特色小镇如何才能赢得未来？

作者：和君集团业务合伙人翟战平（华房联策（北京）房地产投资顾问有限公司执行董事兼副总经理）

        前言：2016年开始风行的特色小镇热潮，至今仍然热度不减。从中央到地方，从房地产企业到专题产业开发商纷纷涉足特色小镇领域。但在这股热潮之下，特色小镇究竟是什么？它有什么样的背景，究竟如何开发才能赢得未来？本文带来一些个人的思考和判断，无意于就现象解释现象，力图廓清特色小镇开发建设的一些深层次问题。以下只是个人的认识和思考，难免以偏概全，诚心求教于方家。

【特色小镇建设的“小”与“大”：“小城镇”需要“大战略”】

        仔细探究当前正在掀起一股特色小镇的开发热潮，我们不难发现其背后有着深刻的社会发展背景。通过简单类比我们不难发现，此轮特色小镇建设热潮与上世纪80年代的城镇化有着本质的不同——上一轮城镇化发展热潮是由乡镇工业发展带动起来的，是工业化快速发展阶段的城镇化，基本特征表现为“城镇像农村，农村像城镇”。而这一轮特色小镇建设，是建立在工业化进入中后期，城市化进入深度发展的背景下产生的，是后工业化阶段的新型城镇化，其基本特征表现为“比城市更友好，比乡村更文明”。可以说，此轮特色小镇建设，是城市化发展到高级阶段的必然产物。特色小镇是都市经济的高级形态，而不是像表面上看到的那样简单。

        此轮的特色小镇开发建设，正因为是都市经济的高级形态，其开发要求更高，开发建设起点更高，难度系数也比较大。一方面，后工业化阶段，人们正是为了躲避交通拥堵、雾霾侵扰等大城市病，才选择环境更好、品质更优的小城镇来生活，这些人群对环境品质、服务品质和环境品质的要求更高，需要更高层次的经济支撑才能形成闭环。另一方面，大城市占有者大量的优质资源，况且很多文化、教育资源还在不断向大城市聚集，而特色小镇在资源上往往没有太多积累，要引入高水平的服务资源更需要有更高水平的产业发展策划才行。因此，特色小镇看似是小镇，但他恰恰需要大战略。需要战略都市经济一体化的层面上，构建高水平资源集聚核，吸引高素质人群，才能真正有持续的发展动力。

【特色小镇建设的快与慢：快开发vs慢运营】

        首先，特色小镇建设不同于房地产开发。通常来说，房地产开发是一个短期过程，主要追求的是快开发。从拿地到销售一般周期为2-3年，部分规模比较大的项目开发能够持续5-8年。但相对于房地产开发，特色小镇的开发建设是一个长期过程，需要从土地一级开发，二级开发，到招商引资、产业发展，再到区域商业运营与服务，不断滚动形成发展及盈利的良性循环。就一般规律而言，要把特色产业培育基本成型，至少需要10年乃至更长的时间，因此特色小镇的开发周期通常都要10-20年来计。

        其次，小镇一般从远郊大盘起步，或依托现有小乡镇来建设，这些地区的政府行政职能并不能与高水平服务要求相适应。一般情况下，小镇在行政区划下可能仅归属于县级政府甚至乡镇政府，政府的组织架构和人员配套不足以支撑特色小镇的运营，还需要有专门的团队来运营。以业内闻名的良渚文化村委例，万科在良渚村内执行了医疗、教育、宗教、交通等职能，兴建了学校、教堂、寺庙、图书馆等一批公共设施，还开通了往返城区的业主班车。早起小区内无派出所，万科还组建物业团队来执行小镇的治安和城管功能。总体来讲，公共服务开支成本巨大，而且不可能有税收来源支撑。这也导致小镇的运营营收在小镇首期经营9年后才开始逐步实现正现金流，11年后实现盈利。

        最后，特色小镇真正的持久生命力在于产业立镇。特色小镇一定要有房地产参与，但绝对不能房地产化。在人口规模不足、产业动力不足的情况下，即使再好的规划，也没有办法实现。还拿良渚文化村为例子，2012年针对良渚文化村内的新街坊招商，但到场80多商户没有一家最终在此开店，商家们纷纷表示，村内人流量太少，商铺生意开不起来。

        在我看来，衡量小镇开发建设成功有两个重要指标：常住人口与就业率。如果小镇没有给当地创造就业机会、提高居民收入以及吸引人居住，只依靠旅游带来的“流动人口”是很难持续发展的。当然二者之间需要平衡。如果只创造了就业和财富，那就不是小镇而是一个产业园，如果只是居住、消费贡献很低，也不能给地方政府带来持续税收，那只能是一个卧城，也不具备长久的活力。

【特色小镇的长治久安术：做到“四有”】

        通过以上分析，我们可以认为，此轮的特色小镇是新型城镇化战略的集中体系，是都市经济发展阶段的高级开发形态，要在此轮特色小镇开发建设中脱颖而出，我认为需要做到“四有”：

        一有：具有强大的反磁力功能。目前中国由于区域收入差距越大，低收入地区人口向高收入地区流动的现象非常明显，每年的春运就可以看出。农村人想进城，内陆地区人口涌向沿海发达地区聚集。特别是在欠发达的地区，如果没有任何基础支撑，特色小镇是很难引入产业资源。同样，在城市圈内的特色小镇，要想主动吸引并承接高端产业和高端人群，没有强大的反磁力功能也是很难成功的。

        二有：具有强劲的产业动力。特色小镇的关键动力还在产业，没有强有力的产业就带不来就业和税收，也没有持久的发展动力。现在有很多人看到国外的小镇非常成功，环境非常优美，就纷纷照搬照抄，以为能原汁原味复制一个风情小镇，自然能够收到追捧。殊不知国外很多小镇美丽的外表下，真正决定其生命力的是背后的强大的产业动力。如英国sinfin小镇，真正决定其生命力的不是优美的环境和舒适的低密度住宅区，而是因为这里是世界著名的航空发动机公司罗尔斯罗伊斯总部所在地。像这样的例子还有很多，奥迪总部就在一个人口只有两三万人的小镇，但却是高端人才的核心聚集地。目前中国的高级人才和高端产业主要都集中在大中城市，很少有集中到小镇上的。未来这种状态会逐渐改善。发达国家的实践表明，高端产业并不一定要集中在大城市，高端产业发展所需的人才，也并不是全都喜欢居住在大城市。这是经济水平和城镇化发展到一定程度之后的必然结果。

        三有：具有坚实的在地产业与资源基础。特色小镇并不是平地起高楼，也罕见有飞地型的小镇能够有持久生命力的。真正成功的特色小镇，几乎都是具有坚实的在地产业支撑或坚实的当地资源基础的。像被称为香水产业小镇的法国格拉斯，从16世纪起就从事花卉种植业和香水制造，有大量世代从事香水产业的技师以及相关的产业基础。在比如德国著名的全球体育用品产业小镇，其中心历史城区、手工业发展传统都很悠久，拥有三家全球体育用品企业：阿迪达斯、彪马和舍弗勒。诸如法国普罗旺斯的鲜花主题小镇，法国依云小镇就更不必提，无一不是具有强大的在地产业和当地人文资源基础的。

        四有：具有鲜明的主题与独特的文化魅力。在当今全球化的时代，特色小镇光具有内在的发展动力还不够，还要有独特的魅力和鲜明的主题，才能有更强的吸引力。在这方面首先是要有文化生命力，为原有的小镇赋予文化的主题与灵魂。如日本的柯南已经从一个动漫小镇上升到一种文化创意产业的高度，并慢慢固化为一种日本元素和文化载体，其影响力就远远不局限于小镇本身了，提高知名度的同时，大大拓展的产业辐射的边界。其实还要有旅游的辐射力。旅游是特色小镇的外来驱动力，通过调动游客积极型，吸引更大的消费力，让特色小镇更具有生命力。最后还要有生活吸引力，因为任何一个特色小镇的主题都是人，人最终需要的是一个优质的生活平台。因此，宜居氛围对特色小镇来说也是至关重要的要素。

        综上所述，当前特色小镇建设要循序渐进，避免跟风炒作，因时、因地、因人制宜，杜绝形象工程，防止同质化和泡沫化，同时要避免特色小镇被房地产和资本绑架，预防把特色小镇变成新一轮的圈地运动。特色小镇不是一天就炼成的，而是需要在我们政府正确引导及市场力量推动下，通过调动各方积极性，才能打造出一个个具有长久生命力和竞争力的特色魅力小镇！

编辑：张冰

来源：和君咨询