声明：本收房攻略仅仅是告知各位业主，在租赁合同到期，租客不返还你的房屋的时候，你有权利采取适当的措施收回属于你的房子！郑重提醒：在收房过程中务必保持克制，不要发生任何的肢体冲突、不要借收房之名侵犯他人合法权力。对任何人依照本攻略收房过程中发生的任何人身伤害、物品损坏不承担任何的责任。

以下为正文：

有多余的房子出租以获得收入，本来是件很开心的事，但若遇到一个闹心的租客，且不说不好好照管你的房子和家具，万一到期不肯搬出，那真是闹心加闹心。

最近朋友们扎堆来问：租客到期不腾退房屋，不续约也不缴纳房租，我的房子我还收不回来了，这可如何是好，这真是--事儿虽小却极其烦心的糟心事。

作为业主向法院起诉要求租户腾退并承担占用房屋期间的租金等各种损失，这当然没问题，但司法有司法的程序，一个程序走下来，半年一年的可能就过去了，如果你的房子在北上广深或任何经济发达的城市，法官们现在已经忙得五加二、白加黑了，论先来后到，您恐怕也别想一两天、一两月解决问题。等到执行法官终于帮你把租户腾出去了，万一租客真没钱，占用房子的损失一时半会儿您也是别惦记了。如果你的租客死皮赖脸一直这么住着直到法院执行，这事您说您恐怕搞不好也得烦出个抑郁症来。

怎么办呢？其实您在一定程度上是可以自力救济的！但是，只要有但书的地方一定是要非常认真仔细的阅读：我国法律目前对自力救济的规定相当粗线条（注意：本处讲的自力救济仅仅指财产权受到侵犯，对于人身权、健康权受到侵犯的自力救济不在本文的讨论范围之内）。那么我们主要研究了解目前司法实践中关于自力救助的判决。单纯就财产权力受到侵害时，自力救济有严格的裁判标准：其一，必须为了保护自己的权利。如果房子不是你，房主也没有书面委托，你就不要乱出头了。其二、应主要针对物。收个房子不要最后变成了打架斗殴，打伤别人你坐牢，打不过受痛还赔房租。其三、必要的限度。最后收房就好了哈，别人的东西不要乱处理，随意处分别人的东西那就是你侵权了，得赔哟！记住这三点。

特别注意、特别注意、特别注意：

1、如果你的租客是老弱病残孕，律师劝您还是向法院起诉吧，万一腾房腾出个人身伤害，那可就不只是房租损失了。

2、如果您的租客是黑涩会或者看起来很像地痞无赖，律师劝您还是向法院起诉吧，回头您治不了他反倒让他把您给人身伤害了，那更是一百个一万个不值。

3、有话好好说、好好说，别吵架，别以为威胁、强迫能解决问题。恰恰不是！大部分时候威胁和强迫只会使事情恶化。律师曾经遇到一个当事人，房子委托给某中介出租。租赁合同到期后，中介派了十几二十个黑衣大汉去收房。大哥，您是中介不是黑涩会，好吗。租客可真不含糊，男人正好外出，媳妇在家照顾未满周岁的孩子。呵，这可真是个女中豪杰，十几个黑大汉想吓唬我嘛？不但没戏，我还让你倒霉呢！报警加录像。警察来了，录像在这里呢，你走不走？中介撤退了，租客毫发无损，但业主可就惨了！自此房子也不退了，房租也不交了，你中介还得赔我吓坏孩子的损失呢？什么？让我搬出去，不行！业主这个愁啊，是人都知道你拿我房子威胁中介，这没道理啊！可是租客就不管！你说咋办？中介现在可斯文了，人家不管了，反正是你的房子我可不着急。所以，先礼后兵很有道理！不然，本来你有理的事，办到最后变成了你没理，多亏！

该提示的提示，该说明的说明，终于：攻略来了（嘿嘿嘿，其实也很简单）：

1、承租合同到期：这个很重要。A、合同没到期，业主要收房一定要有明确的约定；B、如果没有约定，那就谈谈呗，谈妥了啥都好说，谈不妥等到期吧。C、如果租赁合同约定：租赁期满前一个月商定是否续租？那么就要按照租赁合同约定，承租期到期前一个月与租客沟通。

总之一句话：按合同履行，不想按合同履行，谈谈呗，谈妥了咋都行。

关于租房合同：目前大部分人觉得合同很简单，用模板呗，网上下一个呗。对此，律师也简单一句话回复：放之四海而皆准的模板，在你遇到事儿的时候，通常真没什么用。不过，有份合同总归比啥也没有强！

2、通知搬离并交接房屋：通知很重要，再次提示：先礼后兵！

A告知的内容：书面告诉你的租客：租房合同已经到期，请在到期日或者到期后几日内收拾好租客自己的东西按期搬离，并约定好具体时间交接房屋，交接地一般定为房屋处，交接时可一并结清房租、退还押金，同时结清水、电、煤、电视、电话、物业、网络费等等杂费，检查屋内设施、交接房屋钥匙。

B告知方式：一般需要穷尽各种手段，所谓穷尽就是：电话、短信、微信、邮件，不要忘记还有一种方式就是：直接在房屋大门处贴通知，贴好后别忘记拍照留念。对了，留念时最好有时间、参照物，参照人等等。

3、重点来了，如果拒不搬离：

这个过程是收房最痛苦的阶段，但是人生嘛，没点痛苦，你都不好意思说自己活了一场。好吧，痛苦归痛苦，事情还是要做，而且要做细致哈：

A、到了约定的交接日带好房产证（证明房子是你的）、身份证（证明房产证上的房主是你）、租房合同（证明合同到期了），如果租客拒不搬出则报警。一定要报警。提示，房产证、身份证、租房合同这些给警察蜀黍看，原件要保存好。

B、报警之后：如果是你的房子、租房合同也确实到期了，警察蜀黍一般会调解，给租客几天的时间搬出，但不要期待警察帮你请租客出去，这不是人家职责范围内的事。

C、第一次报警之后，租客还是拒不搬出，返回本文攻略第二条，再次通知搬离，这一次要告知的内容有：在某年某月某日业主会来收房，如果你不搬离业主会封存你的物品并更换房门门锁。同样要穷尽一切手段告知租户，实在联系不上，告知书贴在门上拍照。

D、 从A到C重复几次之后，到了约定的日子就可以带着锁匠师傅换锁收房。

4、封存租客物品。房屋内若留有他人物品，不论价值如何，第一该物品不能私自占有，第二不能随意处分，第三、一定要封存。封存的时候要注意做好记录，拍照加全程录像：从师傅开锁起到把租客的东西收拾齐全封存要全程录像。如果是手机录像，录完之后保存视频，同时要保留原始载体。

可能的风险：

在你换锁收房时，因为屋内仍然会有租客的物品，那么有可能租客会向法院起诉你，赔偿因为你换锁导致租客的物品损坏或者遗失，对业主来说，做好记录就很重要，这也是为什么要进行录像的原因。当然任何诉讼都需要证据，证明物品存在或者在此地遗失、损坏有一定难度。但既然官司打到了法院，还请聘请专业的律师来帮你诉讼吧，毕竟术业有专攻。

5、告知租客尽快来协商解决剩余事项。此次告知中应包含如下内容：告知租客房屋已经收回，租客物品已经封存，请租客尽快来取走租客自己物品并协商处理其他事项，逾期会收取保管费等等。

6、协商并彻底了结此事件。房子收回来了，闹心事没有了，风清气爽的人生又开始了。

本文所涉法律关系：

1、租赁法律关系：当出租方与承租方签订租赁合同，租赁法律关系成立。房主基于对房屋的所有权，有权将房屋的使用权让渡给承租方，并据此收取租金；承租人支付租金并成为房屋的用益物权人，在承租期内获得房屋的使用权。当租赁合同到期，出租方和承租方又没有达成续约的合意，因合同到期，租赁法律关系消灭，租户的用益物权消灭，房主基于对房屋的所有权收回房屋。

2、侵权法律关系：租赁合同到期，用益物权消灭，承租方此时如果不交回房屋，对他人所有的房屋占用则构成对他人合法权力的侵犯，侵权法律关系由此而产生。

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