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正文：在2018年两会期间，全国人大代表关于REITs的提案建议层出不穷，而其中代表们最为关心的主要议题仍为关于REITs的专项税收政策。REITs的税务问题之所以一直引人关注，在笔者看来主要有以下三方面的原因：首先，房地产商以REITs开展结构化融资须考虑到税负层面的融资成本问题，其次，REITs交易结构中的纳税主体众多，作为计划管理人的券商或基金在设计交易结构时要明确各参与主体的纳税义务，避免发生偷税漏税行为，最后，由于REITs交易结构中底层资产产生的现金流须经历多个环节，明确各环节的纳税事项是进行基础资产未来现金流测算的前提，一旦计划管理人遗漏了某个环节的税项，很有可能导致未来现金流预测的覆盖倍数比实际情况偏高，进而造成较大的偿付本息压力。
以保利租赁住房REITs为例，其整个REITs产品的成功发行及退出共包括设立、存续及退出三个主要阶段，而不同的阶段又具体分为资产划转设立项目公司、设立私募基金收购项目公司股权等多个步骤的具体操作。因此，笔者将结合现行的税收政策，按步骤逐一梳理REITs产品在各环节所涉及的各项税种及纳税义务等税务问题。
1、REITs产品设立期
在REITs产品设立阶段，以保利租赁住房REITs为例，其主要步骤包括保利地产通过资产划转设立项目公司、前海开源作为基金管理人设立私募基金、保利地产作为原始权益人认购基金份额、专项计划购买基金份额以及私募基金收购项目公司股权共计五个步骤.
上述五个步骤也是该类REITs产品基础资产的形成过程，其图示如下:
步骤1：保利地产通过资产划转设立项目公司
在“保利地产通过资产划转设立项目公司”过程中，其主要税种包括土地增值税、增值税、契税、企业所得税及印花税。
1、土地增值税
就土地增值税而言，其纳税义务人为原始权益人保利地产。根据《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国税发〔2016〕70号）关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认的规定：“纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。”
而根据上述国税发187号文第三条的规定“房地产开发企业视同销售的行为，其收入按下列方法和顺序确认1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”由于保利地产以不动产物业出资设立项目公司的行为属于对外投资行为，应按照营改增后视同销售房地产行为确认收入，计算缴纳土地增值税。 与此同时，从土地增值税的豁免规定来看，《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）第四条规定“单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税”。而第五条规定“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业”。由于财税5号文的规定，房地产开发企业通过不动产出资设立项目公司，并不属于暂不征收土地增值税的豁免范围。因此，房地产开发企业保利地产作为原始权益人以划转资产的市场评估价进行注资，以该市场评估价减除规定的开发成本及费用后作为计税基础，计算土地增值税。 值得注意的是，上述财税5号文执行期限截止到2017年12月31日，但目前暂无延续性相关政策，可暂以该文件作为土地增值税豁免范围的参考税收文件。
2、增值税
就增值税而言，其纳税义务人为原始权益人保利地产。保利地产以自己持有的物业不动产出资设立项目公司，由于上述行为属于视同销售行为，应缴纳增值税。
纳税义务人为保利地产本身，若其先前持有的物业不动产为保利地产自行开发的不动产，应按照《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国税发〔2016〕18号）第四条规定“房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。”上述销售额为计算缴纳增值税的计税基础。
若用以出资设立的不动产为保利地产先前从外部购入的不动产，则须按照《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国税发〔2016〕14号）第三条（一）“一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。”以及第三条（五）“一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。”
3、契税
就契税而言，其纳税义务人为资产受让方项目公司。根据《财政部、税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2018〕17号）第六条规定“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同公司所属全资子公司之前，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之前土地、房屋权属的划转，免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。”因此，若保利地产出资设立子公司的情形符合上述条件，则免征契税
4、企业所得税
由于不动产证券化过程中一般都需要按实际市场价格评估物业不动产价值，而土地、房屋等不动产在转让时往往都会有巨额增值。根据《财政部、国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）第二条的规定“企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。”因此，该注资设立行为将以物业不动产的市场评估价值扣除原计税基础计入应纳税所得额，以此计算原始权益人保利地产的企业所得税。
上述企业所得税纳税行为在实际操作过程中，还需要关注《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）对于企业分立事项同时符合五项特殊条件下，可适用特殊性税务处理规定。但笔者在这里不过多阐述，读者可参照该文件的具体要求对不同实际案例中资产转让方与受让方的税务处理进行判断。
5、印花税
就印花税而言，其纳税义务人为资产转让方与受让方，即原始权益人保利地产与项目公司。根据《印花税暂行条例》规定，如果产权发生转移，则按“产权转移书据”征收印花税。产权转移书据的计税依据为所载金额。接受单位还要按实收资本的增加额征收印花税。也就是说，保利地产与项目公司作为不动产转移的出让方与受让方须同时缴纳印花税，而项目公司须按实收资本的增加额征收印花税。
对于上述环节涉及的印花税，在其他的REITs案例中，还可通过基金管理人设立私募基金、专项计划出资认购私募基金与私募基金直接收购项目公司股权三个步骤来实现，这样的操作可避免专项计划从原始权益人手中购买基金份额的步骤，进而省去转让基金份额形成的印花税。
步骤5：私募基金收购项目公司股权
私募股权投资基金的类型有公司型、合伙型和契约型三种。其中公司型和合伙型基金以公司章程为法律依据，二者可以作为增值税纳税主体，而契约型基金其法律依据为合同契约，因此无法确定它为纳税主体，契约型基金本身不缴纳增值税。
从企业所得税的角度来看，公司型基金作为独立的纳税主体，按照《企业所得税法》缴纳企业所得税，与一般公司缴税的方式一样。而对于合伙制基金而言，《合伙企业法》第六条：“合伙企业的生产经营所得和其他所得，按照国家有关税收规定，由合伙人分别缴纳所得税。”其中，合伙企业包括普通合伙企业和有限合伙企业。因此，合伙制私募基金与契约型私募基金在基金层面上均不缴纳所得税。
考虑到REITs交易结构中私募基金的设立目的以及各参与方的诉求等原因，REITs交易结构中的私募基金多为契约型基金，接下来笔者谈一谈私募基金收购项目公司股权的涉及税种的介绍。
（1）增值税
由于项目公司为非上市企业并未公开发行股票，其股权不属于有价证券，转让非上市公司股权不属于增值税征税范围，因此私募基金收购项目公司股权无须缴纳增值税。
（2）土地增值税、契税
由于项目公司进行股权转让，并不涉及不动产（土地、房屋）产权发生转移，无需缴纳土地增值税与契税。
（3）企业所得税
首先，契约型基金并非独立的纳税主体，并不在基金层面上缴纳所得税。此外，私募基金收购项目公司股权的收购对价与项目公司价值基本对等，转让所得基本为零，因此并不涉及企业所得税的缴纳。
（4）印花税
私募基金收购项目公司股权为股权转让行为，根据《印花税暂行条例》的规定，如果产权发生转移，则按“产权转移书据”征收印花税。产权转移书据的计税依据为股权转让协议所载金额。
而上述第2至4步骤除由于涉及基金份额的认购与转让而须缴纳印花税外，暂未涉及其他税种。
（二）REITs产品存续期
在REITs产品存续期，主要包括四个纳税主体，分别为项目公司、基金管理人、计划管理人与投资者。其中，项目公司由于物业运营产生租金收入，涉及增值税、房产税、城镇土地使用税以及企业所得税等，上述税种成为产品存续期纳税的重要组成部分。
一、项目公司
1、房产税
房产税作为地税的一种，其内容解释须参考国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号），但具体的实施细则由省、自治区、直辖市人民政府制定，抄送财政部备案。也就是说，房产税的征收管理在不同的省市须按照地方出台的房产税征收管理办法具体实施。
以保利租赁住房REITs为例，根据其专项计划说明书披露的信息，中联前源基金收购股权并发放股东借款的项目公司共包括大连睿思企业管理有限公司、长沙宝西瑞思咨询管理有限公司、长沙保湖瑞思咨询管理有限公司、重庆睿炽企业管理有限公司、北京睿斯企业管理有限公司、成都锐驰企业管理有限公司、陕西瑞思房地产咨询有限公司、沈阳瑞赐雅骏企业管理有限公司、天津锐斯企业管理有限公司以及广州市瑞思企业管理有限公司。
上述十个项目公司分布在不同的地市，在计算其应缴纳的房产税时须结合当地出台的房产税相关政策进行税务处理。笔者将列举几个项目公司所在省市当地出台的房产税实施细则，对各地房产税的征收管理办法做一个简单的比较。
以重庆睿炽企业管理有限公司所在的重庆市为例，根据《重庆市房产税实施细则》第四条“房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳”、第五条“房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。”与第九条“房产税全年税额分两次缴纳，上半年的纳税期限为4月1―30日，下半年的纳税期限为10月1―31日。以租金收入为计税依据的房产税，可以分月、分季或全年一次缴纳，具体的纳税期限由主管税务机关根据当地的实际情况确定，但不得跨年度预征税款。”
而以长沙宝西瑞思咨询管理有限公司所在的长沙市为例，根据《湖南省房产税施行细则》相关规定，其中第三条：“应税房屋的房产税，依照房产原值一次扣除20％后的余值计税。以后各征税年度、 除新建、扩建、部分拆除、毁损等原因变动原值外，不再变动计税基数。”与第七条“以房产余值计征的，分季（定于3月、6月、9月、12月）缴纳；以房产租金收入计征的，按月缴纳。”至于上述计税基础的纳税税率要根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的要求。
通过上述实施细则的简单对比可以看出，房产税计税余额的扣除比例与纳税时点的不同，是各省市房产税实施细则的主要区分。尽管项目公司的运营收入主要依赖于租金收入，按照《房产税暂行条例》的要求可根据租金收入的12%计算缴纳房产税，但在实际情况中，各市地税局对于收取租金收入的项目公司也存在按照房产余值的1.2%计算缴纳房产税的情况。因此，在计算不同项目公司须缴纳的房产税时，须与当地市地税局进行沟通后确认。
2、城镇土地使用税
根据《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。”其应纳税额为实际占用的土地面积乘以适用税额，城镇土地使用税与房产税一样采取按年征收，分期交纳的方法。
以保利租赁住房REITs中的北京睿斯企业管理有限公司为例，该项目公司名下的不动产项目为“北京西山林语”，其分摊土地面积为6,355.25平方米，按照大城市的税额标准计算，其缴纳标准为3元/平方米，该项目公司每年须缴纳19,065.75元的城镇土地使用税。
3、增值税
项目公司以其不动产出租给其他单位或个人获取租金收入，属于增值税征税范围中的现代服务，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，适用税率为10%。（10%的税率参照《关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号））
4、企业所得税
项目公司以其不动产出租给其他单位或个人获取租金收入，属于《企业所得税法实施条例》第十九条规定的“企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。”按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，在计算应纳税所得额时应将租金收入全额计入。
二、基金管理人
1、企业所得税
股东借款利息所得与项目公司股权分红并非由基金管理人直接享有，而是全额分配给私募基金的投资者，因此股东借款利息所得与项目公司股权分红所得并不计入基金管理人的应纳税所得额。在计算基金管理人的企业所得税时，应按照其提供金融服务收取的基金管理费进行计算。
另外，在涉及基金管理人的企业所得税时，笔者须强调一个细节。根据《财政部、国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税〔2008〕1号）第二条的规定，对证券投资基金从证券市场中取得的收入，包括股票买卖、债券的差价收入、股权的股息、红利收入、债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。对投资者从证券投资基金分配中取得的收入，暂不征收企业所得税。对债券投资基金管理人运用基金买卖投票、债券的差价收入，暂不征收企业所得税。
由于REITs交易结构中的私募基金持有项目公司股权，不属于证券投资基金，不符合上述文件的规定，因此，不得享受上述企业所得税优惠政策。
2、增值税
根据《证券投资基金增值税核算估值参考意见》（以下简称“《参考意见》”）总则第（三）条规定，基金的增值税应税行为包括贷款服务和金融商品转让。而《参考意见》中对贷款服务的界定为“基金将资金贷与他人使用而取得的具有保本性质的利息收入，按贷款服务缴纳增值税。”由于私募基金常通过“股东借款+股权收购”的方式向股权出让方划转资金，而其中向项目公司的股东借款将带来私募基金的利息收入。由此可见，私募基金通过发放股东借款取得的利息收入在基金层面应缴纳增值税。
此外，由于REITs交易结构中私募基金仅起到通道作用，其基金管理人在一般情况下仅收取基金管理费用，上述行为属于增值税征税范围中的金融服务-直接收费金融服务，按照适用税率6%缴纳增值税。
三、计划管理人
1、增值税
根据《财政部、国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第四条规定“资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人。”那么，资管产品增值税应税行为具体包括哪些？REITs交易结构中的专项计划投资基金份额取得收益是否属于增值税的应税行为呢？ 针对“资管产品运营过程中发生的增值税应税行为”问题，财政部有关负责人曾表示，增值税和营业税一样，均是针对应税行为征收的间接税，营改增后，资管产品的征税机制并未发生变化。具体到资管产品管理人，其在以自己名义运营资管产品资产的过程中，可能发生多种增值税应税行为。例如，因管理资管产品而固定收取的管理费（服务费），应按照“直接收费金融服务”缴纳增值税；运用资管产品资产发放贷款取得利息收入，应按照“贷款服务”缴纳增值税；运用资管产品资产进行投资等，则应根据取得收益的性质，判断其是否发生增值税应税行为，并应按现行规定缴纳增值税。由此看来，REITs交易结构中的专项计划投资基金份额取得收益是否属于增值税的应税行为应根据其资管管理合同的约定判断该专项计划是否属于保本型合约，进而判断专项计划的投资行为是否属于“贷款服务”。
若专项计划投资基金份额的行为属于“贷款服务”，则应运用资管产品资产发放贷款取得利息收入缴纳增值税；若根据资产管理合同的约定为非保本合约，则专项计划投资私募基金取得的投资收益不属于计划管理人增值税的应税行为，不缴纳增值税。在实际操作中，资产支持专项计划获取的产品利息收入是否须缴纳增值税，应根据计划管理人注册地的税务机关协商确定。
此外，计划管理人因管理资管产品而固定收取的管理费（服务费），应按照“直接收费金融服务”缴纳增值税。
四、投资者
个人所得税与企业所得税
按照持有该资产支持证券持有人的主体分为机构投资者与个人投资者，机构投资者获取的投资收益按照利息收入计算缴纳企业所得税，个人投资者获取的投资收益按照利息、股息、红利所得计算缴纳个人所得税。
REITs产品存续期纳税环节小结
根据上述四个纳税主体所涉税种的介绍，项目公司的租金收入先后变为项目公司的股权分红与股东借款利息，进而转变为基金份额的投资收益，最后转换为资产支持证券的投资收益。在租金收入经历上述四种形态的变化过程中，共经历四个层面的纳税环节，分别为项目公司层面、基金层面、专项计划层面与投资者层面，具体情况如下图所示：
3、REITs产品退出期
关于REITs退出方式目前主要有三种，分别是原始权益人回购专项计划、项目公司处置不动产以及投资者在二级市场转让公募基金份额。由于第三种方式在我国目前的政策体制与市场环境下还暂时无法实现，笔者仅结合保利租赁住房REITs案例，对前两种退出方式所涉及的税务问题做一个简单的介绍。
保利租赁住房REITs产品存续期共计18年，每3年设置一次投资者的开放退出安排，可由保利集团作为增信安排人对优先级资产支持证券进行回购。REITs产品到期后由保利集团作为资产优先收购权人依据《资产优先收购权协议》对私募基金所持项目公司的股权与债权进行收购并完成退出。
情形一：REITs存续期内保利集团对优先级资产支持证券进行回购
根据保利租赁住房REITs说明书披露的信息，优先级资产支持证券的退出安排可分为强制退出安排、开放退出安排与终止退出安排。无论何种退出方式，其保利集团将作为证券收购权人在发出《证券收购通知》后，将于下一个普通分配兑付日将对应的优先级资产支持证券未分配本金一次性支付至管理人指定的账户。
从企业所得税角度来看，参照《财政部国家税务总局关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》（财税〔2006〕5号）第三条第（一）款的规定“发起机构赎回或置换已转让的信贷资产，应按现行企业所得税有关转让、受让资产的政策规定处理。”由于回购金额与专项计划的账面价值基本相当，不存在价差收入，因此专项计划管理人与投资者无须缴纳所得税与增值税。
从印花税的角度来看，在管理人、销售机构协助优先级资产支持证券的买卖双方办理过户手续的过程中，如涉及以优先级资产支持证券为合同标的回购协议，若参照《财政部国家税务总局关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》（财税〔2006〕5号）第一条（四）的规定“受托机构发售信贷资产支持证券以及投资者买卖信贷资产支持证券暂免征收印花税。”上述回购行为暂不征收印花税。值得注意的是，印花税是地方税务局征收的地税，而上述财税5号文是针对银行机构开展信贷资产证券化的免税规定。以房地产企业持有的物业不动产开展资产证券化融资是否可适用上述文件的豁免规定，作为计划管理人的券商须与房地产企业注册地主管税务机关进行沟通确认。情形二：REITs产品到期保利集团对私募基金所持项目公司的股权与债权进行收购
保利集团从私募基金收购股权的行为，由于发生产权转移，须根据《印花税暂行条例》的规定，如果产权发生转移，则按“产权转移书据”征收印花税。产权转移书据的计税依据为股权转让协议所载金额。
保利集团从私募基金收购债权须签署债权债务转让协议，根据《印花税暂行条例》第十条规定，印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。而债权转让协议不属于印花税税目税率表中列举的凭证，不需缴纳印花税。
上述股权与债权的回购过程中，其回购价款一般等于股权与债权的账面价值，因此并不涉及基金管理人与保利集团缴纳企业所得税与增值税的问题。
4、现行税法体制下的避税核心：股东借款
中国证券投资基金业协会（以下简称“协会”）曾在其官方微信公众号发布了一篇关于协会资产证券化类REITs业务专题研讨会的文章，文中明确提出“在私募基金投资端，私募基金可以综合运用股权、夹层、可转债、符合资本弱化限制的股东借款等工具投资到被投企业，形成权益资本。符合上述要求和《备案须知》的私募基金产品均可以正常备案。”不符合资本弱化限制的股东借款是指通过关联交易以不公允的借贷利息进行税收套利，只要不存在这样不公允交易的情况那么股东借款就被允许。虽然协会没有直接发表态度，但是从文章内容来看，该会议对私募基金参与类REITs业务是支持态度。
在保利租赁住房REITs案例中，中联前源私募基金募集资金总规模为167,000万元，而其中用于发放股东借款的资金规模为108,108万元，股东借款占募集资金总规模比例为64.74%，该比例符合《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税〔2008〕121号）有关非金融企业接受关联方债权性投资与其权益性投资比例不超过2:1的比例限制。
由于我国目前现行的税法体制下还暂时无法规避REITs架构中涉及的房产税、契税与所得税等税负，而股东借款作为私募基金的投资方式之一，可以较好地降低REITs交易结构中的税负问题。由于项目公司的利息支出与股权分红均将成为资产支持证券投资者的投资收益，而股东借款的利息支出却可以产生税收壁垒的作用。具体来说，在项目公司运营期内，股东借款产生的利息支出可以作为财务费用减少项目公司的应纳税所得额，进而降低项目公司的企业所得税，尤其在股东借款比例较高的情况下，其利息支出可以使项目公司应纳税所得额为零或为负，进而完全规避企业所得税。此外，从退出环节来看，由于债权转让协议不属于印花税税目税率表中列举的凭证，因此在退出环节不需缴纳印花税。上述两个细节可以一定程度上降低融资方在产品存续与退出环节的税负成本。
