新冠疫情结束之后，国人的焦虑一点都没有松驰和解除，只是从对病毒感染的惶恐转移到了对经济走势的悲观，一年比一年严重，简直快要抑郁了。作为一个持有房产的小业主，作为一名职业房地产估价师，我对楼市形势必然倍加关注。
专家说，中国城市化率和人均住房面积都已经接近欧美发达国家，人口增长率急降，老龄化率陡升，未来几十年“4–2–1"模型家庭占主要成分，住房需求没了，因此大力唱衰中国土地财政和中国楼市。近几年一路下跌的地价和房价，一路萎缩的土地和房屋成交量，表明楼市潇条房事萎靡，似乎不久的将来，全国中小城市都要鹤岗化。
在中国这个人口大国和发展极不平衡的地方，千万不要听信专家的那些“平均”数据。我和马云两个人财富平均为1000亿，你说这个数字对趋于无穷小的我和拥有2000亿的马有什么实际意义？城市/乡村，内陆/沿海，北方/南方，体制内/外，全国人均拥有住房面积50㎡，对每一个具体的人来说，这个统计数字毫无意义。农村留守老人，俩口子住在无室内卫生间无供暖设备无自来水入户的几间破败平房，正屋加厢房统计面积有200平米，城市下岗职工一家三口挤在老破小70平米，现实中这样的家庭比比皆是。正经说，全家住进一套配套设施齐备的人均50平米的新楼房，真是这些中产以下的人最紧迫的中国梦。
高层→小高层→花园洋房→联排叠拼→花园独栋。低容积率，高绿化率，配套齐全，环境优美，节能环保，西方发达国家走过的选房居住之路，对90%以上低品质居住的国人来说，这个路径趋势绝对属于改善型刚需，就是说，其实国内仍存在一个十分巨大的市场空间。那些已经住在几百上千平米大别墅的少数人，顶多不会超过总人口的5%，正是他们拉高了“人均"，掩盖了中国房地产市场的结构缺陷和深层矛盾。
为什么在全国楼市一片哀嚎声中，还有开发商在拿地建新房？他们正是瞅准了中产及以上家庭“改善刚需"这个巨大新质房地产市场的乐观前景。
经济衰退下行，通缩通胀过后，总有周期性复苏的日子。人们要住大房子要住好房子，要从经济落后地区迁居长三角珠三角这些经济发达地区，要从气候恶劣地区迁居海南云南这些康养宜居地区，这样才符合社会发展规律，符合正常人性。
如此想来，眼光稍放长远，我们似乎没有必要为楼市今天这个熊样子过多地担忧了。冬日已来临，且待花再开。楼市正孤苦，他年有新欢。
