你好，给大家带来北京大学的徐远教授房地产专题课第二课：渐入佳境，改善房怎么选择？

昨天，我给你讲了刚需买房的事，今天我接着给你讲改善买房的事。

改善的两层含义：改善居住条件，改善财务状况

说起改善买房，很多人会简单地以为，不就是买一个大一点的房子，或者是学区好一点的房子，改善居住吗？如果你这么想，就只对了一半。

改善买房的事，除了改善居住，更重要的是，改善你的财富状况。

怎么说呢？你看，房地产作为一种非常重要的资产，在家庭财产中占有绝对的比重，这时候，你不仅要考虑它改善居住这个属性，更应该考虑它改善你家庭财富这个重要的属性。

你看，过去十几年，但凡买了几套房子的人，家庭的财产状况都得到了大幅的改善。

现实当中，还有少数人，只看到买房的负担，而没有看到房产的资产价值，那也是不对的。买房早期是有负担，有首付，有月供的压力。可是没过几年，这个房屋的租金就会超过你的月供，这时候你都不需要额外地付月供了，这个房子就是你纯粹的净资产了。所以，改善买房改善的不仅是居住，更重要的是改善你的财富状况。

好，到现在你已经完全理解了改善买房的两层含义。这个时候，你可能有几个问题急需回答。

第一个问题，现在买改善房晚不晚，还能不能进一步改善财富状况？

第二，买房和其它投资工具比，比如股票、债券、理财，哪个工具更好，更能够改善财务状况？

第三，决定买的话，这个首付和月供应该如何安排？下面，我就依次给你回答这三个问题。

结论一：现在买房不晚，还会进一步改善你的财富状况

我给你三条理由：

第一条理由，房价的长期趋势是上涨的，这是各国的普遍现象。根据统计，从1946年到2016年这70年间，全球14个主要发达经济体的房价，累计上涨了90多倍。扣除物价水平之后，还涨了4倍多，所以房地产保值增值的属性是实至名归的。

到这里，你可能会有疑惑，房价上涨了这么多，可是在你的印象里，到处都是泡沫啊，危机啊，那么这个数字是不是搞错了呀？其实，不是的，这个数字没有错，但是我们人类对于现象的关注是有选择性的。

我给你举个例子，很多人都知道，2007年美国的房地产泡沫，可是很少有人知道现在的美国房价已经超过2007年的房价高点了。这是为什么呢？是因为泡沫和危机会引起很大的动荡、很多的关注，媒体都会反复地报道，给大家留下很深刻的印象，这样大家脑海里就形成了泡沫危机会经常发生的印象。

但是现实当中，泡沫和危机是偶尔的，缓慢的上涨才是常态。由于持续的时间长，房价上涨得反而已经很多了。

刚才是第一条理由，房价的长期趋势是上涨的。

第二条理由，就是我国的发展所处阶段还很低，经济增长和房价上涨还有很大的空间。

昨天我和你说过，目前我国的收入水平只有美国的1/7，只相当于日本上世纪70年代的水平，或者韩国上世纪80年代的水平，上涨的空间还很大。而且，昨天我已经告诉你了，经济增长是房价上涨的根本因素，世界范围内的经验已经证明了这一点。

我国目前的情况是什么样的呢？我国目前的情况是，经济增长还在持续，城市化远远没有完成，人口基数还很大，老龄化还刚刚开始，那么经济增长红利、城市化红利、人口基数红利这三大红利就共同构成了我国房价上涨的坚实的基本面。所以，在可以预见的将来，中国经济的增长潜力仍是支持房价上涨的一个根本因素。

第三条理由，就是全球范围内的资产荒。

二战以来，全球经历了长期的经济繁荣和和平稳定，在这段时间里，全球积累了大量的财富，这些财富都是要寻找投资渠道的。可是，投资的机会就这么多，可买的资产越来越少，怎么办呢？房地产作为稳定的安全资产就越来越受到追捧，资产荒也是支持房地产持续繁荣的一个根本原因。在未来，只要不发生大规模的动乱，大城市的房子作为安全资产，还是还会继续受到追捧。

好，现在你已经明白了，从国际房价上涨的经验，我国的经济发展阶段，和全球范围内的资产荒这三个角度来看，我国的房产依然是可以配置的优质资产，仍然可以帮助你改善家庭财富状况。

结论二：改善房回报率高于股票等理财方式

那么下一个问题来了，房子能够改善财务状况，股权、债券也能改善财务状况，哪一种投资工具更好呢？这个答案很清楚，房子和股票、债券比，不仅收益率高，而且安全稳定，适合长期配置。

我们先来看一点数据。从2003年开始，到2017年这14年时间里，房价涨了差不多10倍，如果你首付30%，也就是用了3倍多的杠杆的话，房子就涨了30多倍。房子的收益率是远远超过股票的，如果你买股票的话，股票的收益率，像上证指数、深圳指数、中小板指，它们的收益率大概在5、6倍这个样子。所以，房子收益率是股票的5倍以上。如果你买了理财产品，或者是债券，它们的收益率就更低了，大概只有1倍。

而且更重要的是，房子不仅收益率高，而且安全、稳定。你买股票的话，可能买到了腾讯，也可能买到了中石油，它们很多时候是会赔钱的。你可能也听说了，在我国股票市场，很多散户其实是不挣钱的。

展望未来的话，我国的经济增长和城市化还有很大的空间，只要这个经济持续增长，房产的投资价值还会持续显现。

实用方法论：购买改善房，应该如何安排首付和贷款？

刚才说了购买改善房的好处。那么已经决定买之后，应该怎么买呢？这就有一个合理安排支付，合理安排贷款的问题。

这里，有几个基本的原则是你需要注意的。

第一，就是要尽量少付首付，多用贷款。一般情况下，付一个允许范围内的最低首付就可以了，这样的安排可以减轻你早期的支付压力，而且还可以帮助你对抗未来的通胀。

比如说通胀高的话，10年后付的100万只相当于现在的50万，这样子，你一下子就省了50万。

第二，不仅要多用贷款，而且贷款的期限要尽量长，这样也是可以帮助你减轻近期的支付压力，而且可以帮助你对抗通胀。简单说，就是要把支付尽量往后推迟。

第三，贷款的时候要尽量使用公积金贷款。为什么呢？因为公积金贷款的利率低，可以减少你的月供。比如说现在每100万20年期的贷款，公积金贷款的月供可以少1000多块。如果你还有住房公积金，一定不要忘了拿出来使用，因为这个公积金不好用，如果你不买房的话就只能躺在账上，变成了纸面财富。