1.定区域

2.选小区

对于新房，有很多卖的是期房，即使是现房，你买的时候，小区也就是建成80-90%的样子，你并不能知道他以后的绿化和物业水平如何。

反倒二手房相对好判断，去小区看一下，外在绿化采光等一目了然，至于物业水平，在小区里碰到年轻人，尤其是年轻的姑娘问一下就知道了，他们都很善良很诚实，告诉你又不会怀孕，说不定还可以成就一段姻缘。

3.选房子

1.什么房型采光好？
朝向当年然是正南，实在不行，东南，西南也都可以，谁让太阳从东边升起，从西边落呢。而且最好是南北通透，夏天裸睡才惬意。

2.那个楼层好？
如果是6层楼，那么通常更多人喜欢2-3层，其实，我倒觉得年轻人没什么讲究，6楼也没传说中的那么冬冷夏热，就当每天运动了，只是1层阴湿不太好。
如果是大于6层的，那么4楼以下，容易被树木遮挡，导致采光不好。

4.关于二手房交易细节

如果你准备买一套二手房，那么首先你要查好各种税（契税，印花税，增值税......），因政策变化频繁，各地又有差异，这里就不赘述。
务必把二手房交易中的中介费，房内家具费用，物业费，水电费，有线电视费等核算清楚。

二手房的首付比例，是可以和房东商量的，首付越少越好。因为现在公积金的办理速度也就不到1个月，商贷也差不多，贷款年限尽量长一些，以抵御货币通胀。

切实检查房主的房产证，土地证，了解房产年限，以及每一件家用电器，设备，不然，签完合同一切都晚了。

要分析卖房者的心理需求：是想要尽快卖掉套现金? 还是想要卖高价？不要表露自己急切买房的想法，甚至，尽量少提供自己的信息，因为，有时你会不自觉地表露你的想法，你却不自知。

5.给自己及家人买一份保险

当你把积蓄都拿出来买房时，一旦家人有健康问题，特别是家庭支柱，那么收入就会减少，开销则更大，给家庭带来财产风险，因此给家人买一份：重疾险，意外险，寿险是很有必要的。

6.住房公积金处理

• 买房、装修、租房、离职、退休都可以领回家的。

首先要做的是进行商业贷款“商转公”，也即将一部分商业贷款转为公积金贷款。
王建国夫妻在深圳工作已经近10年，公积金从未提取过，两人账户上总共有超过20万的公积金余额。按照深圳市住房公积金贷款的相关规定，以家庭为单位可以贷款90万元，因为两人一直没有提取过公积金，可以再上浮10%，也就是可以公积金贷款99万元。这样一来，原350万元的商业贷款变成了251万商业贷款加上99万公积金贷款，公积金贷款利率为3.25%，月供缩减至16892.47元，比原先纯商业贷款节省了654.84元。

其次要办理公积金按月提取还贷。因为王建国家庭的月供达到1.8万，所以夫妻双方每个月个人和公司缴纳的公积金都可以全额提取出来。他们所在企业给予员工缴纳的公积金比例为8%，即个人和公司总共缴纳税前月薪的16%，两个人每月一共可提取5600元，这笔钱又可以直接用于偿还贷款。

最后可以将两人公积金账户上的余额进行购房一次性提取。这笔钱留在公积金账户上相当于在不断贬值，而且一套房只有一次购房提取的机会，所以一定要利用。办理住房公积金余额购房一次性提取后将获得20万元，这笔钱可以用于理财，比如投资年化10%收益的P2P，平均一个月会再有1666.67元的收入可用于偿还月供。

7.房子税费

• 假设老王有一套房产要售卖，买方是他的朋友小李，那么会涉及的额外费用是多少呢？

1.第一种为普通的二手房交易，即小李通过中介从老王手中购得房产。首先需要支付个人所得税，征收标准：个人所得税=房屋总价×1%或差额×20%，这里将需要1万元的费用。但是如果这套房产是老王唯一的房产且房产证（或契税完税发票）满5年可以免征。

其次需要支付营业税，营业税为房款的5.6%，即需要5.6万元的费用。但是如果这套房产的房产证已经满2年，则可以免征。（如果房产面积大于144平方米仍然需要缴纳。）

再次是需要缴纳契税，契税为房款的1%，即需要1万元的费用，这是契税最少的一种情况，如果小李名下有其它房产则契税要达到3%。（另外，房产面积大于144平方米也是3%，大于90平方米小于144平方米为1.5%）

最后是需要支付中介费，也即给中介的佣金，通常为1%～3%，即需要1万至3万的费用。这笔费用原则上是买卖双方各付一半，但是现实中基本上都是由买家支付。

综上，价值100万的房产，结合其面积（主要是90平方米以下或是144平方米以上两种情况）以及房产证时间，交易时产生的费用最低为2万，即1%的契税，1%的中介费（房产满五唯一，小于等于90平方米，小李名下无房）。最高为12.6万，即1%的个人所得税，5.6%的营业税，3%的契税，3%的中介费（房产证不满两年，老王和小李名下还有其它房产）。可以看得出来，最低和最高相差很多。

如果老王和小李不通过中介交易，自行交易，那么上述费用中也就是省了1万至3万的中介费而已。

2.还有一种房产过户的情况需要关注，假如老王要将自己名下的一套房产以赠予的方式过户给小李呢？（小李再私下转账房价给到老王）那又该缴纳些什么费用？采用这样的形式是不是可以节省很多费用？

如果采取赠予方式过户给非直系亲属，通常需要按照报税价的2%缴纳公证费用，同时也要按照政策要求缴纳营业税、个人所得税和契税（符合减免条件也可以减免）。报税价是指赠予方和接受方商定的房产价格，比如本来市场价是100万的房产，但是两人为了避税，协商报税价为50万。但是房管局的系统中对每个地区的房产都有一个最低评估价，如果低于该价格则要按照房管局的最低价格来。也就是说想通过压低报税价来减少费用是不太可行的。

对于100万的房产，房管局的最低价格可能是80万，那么采取赠予的方式过户，费用就是最低2.4万，即1%的契税和2%公证费。最高9.28万，即1%的个人所得税，5.6%的营业税，3%的契税，2%的公证费。另外要注意的是，如果采取赠予的方式过户，小李以后要售卖房产，单一项个人所得税就要交报税价的20%，会非常不划算。

所以综合来看，非直系亲属之间采取买卖的方式过户房产可能比赠予再私下交易的方式更适合，尤其是对于满五唯一、小于90平方米的房产。

8.如何办理商业贷款更划算？

• 贷款第一个要考虑的就是贷款利率折扣，它是贷款银行给予贷款者在贷款利率上的一种优惠。相同的贷款数目，如果贷款利率折扣不同，即使只相差百分之零点几，不仅每月的月供会不同，体现在利息总额上也会差不少。以贷款100万、基准房贷利率4.9%、等额本息还款三十年的情形为例，贷款利率折扣为93折，每月月供是约5108元，需要偿还总共约84万元的利息，而贷款利率折扣为88折则月供约4955，总共需要偿还约78万元的利息。不难看出，如果是一线城市动辄几百万的房贷，贷款利率上只差0.05%，但是月供和利息总额也是不少。

那么什么样的情况下才会有房贷利率折扣呢？一般要至少满足两个条件：一是办理贷款的房产是首套房；二是银行对贷款没有收紧。关于首套房的定义时常会变，比如有时候是一定要在首次购买，而且名下从未有过房产；有时候可以是非首次购买，但是当前名下没有房产；甚至可以是名下有房产但是贷款都已经还清，现在再贷款购买房产。这都是会因不同的城市或者限购政策有差异，需要提前了解清楚。有的时候银行可能因为自身资金、国家政策等原因收紧贷款，那么也不一定会给出贷款利率折扣。

相同的一笔房贷，不同的人能获得的贷款利率折扣也会不同。如果是同一家银行，你被认定为银行的优质客户，或者在银行有比较多存款、理财产品，是高级VIP客户等，那么有可能会比普通贷款者获得更高的利率折扣。如果是不同的银行，有的银行会有活动，那么会给出更为低的房贷利率折扣，一些小银行为了获得贷款也会给出更为优惠的贷款利率折扣。还有就是部分一手楼盘的开发商跟某些银行有合作，那么购买该楼盘的购房者到指定银行也能获得更低的贷款利率折扣。

贷款利率折扣比较重要，还款方式也很重要，也会在一定程度上影响到利息的多少。你在办理贷款时银行一般都会默认给你按照等额本息的方式还款，但是相同的贷款数目和年限，采取等额本息比等额本金要支付出更多的利息。以贷款100万、基准房贷利率4.9%、还款三十年的情形为例，等额本息还款方式的月供是约5300元，总利息约91万元。但是等额本金还款方式首月月供是6860元，每月递减11.34元，总利息约74万元，比等额本息还款方式竟然少了17万。可以想象如果贷款额度更高的情况，利息差距会更大。

仅仅从节省利息的角度等额本金的还款方式的确比等额本息有很大优势，但是等额本金还款也不一定适合所有人，因为等额本金的前期还款压力更大。上面的例子我们可以看出以两种还款方式的首月月供为例，等额本金比等额本息的还款方式要多付1560元，也即前者月供比后者高出近30%。另外考虑到贷款期限很长，通货膨胀的因素，等额本息虽然支付了更多的利息，但是在“钱更值钱”的时候支付得少，抗膨胀能力上会更强一些。所以是不是要选择等额本金的还款方式要看自身可承受的月供能力，还要看看自己有没有提前还贷的计划，因为如果在未来几年有提前还贷计划采用等额本金还款支出的利息会更少。

说到提前还贷这里也要注意一下，一般银行对提前还贷都是有一定的罚息政策的，除非满足规定的条件才能免受罚息。比如还款时间已经超过了36个月，银行从你那里也赚了不少利息，这个时候提前还贷就不需要罚息了。也有的银行为了给优质客户优惠，也给出了提前还贷免罚息的政策，这个可能是跟前面说的贷款利率折扣优惠活动结合起来的。因此，你在选择银行办理房贷时也要综合考虑自己是不是有提前还贷的需求，把罚息的因素也要考虑进去。不过一般来说，房贷是利率极低的贷款，如果没有特殊原因（比如为了购买二套房）都不建议提前还贷。

最后一点是在办理贷款时要特别注意的是：关于国家贷款利率调整时，你所办理的贷款利率跟随调整的时机。这个也是有两种方式，一种是国家贷款利率调整后，你的贷款利率会在下个月就立即调整；另一种则是国家贷款利率调整后，你的贷款利率要在下一年的一月份才会调整。不难看出如果国家是在一月份调整的贷款利率，这两种方式时间上差距达到一年。

至于采取哪种形式在办理贷款时就可以选择，不过两种并没有绝对的优劣，要根据你办理贷款时的形势做判断。如果你能判断得到国家会在不久就下调贷款利率，那么你就可以选择按月调整你的贷款利率，如果你能判断得到国家会在不久就上调贷款利率，那么你就可以选择按年调整你的贷款利率。这样才是对自己最有利的。

综上，购房办理商业贷款时优先选择贷款利率折扣更低的银行，综合考虑自己是否有提前还贷的情况，根据自身的还款能力选择等额本息或者等额本金的还款方式，并且根据经济形势来选择按月调整贷款利率或者按年调整贷款利率。

9.如何买到有升值潜力的房子？

哪些城市房价更抗跌？

说到投资，肯定要考虑到风险。上一篇我们讲过，外来人口少的城市房价没前途，外来人口多的城市房价会有支撑。我查过大数据，近来十年中国居民省级之间的人口迁移变化，发现了以下两组数据：
有六个省级的跨省人口流动全部是净流入，分别是“北京、上海、天津、浙江、广东、福建。”
而人口流动净流出前六名的省份分别是“河南、安徽、四川、湖南、湖北、江西。”
事实也很明显，前面那六个省份的房价远远高于后面那六个省份的房价，如果将来房价崩盘的话，净流人口城市的房价也比净流出城市的房价耐抗。反过来就是说，如果投资净流出城市的房子更危险。
那么是不是只有上面六个省份的房价耐抗相对低风险呢？显然不止，我们还可以采用春节人流数据来详细估出哪些城市还值得购买。
也就是春节期间，人口突然很多的城市，房价泡沫更大。而春节期间，人口很少的城市泡沫更小。什么意思呢？
春节突然很多人的城市，代表平时这个城市的人都出外打工了，春节全回来了，（旅游观光的不算），所以属于净流出城市。
而春节期间突然人口很少的城市代表它是净流入型城市，因为春节期间打工的人都回老家了。
所以如果你问我，你所在城市值不值得投资，可以套用这个指标算算，这是第一指标。

哪些地段未来涨价最稳妥？

前不久，企鹅智酷联合腾讯位置服务，发布了一份大城市出行报告，主要调查了北京、上海、广州、深圳四个城市的出行情况。
从出行距离上来看，在北京上班的人，工作日平均出行半径是9.3公里。这里的出行半径的意思是，人们从工作的地方到居住的地方的直线距离。
在四个城市里，北京上班族通勤的时间压力是最大的。排在北京之后的是上海和深圳，这两个城市的工作日平均出行半径分别为8公里和7.4公里。广州排在最后，工作日平均出行半径是6.5公里，在四个城市中通勤压力最小。
那么我们可以从这则数据推算出，一线城市密集办公区域方圆10公里以内所有工作人员的收入总和就是这套房子对应的购买力。如果这个购买力在涨，那房价涨就是理所应当。
所以，密集办公区域方圆十公里的房子最保值（二三线的可以把这个公里数减小一些），但上涨速度与空间同样有限。
所以现在才要投资的人，就尽量选择未来会建设大型密集办公区域的地方的周边10公里的房子。因为如果将来该片区域涌入了大量外来劳动力或大型公司的话，周边房价肯定涨的最快最猛。

如何判断房价是否有虚高？

大家都知道，现在不管那个城市，房价都虚高，那到底有多虚？当我们看中一套房子之后，想知道这套房子是否泡沫过大或者是否还有升值空间怎么办？这里可以采用0.025这个公式，可一键算出来。
计算方法：一年的房租÷房产总价=?

结果值以0.025为临界线。算出来的值如果大于0.025越多越好，低于0.025越低越不好。
比如你要去买一套房子，对方报价是200万，而此房如果拿来出租的话，每月可以租到3000元的话。那套入公式就是 3000*12/2000000=0.018。
结果很明显，它低于0.025，代表此套房子价格明显虚高。 反推过来，也就是说这套房子如果卖144万才勉强合理。
当然，你会发现现在比较难找到高于0.025的房子。但是我敢说，不管一线还是三线，绝对有大把高于0.025的房子。个人觉得0.045以上的房子拿来投资就比较适合。
所以你到现在真的还想投资房子的话，那就综合这三大因素，就能算出那套房子将来的上涨空间以及抗跌能力了。

什么样的房子升值最快？

综上所述，判断一套房子未来价格走势，关注的就是将来房子附近人均的收入增长潜力、还有房子周边劳动人口的增长潜力。
还有，买电梯楼绝对比买楼梯楼升值空间大，而朝向绝对比户型重要。关于这一方面我以前有一篇文章详细分析过，有兴趣的自己去查看历史文章。
至于地铁未来经过你家门口之后，你家房价能涨多少，关键要看这条地铁沿线上的写字楼的数量，以及里面这些企业的规模与实力。
所以并不是有地铁经过的房子就一定爆涨。同样是效区，将来房子周边有开的起业的写字楼一定比没有写字楼的涨的快。
总得来说就是离市区较近、在市区边缘的大型楼盘、但将来符合政府发展导向的办公区域的地段的房子性价比最高。
如果你要投资房子，但真的是非常非常懒的话，那就直接套用0.025这个公式吧，就算错也不会错的太离谱了。
至于，房子要买在周边有学校，有医院，有大型购物中心这些指标我就不说了，有这些的房子的房价都涨的很高了，而将来要建这些的也炒的很高了，所以说了没意义，这些指标不存在隐形的潜伏空间了。
我们讨论的是如何挖掘潜在升值的房子以及风险的判断。

10.买房要考虑的因素

买房要考虑的因素主要是三个方面：总价、地段交通、户型。我们在挑选房屋时，往往倾向于大品牌是因为它们解决以后的隐性烦恼，以及优质的服务配套。但是作为自主购房者，我们还是要考虑这些基本的因素，再去考虑其他方面。很多人是价格一票否决制，可在接受的价格（首要）和地段（次要）里，找到可接受的户型（小户型）。许多首次购房者一进入售楼大厅，首先看的就是户型，户型满意就定下来了。但是以上的三个方面绝不是只考虑的三个方面，否则一旦入住之后，各方各面的不满意的就开始冒出来，所以，买房一定要做好准备工作。

步骤1：购房预算

首先要考虑的，当然是买房预算的问题，贷款首付最低是三成，住房公积金贷款最低为30%，且个人总额只有50万（家庭是60万）。虽然商贷要求购房者月供不高于家庭收入的50%，单基本都可以拿到最低首付比例。总体而言，首套房3.5倍杠杆问题不大，也就是手上有30万资金，差不多可以买100万的房子。

对于住房公积金贷款，一定尽最大努力用上。因为公积金的贷款利率（3.5%）比商业银行贷款（4.9%）低很多，别看每个月月供相差不大，积累二十年三十年，可就是十几万的差距了。而且比起每年5%的通货膨胀率，你所还的利息在未来是越来越不值钱，而你现在贷款买到的东西的价值在未来会越来越值钱，这会使债务人（购房者）受益，债权人（银行）受损——因为它降低了负债的实际利率。况且个人贷款中，房贷是利率最低的品种。所以在政策允许的范围内，公积金贷款请使用最大贷款额度，最长还款年限。

除了贷款总额之外，还要考虑月供。建议是月供金额占家庭收入50%以下为宜。我们可以以月度结余与月供的比例来衡量住房贷款的激进程度。
(月收入 - 月供 - 开销) / 月供 = 100%
说明家庭每月都能累积一个月的月供，一年就是12个月的月供，当这个比例是负数时，那就表明入不敷出了，提醒你必须重新审视自己，要么提高收入，要么减少不必要的开销。当比例在0到100%之间时，此时你的结余资金经不起损失，建议做一些风险低的稳健型投资，当然能超过5%的年化收益率的基准线最为合适。超过100%，再去考虑那些高风险高收益的投资。

步骤2：恶补房地产基础知识

买新小区时需要重点关注的项目：
（1）容积率：整个小区的总建筑面积除以用地面积所得的比例。比例越高，说明建筑越密，越低则居住越舒适。
（2）建筑面积：套内面积+公摊面积。主要注意的是开发商赠送的面积，如飘窗、阳台、入户花园等，哪些面积是考虑了后期调整之后增加的面积。
（3）得房率：套内面积/建筑面积。一般来说这个比例越大越好，那么电梯井、楼梯间、公共过道这些公摊面积就越小。
（4）绿化率：植被面积与建设用地面积之比。
（5）车位配比：1：1.2。就是100户配120个车位，但是物业不会把所有的车位拿来卖，具体多少拿来租只有再看具体情况。
（6）楼型：是板楼还是塔楼，不仅影响采光、公摊面、还会影响住宅时的噪声，一般分两梯四户或者五户等。
（7）毛坯房：入住前看清楚毛坯房还是精装房，一般开发商报出的“装修价格”是偏高的，而且交房时间一般会比毛坯晚半年。
（8）预售许可证：这是房管局发给开发商的证，有这个证才能对外销售，交钱钱一定先看看有没有这个证。
（9）订金：很多开发商称之为认筹，交了订金之后不想买了，开发商必须退还。定金：开发商将其冲抵为违约金，可以不退。所以，注意看订（定）房条款，开发商在拿到预售许可证之前是不能收钱的。
（10）违约金：记住违约金不能超过标的物价值的20%，超过部分无效（法律不支持）。

步骤3：仔细比较，慎重决定

看多了很多的楼盘，往往会发现各有优劣，最终导致迷失了标准，看不清真实的品质。有以下的参考标准

1.地段：与生活圈、工作圈的距离；周边学校（学区划分）；周边休闲（公园、风景带）；周边医疗
2.交通便利性：地铁、公交等
3.户型：室内布局、朝向、通透采光等
4.价格：总价、每平米单价
5.小区配套设施：幼儿园、娱乐中心、商铺等
6.小区整体规划设计（楼栋布局、人车分流等）
7.绿化景观
8、车位配比或价格
9、工程质量（施工单位资质、建筑用材等）
10、开发商品牌
11、物业公司品牌及费用
12、扣分项（不利因素）：噪音源影响（工厂、交通、商业等噪音源）、空气污染影响（工厂、污水处理厂等）、其他不利因素（变电箱、垃圾站等）。

可以根据对不同因素的喜好程度，你可以对其设定不同的权值，然后打分，得出综合结果，在一轮看房后得出一个相对公平的主观结果。
另外，不要买一楼二楼和顶楼，因为受潮、漏水、噪声、冬冷夏热问题来的时候，你就没得选了。实在不习惯看楼盘时相互提及竞争对手楼盘，这样置业顾问（已有销讲前的培训），对方会把你不易发现的不利因素全告诉你。

11.购房类型

自住型：如果你觉得，对你来说居住的舒适度最重要，那么推荐你选城郊的新盘。通常来说同等价位下，相比于市中心的楼盘，城郊的新盘从面积上来说是比市中心面积更大的。很简单的道理，单价更低嘛，比如200万你在市中心只能买70平，在市郊你能买100平的房子。包括空气更清新、小区规划更好、绿化率更高，居住更舒适没有拥挤感等优点。但是事情都是具有两面性的，自然而然地你得花更多时间在交通上（如果你的工作地点在市中心的话，而大多数就业机会都在市中心）。还是那句话，你觉得什么最重要而选择了它，那你得接受因此带来的不便。

投资型：如果买房是单纯为了投资，自己不居住的情况下。那只要牢记买房三要素就好了：地段、地段、地段！哪里繁华，哪里人多，哪里学校好（幼儿园及中小学）那就买哪里就对了！另一个就是交通枢纽附近，比如火车站周边、地铁口等。听起来似乎是只能买市中心的房子了？不是的，其实还有一种房子适合你----潜力房。什么是潜力房？相比于市中心的房价，单价更低，升值空间更大，基本是位于市郊的新盘。想要判断一个房子是不是潜力房主要通过对政府政策的解读、市场行情的判断以及其他信息；比如楼盘附近将要新建一个地铁站、楼盘附近有名校要搬迁等。

半投资半自住型：买房大军中，此类人是最多的。基本想法就是：先买着先住下，等到合适的时候再抛售换大的或者更好的小区。根据统计，大多数人的一个换房周期是七年。（嗯，传说中的七年之痒）所以，你七年之前买的房子决定了你七年之后你能住上什么样的房子。像这样的情况选房就比较复杂了，要具体情况具体分析了。还是要回到第一个问题，你眼下最需要解决的需求是什么。或许你觉得投资所占比重更高，或者自住舒适度所占比重更高，都是没有对错的，只是觉得重要的东西不一样罢了。记住，买房是自己的事情。