邵泓涛律师

说了如何购买二手房，这次来说说购买商品房应注意的问题。商品房买卖就指直接向房地产开发公司购买房屋。我国实行商品房预售制度，很多情况下，买房时能看到的只是工地、沙盘和几份楼书，当然，还有养眼的售楼美女。先别急着看美女，让我们先擦亮眼睛，看看商品房买卖中应注意的事项。

一、对开发商和房产项目的审核

开发商应当持有营业执照和房地产开发企业资质证书，否则不得从事房地产开发经营业务。对项目而言，开发商应当具备项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，项目才可以预售。这些证件按规定需要在销售现场公示。如果您记不住这么多，一定要看预售许可证。但需注意，预售证通常是分批申领，需仔细核对对应的房屋。

二、合同的签署、履行

合同基本都采用示范文本，且要经工商备案。但由于是开发商事先准备，还是会有一些合同陷阱存在。而合同是双方权利义务的主要依据，应引起足够重视。 1、无论谈判结果如何，都必须通过合同形式体现，并且合同上绝对不能留有空白项。特别对价款、面积、交付期限、违约责任、免责事由等必须明确约定。 2、对开发商要求签署的各类补充协议，更要仔细审阅，因为补充协议往往有许多开发商免责或加重买受人责任的条款。而从合同约定角度，合同与补充协议不一致的，以补充协议为准，所以在一定程度上，补充协议的重要性要先于买卖合同。 3、对采用按揭贷款的，需注明因开发商原因无法办理的，买受人有权退房或不承担逾期违约责任。 4、对违约责任，注意双方平等，如都为日万分之三等。实践中，开发商逾期违约的概率较大，建议从高约定违约金。 5、对交房期限、交付产权证期限要明确日期，而不要以某种条件满足为依据。对交房的条件、开发商免责等要格外注意，很多开发商会改动示范文本。 6、对阁楼、平台等，如果开发商承诺赠送的，需写入合同，且对产权或使用权归属进行明确。 7、开发商的某些广告宣传内容、承诺，比如学区、会所、物业、周边配套等，尽量要求写入合同。特别是对购房有决定性影响的内容，必须写入合同。 8、支付定金、房款等费用必须索要票据。 9、及时办理合同备案及预售登记，避免一房多卖或被抵押、查封等风险。

三、重视楼书、沙盘、广告等资料的收集

很多开发商以合同文本统一为由拒绝将某些特别的承诺、广告内容等写入合同。因此，买受人需重视收集保存楼书、广告等资料。根据规定，如果广告、宣传资料就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

四、房屋交付

房屋交付时需先查看工程质量竣工核验证书》，这是开发商能够交付房屋先决条件，然后再对应买卖合同约定的交付条件，审核房屋是否以达到交付标准。同时，开发商在交付房屋时需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不提供的，买受人有权拒收房屋。    交付前，买受人应实地查看、验收房屋，对明显存在质量问题或缺陷的，可以要求开发商整改。但需注意，如果开发商以验收合格为由拒绝的，买受人应区别质量问题还是瑕疵，分别采取委托进行质量鉴定，或要求开发商整改或履行保修义务。

五、关于认购、订购、预定

开发商为尽快回笼资金，往往在未取得预售证情况下，以内部认购的名义进行销售认购。认购人往往要签订认购书，并交纳部分款项，一般称为认购金、诚意金等。如果商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，协议应当认定为商品房买卖合同，肯定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备买卖合同的主要内容，因此，在开发商取得预售证后，要及时与开发商签订买卖合同。

购房对大部分人来讲是大事，有时需举全家之力，所以，如何安全买到称心的房屋，需从法律防范开始。