己，而这些因素，通通都会倒逼他们去买房。没钱想办法也要筹钱，没资格想办法也要获得资格。五年十年后，有些人还停留在纸面，有些人却已经买了5套房。如果懒得去行动，不想去看房踩盘，那么，买房增值很可能就与你无缘。
03有的人还会问，我也思考了，也行动了，也踩了几百套盘了，为什么买入的标的或者收益率总比别人低。原因就是：懒得麻烦。在很多人的印象里，买房似乎很简单，带好钱买个房就好。我问过不少粉丝，为什么不考虑买二手，而直接想选择新房？最常见的原因，不是因为楼龄新，也不是因为有限价，而是因为大部分人嫌二手房麻烦，不仅有税费，还要去做赎楼，买新房就相对轻松省事。但想要通过房产增值，二手房才是更好的选择。你可以随意去问买入过5套房产以上的人，他们再投资基本不会选择新房。因为除了押中潜力板块的线上利润外，我们还非常看重房产议价带来的线下利润。而当你买新房的时候，售楼处的灯光音响咖啡，都算在你的购房成本里。而当你未来出售时，新房最有价值的处房权也已经没有了。最关键的是，新房议价对手你面对的是思维缜密的营销总，买的没有卖的精，你很难拿到很大折扣。但是二手房不一样，同时找多个房东谈判，总有一个能谈下来，当下的疫情更是放大了这个效果。有不少买家，就是因为怕麻烦，所以错过二手房淘笋的机会。比如在上海闵行浦江镇，在售的新房，毛坯单价在7万左右，120平的三房总价达840万，而同属一个开发商建造的前期次新房，同样面积、同样户型的总价只要668万，还是带装修、即买即住的现房，加上税费、中介费以及考虑几年房龄，买二手房也能为你省下一百多万。

在买房上，嫌麻烦的事例还有很多，比如有人怕多看房麻烦，看了几套就自我感觉良好，于是着急下定，买完之后才发现不对。有的在月供上怕麻烦，我身边不少朋友，刚开始都会有全款买房的想法，或者是10-20年等额本金，赶紧还完，原因就是不想付这么多利息，怕负债太高。还有的怕筹钱麻烦，让他们办信用卡用来消费，省下资金买房，像是要他们的命一样，总是跟我抱怨，之前都没办过信用卡，怕忘记还了怎么办，然后为了图简单，偷偷点开短信，办了利率18%以上的分期信用贷。我接触过最头疼的粉丝，是连入户挪房票都嫌麻烦，这类粉丝往往都在外地，看到房价利好消息后，总是问我上海深圳能不能买。等到我聊到落户房票，需要几千至几万不等的费用后，这些粉丝突然就不了了之，过一段时间后看到楼市回暖，很可能又跑来问能不能买，于是如此往复。由于工作原因，我经常会碰到很多粉丝咨询，聊过几句后，基本就能判断，谁买房能获利，谁买房可能会踩坑。那些愿意认真踩盘，愿意去做正确、但有点麻烦事情的人，投资增值的可能性，相对会更高。而怕麻烦，懒得去弄的这些人，后面等待他们的，也许是更多的麻烦。因为怕麻烦本身，就是最大的麻烦。
04写到最后颇有感触，因为恰逢上海楼市、深圳楼市回暖，有些嗅觉敏锐的买房人开始联系我们，当然也有人非常犹豫。我觉得吧，多空自取，无可厚非，每个人都有自己的选择。但是我希望大家永远不要让固定思维框住自己，要一直保持思考，并不断的实践行动，永远都不要怕麻烦。不仅仅是买房，这三句话，可以贯穿所有人的一生。

以上是正文，来自观观和楚门。

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