（四）租赁合同

租赁合同在会计实务和财务管理上，为了与融资租赁合同区别开，我们常常称之为经营性租赁。经营性租赁和融资性租赁最大的区别是，融资性租赁物品的所有权最后高概率归承租人所有，其实质是一种分期付款。而经营性租赁在租赁期结束后，经营性租赁物品的所有权仍然是出租人的，承租人需要把租赁物还给出租人。

在2021年1月1日起，《企业会计准则21号——租赁》（一下简称“新租赁准则”）在国内使用《企业会计准则》的企业进行全面的实行。所以企业对租赁合同不同的签订条款，从而产生在会计上的处理方式，都进入了咨询的高峰。但就中级会计资格考试来说，新租赁准则的会计处理方式并没有纳入2021年会计实务的考试范围。而且，由于新租赁准则实施之前，融资租赁和经营性租赁的会计处理方法有显著差别，但在新租赁准则实施后，可以说二者的处理方法已经合二为一。所以，在2021年会计实务科目中，可能是为了避免知识点的冲突，教材中并没有出现关于融资租赁固定资产的会计处理内容。

而对于财务管理课程，无论是经营性租赁，还是融资租赁，都可以作为是否可以投资项目的计算题。

我们日常生活中，最经常遇到的租赁合同，大概就是租房子了。租房子除了通用的规定以外，还有一些特殊规定。复习时不如做一下角色扮演，增加自己的代入感。首先先用租客的身份代入一次，再用房东的身份代入一次。大概就能很完整地掌握好了。

但就《民法典》与《民法典》生效之前的《合同法》对比而言，租赁合同的法律内容并没有太多的改变。主要解决的是8个问题：

1、租赁合同在法律上是否有特定的形式要求？

租赁合同如果租赁期限是6个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采用书面形式无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

所以，如果你租房子时间超过了6个月，请务必和房东签订合同。否则，由于没有办法判定租赁期限，房东是可以随时解除租赁合同的。

当然了，根据合同的相对性，当一份房屋租赁合同是不定期租赁合同，租客也是可以随时解除合同的。如果房东不想租客说走就走，通常是会要求租客至少租一年，以及有提前解约

2、租赁合同有哪些约定条款约定了和没约定一样，是无效的？

租赁期限不能超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

如果租赁合同说这房子租给你22年，那这个租赁合同实际有效的年限也是20年。如果需要租22年，只能够先签订20年，然后到了20年以后再续签2年。20年实际、无论是租赁的市场价格，承租人和出租人的实际情况都可能发生巨大的变化。是否要继续租，怎么租，在20年期满时再重新约定也不迟。

3、租赁物坏了的时候，谁出钱维修？

出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物以自信维修，维修费用由租赁人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

租赁合同里头如果有约定谁承担维修费，那就按租赁合同里头的来就行。如果没有特殊约定，租赁物的维修费通常是由出租人承担的。出租屋里附带的电器坏了、或者水管子破裂，只要不是因为租客使用过错引起的，都是由房东承担维修、更新的费用。如果租客通知房东维修以后，房东迟迟不进行维修的，租客可以自己先维修，再找房东要维修费。

4、租赁物的使用权和收益权归谁？

承租人应当按照约定的方法或按照租赁物的性质使用租赁物，并应当妥善保管租赁物，如因保管不善造成租赁物毁损、乜事的，应当承担赔偿责任。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设塔五，如未经出租人同意，出租人可以要求承租人回复原状或增设他物，如未经出租人同意，出租人可以要求承租人回复原状或赔偿损失。

在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。

这个很好理解了，租客租了房子以后，租来的房子的使用权自然是你的，这个房间放什么、怎么用都是租客说了算。但是租客结束租期以后，还给房东的也应该按照约定来。总不能还给一个房东一个乱糟糟的、这里也坏了，那里也坏了的房子。

有的人喜欢改造自己的住宿环境，觉得自己能动手将房屋布置得更温馨。这当然没有错。但如果改造会涉及房屋结构变化的，恢复起来会比较麻烦的、或者属于增加一个纱窗这种属于增设、带不走的物品，一定要和房东进行商量。如果未经同意进行了改善或者增设，房东是可以要求租客在搬家的时候花钱恢复原状的。可能作为租客的你会觉得奇怪：我把房东的房子弄好看了，房东不感谢我怎么还要我花钱恢复原状呢。但是，或许你觉得好看，在房东心里不这么想呢。或者你墙里打的一颗挂衣服的钉子，房东认为这样破坏了他这张墙呢。

如果你租来的房子经过房东的允许，改造成民宿进行经营，那么民宿在没有和房东进行收益分成的约定情况下自然是归你所有，而不归房东所有。

5、怎么付租金？

如果合同上有约定按约定，没有约定的先协商，协商不成按商业习惯。如果没有类似商业习惯的，按年支付，不足一年的再租赁期届满时支付。

6、承租人可不可以将租赁物转租给其他人？

只要经过了出租人同意，承租人可以转租。前头讲租了房子改建成民宿的时候也提及过了，需要经过房东同意就可以了。但如果是民宿的租客（次承租人）把民宿的房子弄坏了怎么办呢。这个时候就不是由房东（出租人）修理了，而是由二房东，也就是承租人向房东进行赔偿修理了。至于二房东要不要找租民宿的租客进行赔偿，这个是二房东你自己的事，房东可不管。

如果承租人是未经出租人转租的，出租人知道以后可以向承租人提出解除合同。如果出租人已经知道承租人已经做了二房东，转租了自己的房子，但是6个月过去了没有提出“你不能转租”，那就视为房东同意了承租人的转租行为。这里，体现了“法律不保护懒惰的人”，你长时间不主张自己的权利，法律过了规定的主张权利时间，就不会再支持你。

7、租赁到期了，租赁合同是继续进行，还是停止？

正常来说，租赁到期了，承租人就应该将租赁物还给出租人了。如果承租人想继续租用，而且出租人没有说不可以，那就可以继续租用。但如果也没有签订新的书面合同，租赁合同就如同开头第一个问题中提到的，变成不定期合同，可以随时解约。

以上是对于普通租赁物的规定，对于房屋租赁，又有特殊一些特殊的规定。

1、有些房屋租赁合同可能是无效的。

教材列举了几种情况，导致房屋租赁合同无效，但是归集起来就是一种理由：出租人出租的是违建的建筑，这种租赁合同是无效的。但是如果闹到法院以后，再一审法庭辩论结束前能让“违建”变成合法建筑，租赁合同将会判定为有效。

如果租赁合同无效，导致承租人有损失的，承租人可以要求房东承担缔约过失的责任。相对的，如果已经住了一段时间以后，因合同无效被赶出来，房东要求租户付住了几天的房屋使用费，法院也是会支持的。

2、“一房数租”，到底哪个租客能租到房子？

如果房东很是不厚道，同一套房居然和甲、乙、丙都签了租赁合同，租赁合同又都是有效的，那到底谁才能真正住到自己的房屋里呢。这个可以参考我们买卖合同里面“一物多卖”的情况进行考虑。

出租人就同一房屋订立淑芬租赁合同，在合同均有效的情况下，租赁人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人；

①已经合法占有租赁房屋的；

②已经办理登记备案手续的；

③合同成立在先的。

3、对于房屋租赁合同，承租人的优先权

①租赁期届满时，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

②出租人要出卖房屋给第三人（房屋按份共有人和近亲属除外）的时候，应该在出卖前合理期限通知承租人，承租人享有同等条件下优先购买的权利。如果承租人发现出租人没通知自己就把房子给卖了，影响自己形式优先购买权，那么承租人可以要求出租人承担赔偿责任。但是已经签好的房屋买卖合同继续有效。如果出租人通知了承租人自己要卖房子，告诉了出售条件，承租人在15天内都没有说要买的，就视为弃权。如果是拍卖形式出售的，应该在拍卖会开始前5天告诉承租人，承租人不去拍卖会的，也视为弃权。

③在没有另行约定的情况下，在同一座房屋上，如果租赁合同签订在前，抵押或者出售房屋合同签订在后，承租人仍然可以继续租用这套房屋。这就是俗称的“买卖不破租赁”。

租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

①房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

②房屋在出租前已被人民法院已发查封的。