我对镇江市区房价的理解：
1、镇江人口少、产业支柱不强，对外来人口的吸引力小。假以时日，承接南京、上海的产业转移，会很大程度提振镇江房价。
2、镇江地处苏南，临近南京。是苏南的经济、产业、人才洼地，短时间内受周边大城市的虹吸效应大于溢出效应（目前的短暂溢出只是收到南京限购限贷措施的影响，而南京地区土地并未完全消化）。
3、受国家长期货币超发和维护稳定二重因素博弈，房价短期内不会有大的波动，呈缓慢上升态势。
4、目前南京限购限贷（限制炒房投机）、限价（防止出现房价过快上涨局面，稳定人心），但南京本地需求仍在，一旦政策松动，南京一定上涨，随后镇江、句容也会跟随放开政策（先放价格，再放资格），但价格难以有较大上涨。16年和17年的较大上涨，主要是因为南京上海限购政策，导致金主来镇投资，造成房市好的局面，本地人害怕来不及“上车”，也加入购房大军。共同导致房价上涨。而一旦一二线城市放开政策，受短暂溢出效应的镇江，外来资金着急撤出，加之本地需要不足，房价会出现下跌的情况。 5、镇江目前库存量不足半年，市场上可卖的房子很少。政府是如何调控房价的？一旦出现房价过快上涨，政府就会增加土地供应、限贷，甚至限价，层层加码。限价是不得已为之（非常时期）。房价跌的时候，政府会有什么措施呢？必然放开政策鼓励购房，减少土地供应，情况严重的话甚至会限价（限制最低销售价格）。作为地方政府来讲，当然是希望房价上涨的，但是房地产市场是一个特殊的市场，收到种种政策的影响，不可能完全用市场的思维来思考。总之政府的角色就是一个“跷跷板”，而且这个跷跷板的两头都不能落地。
6、限购的状态持续多久，要看宏观经济，现在房地产已经成为政府调控经济的金融工具，而且是一个非常灵的工具，屡试不爽。经济转型落地成功，政府会兑现房子是用来住的诺言，继续控制房价。政策松动有几个关口需要关注，一个是十九大之后，一个是18年年初两会之后，一个是18年6、7月份。
结论：
1.镇江房产已不具有投资价值，作为扛通胀工具仍然没有问题；
2.镇江房价长期缓慢增长没有问题，但受一线城市限购政策影响，一旦政策放开，价格会有所波动。
2017年10月18日
