批4层建6层，部分违建房屋租赁合同是否有效？
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01 案情简介
出租方经规划部门批准建了一栋私人住宅，只是批准建四层，他实际建了六层。出租方于2012年将这栋楼中的102房租给了承租方某移动公司做基站用房。租期期满后，双方没有再续约。出租方认为天线设备等杂物未拆除，即没有恢得原状。
02 争议焦点
部分合法建筑部分违法建筑的租赁合同是否有效？
深圳中院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
本案中，出租方提供的建设工程规划许可证的批准建设层数为四层，而涉案房产实际建设层数为六层，存在超建，故当事人签订的租赁合同因违反了法律、法规的效力性强制性规定而无效。
——案号：（2018）粤03民终 10673号
03 裁判规则
部分合法建筑部分违法建筑的租赁合同无效。
04 律师建议
租赁时应查看出租方的产权证明，如无产权证明至少应查看规划许可文件，并查看实际建筑和法律文书是否一致，以免影响合同效力。
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