一. 关于现金流折现法
1.1 什么是现金流折现法？
现金流量折现法是通过预测公司将来的现金流量并按照一定的贴现率计算公司的现值，从而确定股票发行价格的定价方法。
更由于它是巴菲特用于评估上市公司价值的惯用方法，而倍受价值投资者们所关注和推崇。
现金流折现法的核心理论依据是“企业的终极价值来源，是能从企业拿走且不影响企业正常运营的现金总和”。即企业未来可预期的真实回报(自由现金流)决定了企业在投资者眼中的价值。这个逻辑对于一个投资者来说十分合理。
为了更好地理解现金流折现法，先要理解两个名词：自由现金流和折现。自由现金流是企业经营活动流入现金净额减去维持现有生意运转必须的现金投入，就等于企业真正可以给投资者的回报。而这个回报是未来的，需要折算到当前的价值，这个过程就叫折现。这个很容易理解，因为未来的100元在当前的价值要低于100元，到底值多少钱，要看几个因素，后面具体解释。
1.2 如何使用？
理解了现金流折现法的概念，真正要用这种方法来估算企业的价值，其实只需要两步：第一，预期企业在存续期内每年的现金流量；第二，用一个合理的折现率将其折算到当前的价值。但这里涉及三个重要的指标:
- 每年现金流量: 含义不用多解释，但怎么得到这个值？通常的做法可以根据企业过去表现和行业水平预估一个公允的值 。比如企业去年现金流量是1000万，所处行业增速平均为每年5%，那很容易据此推算出该企业每年的现金流量；
- 企业存续期: 表示对企业能够持续经营的时间长度预期。很明显企业经营时间越长就能够带来更多的投资回报。实际操作中我们通常用一个永续增长率来描述这个预期，永续增长率取值1%~5%，值越高代表企业存续期越长；
- 折现率: 表示未来的现金折算到当前价值的打折比例。折现率 = 无风险投资收益率 + 风险溢价。比如我们今天把100块钱存入银行定期或者买国债(认为几乎0风险)，到期时的收益率就是无风险投资收益率。意思是未来的现金到当前价值的折价至少高于这个比率，而投资企业的风险肯定高于银行定期或国债，所以需要再增加一个风险溢价。风险溢价的大小取决于投资者的风险偏好和对企业未来风险的预期。其实这个折现率，就代表了投资者对于未来投资收益率的一个预期，可以自行理解一下。
理解了上述三个关键指标，就可以按公式计算企业价值了：
上面这是最朴素的公式，在实操中会有一些难度：1. N值(企业存续年限)怎么取？2. 如果N取100，难道我们真要算100年？好在我们可以能过一定的数学推导将其简化：企业永续价值 = 第X年的自由现金流/(折现率-永续增长率)，用这个值来代表企业在第X年及以后存续期内的所有自由现金流。再除以第X年的折现比率，也就得到折到当前的价值。
备注: 可以看到我们计算方法中的核心参数都是靠人为预估的，参数的细小变化都可能引起结果的巨大差异。所以需要大家正确认识现金流折现法：首先它提供了一套合理的企业价值分析框架，在定性的基础上有了定量分析的手段；其次这个分析不是完全精确的，而对未来的预估本来也不可能完全精确。我们能做的是尽量准确，“模糊的正确”；我们对企业、对行业的理解越深，对各个重要参数的预估就越准，最终得到的结果也越准确。
二. 在商铺投资上的适用性讨论
在使用现金流折现法分析之前，需要意识到不是所有企业都适用的。比如一些新兴业态、成长中的企业，没有现金流数据，也没有行业参考性，也就没法预估关键参数。
商铺投资好像也跟企业价值没关系，但我认为其中有不少共性：
- 把商铺实体当成一个企业，买商铺的钱就是对企业的投资；
- 商铺出租获得的租金就是自由现金流(不考虑自己经营的情况)；
- 只要商铺所有权不变，就可以一直出租获取租金(暂不考虑出售赚取价差)；
所以，我打算使用现金流折现法来分析一下“商铺的价值”。一方面体验一下这个牛逼的方法；另一方面也从这个角度判断一下是否是好投资。
三. 实战分析
在县城看了一些商铺，了解周围地段租金大致是100~120元/平/月，按15平左右的铺面，一年的租金收入是1.8-2.16万/年(平均按2万算)。并且假设租金每年上涨5%，假设永续增长率5%，下面按折价率10%和15%分别计算商铺的价值。
3.1 折现率10%
上面说过，折现率其实就是我们的预期收益率。所以从上面的结果可以看出：如果我们投资商铺的预期收益率是10%的话，那买入价不能高于37.117万元。
3.2 折现率15%
同理，如果我们投资商铺的预期收益率是15%的话，那买入价不能高于18.346万元。
通常，在计算出企业价值以后，最好能在一定折扣价格时买入，称为“安全边际”。但是商铺投资还有两个重要利好：1. 它属于地产投资，现在国内的地产行情还是不错，有一定上涨空间；2. 可以贷款，相当于给投资加了杠杆。所以，在这个情况下，不一定要求折扣，甚至允许一定的溢价。
