大数据背后的物业行业与各分支业态解读

早在1981年，中国第一个物业公司深圳市物业管理有限公司自诞生之后，接下来的四十年里，中国物业公司如夜空的点点繁星，点缀了整个苍穹。据不完全统计，目前我国的物业公司超过10万家，上市物企接近60家，物业从业者已逾千万，管理着全国330亿平方米的项目面积，去年的物业营收突破了万亿大关。而且逐年都表现出了10个点的复利增长。行业发展势头强劲。特别是疫情期间，通过全国物业人的共同努力，使得物业行业得到了国家与人民空前的认可与褒奖。物业行业的春天已经飘然走来。

物业管理的业态常见的有住宅，商写，公建，产业园，学校，医院，城市服务，等等，在从业态管理过程中，使用的管理技术也是千差万别的。难度最高的是商写，最低的是住宅，且不论管理难度的难与易，安全底线是任何一个物业项目都不能触碰的。

物业管理经营的两种制度是酬金制与包干制。酬金制就是物业公司出人出技术出平台，甲方出资金。酬金是固定的，也可以根据经营状态而浮动。这样对物业公司而言，旱涝保收，没什么风险，但是不利于激发物业公司的经营智慧，主人翁意识与责任意识会打折扣。至于包干制，即甲方一次性钱给到位，物业看菜吃饭，可能饭没吃完菜没了，也可能经营得好，年底有不少余粮。这种模式会让物业公司更加注重成本管控，但也有弊端，大概率会过度注重利润而忽略了现场管理。总之，不管是酬金制还是包干制，各有利弊。到底使用哪种经营策略，要根据具体的项目情况而定。

另外，目前有一种信托制的说法甚嚣尘上。说是让每一个业主都能监管到资金的流向，他是一种资金共同归集，且账目支出可见的方式。所以，物业公司用每一笔钱都要有名目有出处。其实，这种信托制是行业外人对业主完美的臆想，现在业主，谁有心思管物业公司怎么花钱了，钱花哪去了，他们自顾不暇，只要物业公司把现场打理得妥妥当当的，没几个人盯着物业公司。至于这种信托制，暂时不妄加评论，以观后效吧。

据住建部统计,目前全国各地小区业委会成立的比例大约为30%。一线城市的比例高一些，能达到60%左右，其它边远城市，即使有业委会，也是聊胜于无。根本就没有起到什么作用。有些业委会还是基层社区的强行摊派，是为了政治任务而做的表面工作。其实，对于住宅物业，目前的业委会的存在应该说是形式大于意义的。究其原因，人都是逐利的动物，法律倡导业委会是一个公益性的民间组织太过于理想化。无利可图的事情，谁愿意干呢。越是这样理不清“责权利”，越是现场一片混沌。导致现在没有业委会的成立不起来业委会，有了业委会的，又要想方设法的捞油水。东窗事发后，还要被抓。原本在业委会做的一些工作，一些贡献没人记得，唯一记住的就是你捞好处了。

在湖南的业委会市场，开始采用补贴的形式给到业委会成员相应的报酬，这样可以更好的让业委会履职。这或许是一个好的契机，可以既不违背法制精神，也可以尊崇人性，激发业委会的主观能动性。但是，这里面也有很多问题，比如给多少合适，考核机制是什么，等等，由此可见，仅仅靠老百姓开动脑筋去运作还不够，需要国家明确的政策支持，让业委会真正的能够体现出业主大会的意志。

在物业的招投标市场上也是乱相从生。围标，串标，陪标等暗箱操作的现象屡见不鲜，现在拿项目，直接提着一皮箱钱过去就行了，什么商务标，技术标，都会按照你的情况给你量身定制。关系到位，什么都好说，怎么样才能关系到位呢，自然是钱到位。行业主管部门本想用抽签的方法来斩断这些利益链条，须不知上有政策下有对策，中标的前三家，其幕后老板是同一个人，中谁都一样。

物业的监管部门可谓是车载斗量，谁都可以插一脚，谁都可以给你开个罚单。办个物业公司跟做孙子没两样，整天忙着点头哈腰，卑躬屈膝，今天社区让搞什么宣传，明天消防要过来检查，后天垃圾分类的又要暗访，这些事情一件接着一件，这会很大程度上干扰物业工作的正常秩序，打乱物业的管理节奏，从而也就没有了心情与精力服务现场，服务业主。

物业行业同样也是一个高危的行业。所谓的“安全保障义务”，让物业人战战兢兢，如履薄冰，但凡在管辖范围内出点什么状况都跟物业有关系，什么家里被泡，财务被盗，汽车被刮，走路摔跤，吃饭被噎，喝水被呛，小狗跑丢，孩子哭闹，都要找物业公司，导致官司一桩接着一桩，赔钱一笔接着一笔，本来想颗粒入仓的小本经营，到最后搞不好粮仓都被贴上了封条。

另外，物业也是一个灵魂被拷问的行业。物业合同是一个巨大的但又不得不跳的坑。填补这一个坑的唯一办法就是卖笑卖萌卖惨。博得业主的同情，想方设法和业主搞好关系，为了达到这个目的，物业不得不去做合同约定以外的事情。正因为合同约定以内的事情，有很多是物业干不了或者没法干的，只能用合同以外的事情来弥补。

虽然物业在现场操作过程当中会遇到各种各样的问题，但瑕不掩瑜，这些问题依旧阻挡不了物业行业整体向好的趋势。无论什么事情，问题与机会都是并存的，没有一直暗无天日，也没有全程一路坦途。对待这些行业存在的各种问题，正视他，修炼我，打铁还需自身硬，只有充分的知识储备，足够的技能储备，才会不惧行业发展道路上遇到的各色问题，才能奔赴越来越向好的行业明天。

住宅物业

住宅物业是最基础的物业形态，也是中国物业业态的先驱。早在1981年，中国第一个物业管理小区“东湖现苑”始于深圳。之所以是深圳，是有其历史与地理意义的。大家都知道，深圳紧邻香港，且香港此前是英国的殖民地，而物业的起源地是英国，在19世纪60年代，就出现了出租房屋专人统一代管模式。这就是物业行业的最早形态，也就是我们目前所说的住宅物业。

中国物业管理行业这四十多年来，它是与房地产的蓬勃发展是相伴而生的。随着商品房销售与交付的快速增长，住宅物业也进到了高速增长期。只是随着近年来国家政策的风向突变，房住不炒的底线思维坚持不改变。13亿人口的中国，市场上流通的房子已经够37亿人居住，显然，房屋作为商品的属性已经是供大于求了，如果一直毫无底线的炒下去，房子成了金融工具，会有越来越多的老百姓住不起房子，只能眼睁睁的看着房子空在那里，由人疯狂买卖易主。很显然，曾经的增量市场已经变成了存量消化。不过，不管怎样，市场上的这些房子，管他是有人住的还是没人住的，总归是要归物业管理的，该收的钱还是要收，所以，总体来讲，房地产低迷，对物业的确有影响，但是其伤害程度是比较有限的。

纵观整个住宅物业市场，从中国物业五百强统计出来的数据，其中，有473家企业涉足了住宅物业，管理项目总数为五万个，管理面积达到了90亿平米，物业费总收入为1500亿元，较2020年，不管从面积还是从营收，都有超过十个点的增长。由此可见，住宅物业市场的营收仍旧是物业管理行业的主力军，占据着绝对龙头老大的位置。

随着物业管理理念不断的推陈出新，越来越多的高科技产品投入到对现场的管理，对业主的服务当中。而我个人觉得，物业行业有别于制造业，有别于高科技产业，这是一个需要服务温度的行业，我不否认，有很多高端的住宅开始走隐匿服务的路线，意思就是让业主感受不到物业的存在，让他们的生活不受打扰。但是，一旦需要物业服务的时候，又能随叫随到。于是，高科技服务产品，网络化的服务手段推送到了服务前线。对于这样的服务，他必须有一个前置条件，就是业主的高素质做支撑。此类人是人中龙凤，往往是追求个性，有独立见解，他们更喜欢不被打扰的生活。可是，这些人毕竟是少数，住宅物业服务的大多数都是普通老百姓，他们更喜欢物业人在眼皮底下晃动，不停的干着活。只有这样，才会感觉到自己的物业费是没有白交的。现在越来越多的物业公司追求高大上的概念服务，为了压缩服务成本与增加现场的管理效率，不断的去尝试减人降配，投入技术管理，这让越来越多的业主对这样的服务从以前的新奇变成了现在的不感冒。所以，物极必返，我觉得，住宅物业现场的人员高配置还是有他的现实意义的，就目前大众的认知水平，让业主有被服务的尊荣感是物业公司的一个重要使命。最终还是会聚焦回归到物业服务过程中的人文温度属性。

物业行业发展的四十多年来，物业公司的运营成本早已不能同日而语了，但是，物业费单价却依然停留在几十年前的水平。他不象公交车票，不象公园门票，一百年价位不变，但是，大家要知道，这些运营部门，都享受着国家补贴。可是物业行业，运营成本都是实打实的，都是物业费来支持的。随着高企不下的人工成本，物业公司为了生存，必须从减配入手，同时，不得已在多经方面做文章，用这些不太光明的收入来弥补亏空。其实，物业费涨价困难的底层原因就是社会民众的认可度不高，都觉得物业公司可有可无，作用不大。还好，这次疫情给了物业公司一个很好的正名机会，越来越多的聚光灯照到了物业行业的身上。人们已经开始意识到物业的重要性了。希望能借着这一股不太受时代欢迎的东风，物业费的涨价之路能够一马平川，物业行业能够自此崛起。

住宅物业之所以一直保持着稳健发展的步伐，主要是政府需要，国家需要，时代需要，至于老百姓需要不需要，暂时由不得他们抉择。不过说实话，就目前人们的素质水平，社会的不安定因素，没有物业攘外安内，业主们的社区生活还是会很麻烦的。

除了物业的角色定位不可撼动外，他的天然垄断性质也是其独有且合法的。一个小区的管理，物业掌握着连通业主的关键渠道，从业主的生活服务细节当中可以获得无限潜力的价值。住宅物业的营收比例中，非物业费收入开始占据着越来越大的比重，这也就是所谓的增值服务。而且，长此下去，住宅物业的造血功能将会越来越强。这也就是为什么有很多物业公司在投标报价的时候，他的物业费饱和收入明显是收不抵支的，但他们依然愿意做这样的生意，要知道，买的没有卖的精，物业公司正是瞅准了非物业费营收这一块，它是可以无限画大的蛋糕。

住宅物业，作为物业管理业态的一个重要分支，我们物业人需要有更专业的态度，更利他的精神，让我们一同从事这个积德行善的行业。可以帮到很多的人，解决很多的矛盾，时代在赋予物业更为神圣的使命，我们应该怀着敬畏之心，精诚之心来做这个意义非凡的工作。

商写物业

商写物业，是公认的一个利润率较高的物业业态分支。然而，风险与利益是并存的，作为商写物业的管理，也就是我们平时所指的综合体物业管理，它需要有更为精湛的物业管理技术，更为优质的客户服务水平。而且，作为商写物业，消防安全，人员管控，设备管理等等都是一个比较高难度的课题。

其实，商业管理与写字楼管理是两个概念，其管理逻辑也是有着本质区别的。但是，之所以把商业与写字楼放在一起来讲，主要还是跟着建筑形态走，而且往往在现场管理中，商业与写字楼都是同一个物业公司进行管理的，对这家公司而言，两个业态的管理方法都是需要掌握，这样才能让现场经营有序，工作流畅。

随着城市化进程的步伐越来越快，摩天大楼开始像雨后春笋一样拔地而起。第一个城市的地标性建筑大部分都在追崇高度，只有更高，没有最高。对于这些高能耗建筑，除了建筑本体的绿色设计外，后期在使用过程中的节能降耗将是一个特别重要的课题。这不仅是对物业管理水平的考验，更是对物业人技术的考验。采用科技节能，经验节能，动态节能相结合的方式，让不产生直接经营效益的物业工程人员创造了巨大的隐形经济效益。

商写物业管理的一个重要特点是高配，对于人员的年龄，技能要求都是比较高的，特别是高端写字楼，安保队伍要求退役于驻港部队，或者是国旗护卫队等王牌之师，客服要求是空乘专业，模特旅游等专业的女性，工程人员需要是高级工，工程师，或者有特别专业专长的技术人才，项目管理人员必须是物业管理师，985、211等名门之将，这些人，颜值身高年龄都有着可谓苛刻的要求。正是有着这些人的加入，更加的让在管的项目相得益彰，熠熠生辉。当然，配备这些人，薪资待遇相较于住宅等其它业态的物业，必须是有着绝对的压倒性优势。正是有着商写高利润的特点，才能有物业管理团队高端奢华上档次的底气。有很多商写项目，在交付初期都会不计成本的推出这样的物业管理队伍，就是为了提升项目品质与气质，帮助他们实现更高的租售单价，更好的入驻率，更不错的口碑。

商写物业同样也是高科技服务产品的集中展示区，因为商写业态固有的严格的建筑安全要求，什么安防系统，消防系统，停车系统，访客系统，暖通系统，楼宇交通系统，等等这些高集成度的科技控制手段，都是需要有着懂这些东西的高手来驾驭他。当然，你们可能会说有外包，有厂家，物业只需要管理，只需要用好这些外来力量就行了。此话不假，但是，管理与技术仍旧是两码事，如果你不懂技术，只会管理，最后被别人卖了还帮着数钱，所以说，以后真正的物业稀缺人才是既懂技术又善管理的。为什么万物云的商写业务块要求商写负责人的任职条件是最好精通或擅长物业工程知识，潜藏在其中的道理，可见一二了。

现阶段的大部分商写物业都是以提供基础的物业服务为主，资产管理的内容要远小于物业管理。所以，这也正是以后商写物业的发力点之一。我们如何帮助商写业主，让他们的资产保值增值，如何让他们赚得盆满钵满的同时，我们物业也从中分一杯羹。这是一个必须正对的难题。你们可能会说，有专门的房产经纪公司，商务运营公司干这样的活，你物业就不要瞎掺和了，扫好你的地，看好你的门就行了。其实，我要说的是，物业，于业主而言，有着天然的亲近感与信任感，我们为什么不借着自身的优势去扩充自身的经营技术呢，租售房子，商务运营，虽然也是技术活，但是他的行业壁垒并没有我们想象的那么坚实，只要我们物业人愿意学愿意钻，一样可以做得很好。于周围的夺食者而言，我们是有着得天独厚的客户资源优势的。我们需要好好发掘利用他，真正的让信息与资源为我所用，为我创收。

未来是光明的，前景是可期的，但是，眼下却是难熬的。因为疫情，除了一些地标性的少数商写项目依旧风光旖旎外，大部分商写的空置率居高不下。企业都提倡居家办公，自然写字楼就没了用武之地，疫情期间，封控隔离，关店成风，商业现场也日渐凋零，没有往日的生机。这些不利因素，将直接影响到商写物业的营收。他不象住宅物业那样，业主居家的时间变多了，于是，我们可以渗透到居家服务，多种经营当中去，而写字楼就不行了，没有人气，冰冷的钢筋水泥框架将让这个行业分支变得格外生冷。

大环境我们无法改变，而有一点是可以相信的，只要熬过了这场寒冬，商写物业肯定会焕发往日生机，人们的报复性消费与接下来新一轮的创业潮，将激发商写物业无限的可能。所以，坚持住，熬过去了就是胜利者，熬不住，倒下了，也没有人会拉你一把，落个卷入历史洪流之中的悲苦命运，再也不见踪迹。

最后，还是想让大家达成一个共识，虽然现在眼前有些许困境，但是商写物业的前途绝对是万丈光明的，只要我们继续深耕下去，心无旁骛的笃定行业，研究技术，力争开发更多的盈利空间，我们要深信，大方向绝对是没错的，我们一起努力，服务好顾客，打理好资产，让专业价值的旗帜高高飘扬。

产业园物业与公建物业

1984年，招商局集团物业公司承接了深圳蛇口工业园区的物业管理与服务，产业园区物业管理行业的重要业态自此产生。它有别于工业园，仓库，厂房的管理，产业园区的服务管理范围会更大、更广、更复杂。

产业园区是提升科技水平，快速构建新型产业体系和增强经济实力的有效载体，可以有效聚集生产力，集约利用资源，带动关联产业发展，促进区域经济的发展。对于产业园区的后勤管理，物业服务不光要对安全，环境，客服，设备方面进行常规的物业打理，园区餐饮，住宿，售卖，人力服务，呼叫中心，各类外包，物流支持等内容也是要同步跟进的。

据不完全统计，我国有着各类产业园区2万个，包括国家级开发区，经开区，高新区，科技园，特色产业园，自贸试验区，这些地方对国家的经济贡献达到30%以上。目前较为著名的园区物业服务企业从多，其中北京总部基地物业，上海陆家嘴物业，特发物业，漕河泾物业，深圳天安，泰然，投控，重庆海泰等等实力较强悍。

2020年，全国100个大中城市成交土地，成交建筑面积中，工业用地为6亿平方米，从全国范围预估，用于工业建筑的面积将达到15亿平米，预计2025年全国产业园区总建筑面积将达到62亿平方米。

在全国五百强物企中，有315家物企涉足产业园区业务，项目数达到5000个，面积10亿平方米，第3方外拓面积与关联地产面积相当，各占据一半左右。酬金形式占3成，更多的是包干形式。平均物业费3块钱每平方米，一线城市达到6块，二三线城市会低很多。

承接产业园区的准入门槛相对住宅物业来说要高很多，它是各地经济的制高点，是地方经济的一张王牌，所以，在选择物业服务企业的时候，自然也是品牌物企优先考虑。打造品牌园区除了硬件环境，更重要的是软件环境，而软环境中，除了政策因素，更重要的是服务。服务不光是物业的基础服务，还包括金融，法律，财务，商务等其它方面。所以，为了吸引高端的生产要素，让更多的龙头企业，总部经济，主导产业，优秀的人才资源等等能够落户产业园区，政府必须要建设具有创新基因的后勤团队，建立专业化的公共服务平台和服务机制，提升服务的精细化管理水平。故而，在产业园区大品牌战略基础上，优质的品牌物业服务商将更受青睐。

随着智慧园区，智慧城市概念的兴起，产业园区管理也必将追随着科技大潮崛起，无论是在配件配备还是软件开发，必将都会持续重仓加码，同时，产业园区这块蛋糕，也必将是有实力有品牌的大公司大企业之间的口中肉，碗中粮。自然的，中小企业很难插足其中，甲方爸爸也看不上。

另外，再说一说公建物业。公建物业的范围是重要的物业业态分支，其中常见的有文化场馆，会展中心，图书馆，音乐厅，活动中心，体育馆，高速服务区，公园，剧院，音乐厅，交通场站，博物馆，政府行政机关等等。公建物业的特点就是开放性，公益性，人流量大，人员杂，专业设施多，安全保障系数高等等。

全国五百强物企中，涉足公建物业的有300个，管理面积4亿，项目数为3000个，总营收超100亿元，且每年都呈上涨态势。

公建物业的服务对象比较单一，只要把大甲方服务好了，项目运营大多都是四平八稳。而且回款非常及时且稳定，利润也高，所以，公建物业一直以来都是物业企业非常看好的一个重要管理业态，对于公建物业的市场项目获取力度上也是不遗余力，竭尽所能。

学校物业

我国学校物业管理是伴随着国内“高校后勤社会化”改革及物业管理行业的不断发展逐渐发展起来的，属于物业管理行业非住宅业态中重要的细分业态。主要包括高等院校，中小学校，国际学校和其它类型的教育类机构与组织。经过二十多年的高校后勤社会化改革，我国学校物业管理也逐步走向快速，规范，健康的发展轨道。

1985年，政府明确“高校后勤实行社会化改革”的方向后，1996年，天津大学引进香港一物企承包部分教学科研设施项目，从而开启了学校物业管理模式。2021年，我国各级学校数量近60万所，其中，高等学府3000所，总体来看，我国各级各类学校数量及在校生均呈上升趋势。

虽然学校物业众多，但是介入物业管理的学校仍然占比不高，据不完全统计，全国后勤社会化的学校仅占到36%，物业费平均是3块/平米，如果占有学校市场8成比例来测算，学校物业的经营收入还有500亿元有待挖掘。

就目前情况而言，高等学府的物业管理比例较高，中小学及幼儿园的比例相对较低，主要原因是，在物业公司看来，这些场所面积小，收入低，分散广，物业公司很难实现规模运作。教育主管领导也意识到了这点，当前学校正朝着“一贯制”方向发展，过去零散的学校合并，学校规模逐渐扩大，这些变化，对物业公司的诱惑力开始逐渐变大，这些现象都在释放着学校物业市场逐步向好的信号。有了更多的物业公司介入管理，学校可以转交后勤业务，方便用更多的精力放在教书育人上面，这对社会进步来说，也是一个非常好的现象。

2020年，全国物企五百强中，有345家涉足学校物业，管理学校项目6000余个，经营收入为200亿元，平均物业费为3.5元每平方米，同时，管理面积超9亿平方米，外拓项目占7成，有关联房企的为3成，可见，学校物业主要是从招投标市场当中获取。另外，从经营模式上看，酬金制占1成，包干制占9成，这也是学校管理方图省事的一个体现，方便集中精力从事教育。

学校物业相较于住宅物业，具有高收缴率，稳定利润空间，强定价承受能力等显著优势，面对学校千亿级的市场潜力，在政策利好，资本市场青睐，师生需求多元化和企业品牌意识强化等多要素驱动的背景下，学校物业管理行业进入到了高速发展时期。

在去年1年时间里，市场公告的学校物业中标事项达1500多起，中标项目包括安保，食堂餐饮，清洁，维修等单一服务项目，也有一体化的综合性服务项目，中标金额最多的达到了每年近4000万，是山东明德物业中标中央民族大学丰台校区。

在学校物业深耕多年的物业企业，常见的有东吴物业，明喆物业，莲花物业，明德物业，新大正，融创，上海明华，浙大新宇，长城，绿城，爱玛客，永升等等。当然，传统的头部企业在学校物业的占有率也是相当高的。

就目前而言，高校物业的服务标准取得了一定的进展，但是，对于中小学校以及幼儿园的服务标准，可以说几乎还是空白的，现今只是仅凭物业人的职业敏感度与经验进行管理服务。随着学校后勤社会化的不断推进，物业企业的服务边界将横纵延伸，朝着一站式，全链条，全方位，全周期的方向发展，相关的服务标准和服务体系需要不断的升级和完善，以便适应新的市场需求，物业服务企业需要不断借鉴与分享先进成熟的管理经验，促进并完善自身的服务体系标准。

医院物业

九十年代后期，医院后勤服务市场开始兴起，跟学校物业一样，把后勤交给社会企业后，专门的人干专业的事，学校一门心思教书育人，医院一门心思救死扶伤。截止到去年底，我国共有医疗卫生机构100万个，公立和民营医院3万多个，剩下的为基层医疗卫生机构，比如社康，诊所，疾控中心，卫生监督所，卫生站，村卫生室等等。数量庞大的医疗卫生机构为人民群众的生命安全，保驾护航的同时，也为我们物业人提供广阔的事业发展空间。

从全国范围看，医院后勤的管理模式改革大致分为三个阶段。第一个阶段实行承包制，一些大中型医院后勤的司机班，洗衣房，职工食堂实行计公里，计件，计工作量等承包制给付报酬。第二阶段是部分医院以部分内部物业管理，专项实行社会化服务的改革。于是，医院后勤就出现了多个专业服务的社会化公司。第三阶段是对外打包承包。由此可见，三个阶段呈现出一个逐步放开的姿态，让社会企业尽可能的参与到医院的后勤管理竞争中来，逐步形成并固化了医院后勤物业管理模式。

医院物业管理是指物业经营者运用现代科学管理手段与专业技术，融管理，服务，经营于一体，对医疗机构的后勤系统进行全方位，多功能的统一管理，是为医疗机构的使用人提供全面，高效，有偿的服务。随着医改的推行，国家对医疗健康产业基础服务的不断增加，医疗物业管理已进入高度发展阶段。

医院物业不光是进行基础的物业服务，同时可以开展陪护，导诊，物流，商业运营，医疗餐饮等多种服务，但是，也要做好相应的边界划分，不能什么都想吃，什么都想干。比如对于医疗设备器械的维保就不能干，医院有专门的厂家保障，同时也有自己的后勤技术科人员，毕竟那些器械是昂贵且精密的，自带冷门性与专业性，并不是物业能够轻易涉足经营的。还有医药器械的销售与代理，物业最好也别干，里面水太深，另外，医疗废物的处理，殡葬服务等等，都是需要专业的团队才能做的。作为医院后勤物业，还是做好自己擅长的东西就已经很不错了。当然，如果物业公司够大，收并购了能够干这些活的公司，对于以上讲的这些活自然也就不在话下了。只是对于大多数医院物业服务企业来说，有这样实力的，毕竟凤毛麟角。

后勤服务社会化是指学校，医院，政府机关，交通枢纽等城市公共建筑和公共空间转变后勤服务模式，从以前的自己成立后勤部门或公司，转变为外包给市场化运作的公司，从而发挥专业化分工，起到降本增效，转移运营风险的作用。不可否认，后勤社会化改革革掉了很多人的铁饭碗，从而也斩断了很多灰色的利益链条。但是，上有政策，下有对策，后勤社会化改革后，这些原有的后勤部门的众多员工浓缩成了只有几个人的总务科，就少数的几个人盯着物业公司干活。当然，选择什么样的物业公司，同样跟甲方大领导有着密切的关系，物业公司打通不了这层关系，想承接医院或其它公建物业，那是不可能的事情。如何打通关系呢，当然就是利益输送了。所以，我们以前经常看到，有很多物业公司长期盘踞在同样一个政府单位，为何如此，就是因为关系打通了，每次期满重新招标都能够让同一家物业公司中标。其实，相关监管部门也发现了这里面的漏洞，于是后来规定主管领导要三五年调换一次，为了不让他们缔结这盘根错节的关系，这让物业公司再无大腿可抱，后来又发明了抽签玩法，中标前三名，谁抽中，谁得项目。所以，按道理来说，这就很大程度上的避免了弄虚作假，一言堂。然而，这样折腾，对于物业公司来说又受不了，不乐意了，刚刚熟悉现场业务，合同就期满了，又要被换掉，物业公司是企业的属性，奔着长久生意来的，这三天打鱼两天晒网的游戏规则，自然也就很难把心思放到现场服务当中去，服务得再好又怎么样，到头来还不是要走人。而对于中标的物业公司，也并没有多高兴，他也能清楚的看到合同期满后自己要离开的命运，所以，往往这时候，他也是不怎么愿意进场的，一个不想出，一个不想进，这就达成了天然的默契程度，于是彼此心照不宣，两个物业公司很可能就会私下里约定，现场管理还是原班人马，只是更改走账渠道，表面上是完成了交接，其实换汤不换药，都是冲着利润比例分成去的。

其实，有些题目是无解的。对于机关后勤物业，国家想让他真正的社会让，给予充分的市场竞争，从而达到质优价廉的效果。可是，你的这些政策让很多人丢了饭碗，这多少有些反人类反人性了，一刀切的后果必是无休止的后遗症纠缠。对于机关单位，掌控物业公司很简单，随便找一堆理由都能让服务合同提前结束，而物业公司想要平安的渡过服务合同期，必须谄媚主管领导，讨好分管负责人，于是，这里面又会出现很多不为人知的阴暗面。羊毛出在羊身上，物业公司的公关费用，自然从服务费里面省，所以，现场的服务质量也就打了折扣。最终受损害的，还是国家利益，人民利益。其实，有人的地方就有江湖，有人的地方就讲利益，任何游戏规则都必须兼顾游戏者的利益，不能搞得人家无利可图。雷锋时代是昙花一现，利益交互才是时代永恒的主旋律。

2020年，全国物企500强中，有251家涉足医院物业，管理面积3亿平方米，营收达到一百五十亿。在去年的医院物业标的市场特别活跃，其中南都物业与洛阳京都肿瘤医院签订了五年服务一个亿的合同，成为当时医院物业市场的一段佳话。

医院物业是一项有特别要求，技术性强，有一定风险和专业性的工作，两年前的新冠疫情后，医院物业从业者就开始了长期且艰巨的现场工作，正因为有了他们的存在，医院才能够更好的开展正常的诊疗活动，从某种意义上来说，医院物业在我国的医疗卫生事业史上同样也是占据了非常重要的一席之地，向医院物业的物业人致敬。

社区养老

根据国家统计局2020年开展的第七次全国人口普查数据显示，我国60周岁以上的老年人口数将近3亿，占总人口的2成，我国即将步入深度老龄化社会。为了应对日益突出的老龄化问题，在“十四五规划”2035远景目标纲要中，提到未来要全要素构建养老服务体系，打造社区，机构，居家，协同发展的养老体系，以便有效强化基本养老服务，满足多样化，多层次养老服务需求。

按照养老服务的开展规模划分，养老服务产业可以分为居家养老，社区养老，机构养老。目前，逐渐开始形成以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充的方式，医养结合，推动政府购买老年服务，为老年人的基本生活，医疗，照护等提供多层次，多样化的养老服务体系。去年数据表明，我国的养老产业已经达到近8万亿元，未来10年，随着建国后第二代婴儿潮即将步入老龄化人群，养老市场将会进入到一个更加高速的增长阶段。这部分人群的收入基础与消费水平更高，对养老的质量要求也更高，更舍得在养老上面花钱，预计在10年后，我国的养老产值将达到22万亿元。

目前，全国养老机构和设施总数达到32万个，养老床位突破800万张。现阶段，已经有不少物业公司参与到社区养老服务中来，比如卓达物业的全年龄化社区养老，绿城物业的学院式养老，保利物业的三位一体养老服务等，在开展社区养老服务上进行了有益的探索。但是，总体来说，我国的“物业服务+养老服务”的模式还处于摸索的不成熟阶段。并没有形成清晰的思路和有效的运作模式。不过，有一点是可以肯定的，随着老龄化和高抚养比现象的加剧，专业化的社区养老服务会逐渐成为刚需，养老将会成为物业服务的新蓝海。

在全国五百强物企中，涉足社区养老的物业公司有60家，年收入达1000万以上的有10家，有两家年收入超过1亿元，这些收入，在整个物业营收比当中，比重是非常小的，其利润挖掘空间还相当广阔。

在全国的物业市场，大家都知道养老是一块大蛋糕，但是想吃到这块蛋糕似乎又是可望不可及的。摆在物企面前最大的难题有以下几个方面：一是无法形成规模化效应。由于各自的项目都是零散分布，管理服务的人群亦是如此，这里几个老人，那里几个老人，无法聚合管理。如果单个照顾，人力成本又吃不消。二是人们的养老观念还很不成熟。大家都会有这样一个观念，如果不把老人留在身边赡养，就是不忠不孝的体现。所以，大家都不想把老人送出去，他们希望有人定时定点入户服务是最好的，但是，老人的消费能力有限，期望与现实有着很大的差距。三是成本太高。养老这个行业还是比较特殊的，从业人员必须要有专业的护理知识才可以，一般人还干不来。所以，这些人才在市场上也是比较短缺的，如果想获得这类人才，需要重金聘用。这又回到了刚才的那个问题，无法形成规模化效应，用走量的方式来摊薄成本，这样才是一个有利可图的生意。光靠心血来潮，乐善好施的情怀是不足以支撑一份持久的事业。必须要有可持续发展的盈利补给才可能。

所以，有些物业公司干脆自己成立一个养老机构，专业从事养老服务，这样，他们的客源就不再是自己项目的那点老人了，而是面向市场的。如此做虽然也算是物业公司的一个业务分支，但是跟“物业服务+养老服务”又有什么关系呢，两套打法，两班人马，始终没有办法很好的技术整合，资源共享，物业公司开的养老机构跟社会上的专业的养老机构本质上又有什么区别呢？我想唯一的区别就是物业公司搞的没有人家专业的专业吧。

所以，现在最核心的问题是，如果让自己的物业业务与养老业务进行整合。对于大物业公司，规模化会容易很多，特别是做城市服务的物企，一整个城市都是他的了，那么养老业务也就会很好开展。而对于此类物业公司以外的物业公司，只能是走高端路线，人家业主有钱，一两个老人就能够养活一个工人，那么这样也是可以干的。如果是非高端物业项目，养老的问题与物业业务相整合，仍然是个难题。

我想，这个难题，仅仅靠物业公司来解答是不太靠谱的。即使物业说破嘴，跑断腿，挠破头皮也是徒劳，必须要靠相应的政策扶持才可以。要么给钱，要么给资源，要么给场地，有些事情，靠完成的市场化是行不通的，因为上梁已经不正了，下梁肯定是歪的。在物业服务的市场获取之初，就应该为养老服务工作的开展做好铺垫，这个思路看上去好象是对的，但是里面潜藏的利害关系是很难想象得到。要想做成这个事，又谈何容易呢，且行且看吧，希望等到我老时，能够有健康健全的“物业服务+养老服务”的模式定型落地，但愿我能够享受到它。

城市服务

近年来，随着国家“放管服”“供给侧”“公共服务领域鼓励社会资本参与”等一系列的利好政策推出，高新技术快速更迭与广泛应用，城市治理现代化进展加快，以及资本市场对物业行业的持续加持，进一步的推动了传统物业向城市物业扩展。

城市服务是近几年在物业管理行业兴起的新服务领域，物企不断的扩展服务边界，从社区延伸到医院，写字楼，学校，产业园，公建，等非住宅物业，不少大型企业已经实现全业态覆盖。其中，头部物企率先进军城市服务领域。

1、万科物业

09年万科物业开始启动城市服务计划，在两年内辐射全国，实现较大幅度增长。目前万科物业的服务拓展项目已经包括珠海九琴、雄安新区、广州白云、成都高新区、音路动车小纖、區门鼓浪峭、我汉江汉区、江门人才路、郑州二七区、成都TOD、深圳河治理及管养、坪山河的治理及管养等12个项目。2020年10月24目国内第一个城市服务品牌 “万物云城”正式亮相。横琴新区项目在2019年实现营收约4亿，随着 12个项目逐步实现营收，预计城市物业板块将成为万科物业的重要业务收入来源。这个模式目前阶段相对难以复制，对企业自身的规模、专业度、美誉度都有较大的要求。

2、保利物业

2016年保利物业先后在嘉善县下属天凝镇、大云镇、陶庄镇、西塘景区以及上海市罗店镇等地布局，积极参与进城镇公共服务管理。

3、碧桂园物业

碧桂园物业在2015年时，与陕西省韩城市市政府达成战略合作关系，共同出资成立韩城碧桂园城市服务有限公司，启动城市服务新模式;2018年又正式推出“城市共生计划”。

城市服务与住宅服务相比，有着诸多的不同之处。当前的物企经常估值高企，除却自身的业务拓展带来的高估值外，我认为住宅物业服务是一个很有价值的业务。原因如下：

第一，甲方缺位能带来业务的稳定性。没有业委会，物业公司干什么都是一马平川，并且每年都能产生重复且长期的物业费现金流。第二，没有政府定的所谓的游戏规则，物业公司在住宅物业长期做下去的概率非常大，只要别太过分，多少能看得过去，且与业委会的关系搞好点就行。第三，物业提供的服务因标准难以量化，业主们对服务体验逐渐习惯，物业公司可长期渐进式优化服务，岗位，运行成本。除去本体老化需要的维护成本增长，住宅物业服务行业本身能够以"温水煮青蛙"式的岗位配置优化和"以收定支"式的体验管理来长期保有合理利润，实现在保证基本安全底线之上的利润细水长流。

因此，在住宅物业市场，即使不考虑社区消费场景的潜在想象空间，住宅物业服务本身就是具有公共品特征的可按超长期进行现金流估值的业务，还能够作为"太阳业务"支持物业企业不断寻找新的机遇。住宅物业服务是刚需，且目前看不存在明显的替代品，业主自治和社区代管都暂不构成有效替代、AI/机器人街底替代的可能性目前也很微弱。

然而，城市服务却恰恰相反。此类业务的服务对象是单一业权(国家所有），甲方是拥有监管权的政府委办局(不仅甲方不再缺位，还是强权机构），合同续签的稳定性难以保证；尽管业务合同费用每年可以微调，但此类业务如果面向资本市场披露，业务呈现高毛利，可能意味着在浪费地方财政，存在寻租嫌疑；此类业务受到市民的众包式公众监督，必须保持能挣钱但又不能挣太多的表象，所以，这是一个很难把握的事情。

保洁绿化尚且算是物业企业比较熟悉的领域，但是，在道路的管养，河道的疏浚，地下空间的维护，桥隧道维护、固废水环境整治、公园城市景观、管廊运维等领域，专业门槛还是比较高的。一个立志在城市服务领域发展壮大的企业，必须要建立对应领域的底层能力。物业企业最擅长的是整合服务能力，而在城市服务领域，如若只能保持低水平作业，并不足以支撑企业在此领域做大做强，因为作业效率端和服务体验端，产生质变的前提是能坚持长期技术投入。

我们要知道，对于物业公司而言，城市服务的优势并不比专业公司明显，特别是专业性的能力体现上。保洁龙头企业、上游环保设备商向下游延伸、科技巨头联合外包方降维渗透与打击等，物业工作的可替代性也很强(机器人、自动驾驶等）。因此，物业企业如果大举进入城市服务，还把业务停留在低水平基础作业方面，可能在未来会面对合同丧失、收入骤降和估值崩塌。城市治理与城市服务一定是蓝海，但目前的大部分所谓"城市服务"，其本质其实是红海。蓝海需要通过创新实现错位竞争，而错位竞争依赖于相匹配的作业能力积累的新进人才。

所以，做城市服务，并不是我们想象中的那样，只是扫扫地，整理整理花花草草，其实，要想把城市服务做好，需要配备专业昂贵的设备与专业的人员，对物业公司而言，这将是一笔巨大的投入。如果是长期服务，可以通过成本分摊的方式逐年收回来，如果服务时间不确定，自然不敢大笔投入，否则别说挣不到钱，搞不好连本也收不回。鉴于此，政府也看到了物业公司的顾虑，于是，目前有很多城市已开始推广的10-15年期环卫一休化 DPP 项目，把物业企业的服务时间拉长，让他们有钱赚，他们才肯投入新设备，新技术，新人才，才愿意卖力干活。同时，有了这些东西后，也就促成了企业的核心竞争力，他们在以后的城市服务市场争夺中，会有更大的胜算。所以，把服务时间拉长，是一个互利的举措。

接管城市服务，不论是大物企还是小物企，想要在短时间里从一个管理整合的角度蜕变成一个专业操作高手，几乎是一个不可能完成的任务。除非是收并购，借船出海。只此一招，也仅此一招，才能够帮助物企完成一个华丽的转身动作。2020 年10月14 日，碧桂园服务控股有限人司发布公告称收购满国康洁 70%股权。满国康洁是一家成立于 2015年，专业从事城乡环境卫生一体化管理运营服务龙头企业。其业务覆盖中国20 余个省市自治区，在全国率先实施城乡环卫一体化的业务，是"昌邑模式"的缔造者。由此可见，有了满国康洁，碧桂园在城市服务的业务布局上已然技高一筹了。

推行城市服务之前，政府要想打理好一个城市，需要通过若干团队、部门分类解决问题，其中扯皮推诿的情况屡见不鲜，其管理难度可想而知。现在好了，物业企业在市政运营一体化中可以承担“总包”角色。比如以往绿化养护单位在运输绿化修剪过程中将一些残枝碎叶掉在路上，遭到了环卫部门的投诉，最后要让领导协调。而今后完全不存在此类问题，所有管理结果、服务效果、承担责任都是物业，城市管理者只需要与物业一家单位沟通，便能持续优化服务。

城市服务商好像一个城市“运营师”，即可以解决当下政府既当裁判又当运动员的角色痛点，又可协助政府更好市场化统筹，完成城市治理的有关任务，加速服务领域的市场化运营和转型升级，更快更好地实现人民对美好生活的向往。而城乡一体化服务保障的进一步发展，可以将40 年来物业服务行业实践积累来的服务经验与服务技术，注入城乡空间体系，推动城乡服务领域的创新与转型发展。

于政府而言，通过盘活社会资源，减少财政投入，提升公共服务质量，政府是很愿意干这个活的。对服务而言，物业服务的边界被扩宽后，我们可以将整个城市空间看作一个大的物业社区进行运营和管理，

我们所认知的城市服务，可能会看到扫大街，搞绿化，城市空气雾化，清洗路面，垃圾清运等等，也会发现开车到服务区休息，看到曾经脏乱差的服务区变成了现在的整洁有序，清新怡人，随处可见的知名物业公司的LOGO，我们会猛然发现，物业公司已经把触角伸到了高速服务区。另外，我们在碰到国庆五一春节这样的大日子，会发现城市道路两旁在一夜之间挂上了招展旌旗，这肯定也是物业人干的。其实，实质上的城市服务，远不止这些皮毛，它还有很多浩瀚的空间需要我们去挖掘与探索。当然，物业初次入局，可能没办法做到特别深入，不过，我相信，按照这样的势头进展下去，很可能，以后我们见到的政府部门的接待以及现场办事员，都有可能是物业工作人员，更有甚者，治安与交通的协管人员，市长热线，警情话务，路上维护市容市貌的城管人员，都有可能也会是物业的，乃至于城市服务的大物业要去监管住宅小区或者其管辖范围内其它业态的小物业，而有些物业项目刚好又是大物业的地盘，这种错综复杂的关系可能都是我们以后会要碰到的现象。

每年国家在城市维护保养上面花的钱大概是两万亿，而大多数活，只要物业公司想干，便能整合资源大刀阔斧的去干，面对这万亿蓝海，前面也说过了，如果仅仅是停留在低端服务上面，摆在我们面前的只能是互相夺食厮杀的红海，只有专业化精进，差异化竞争，政府才有可能把更大的市场给到我们。其实，对物业公司来说，我们擅长整合服务力，是天生指挥员的料，言外之意，我们做不了精与专。其实，这是对我们能力的低估与误解，我们有四保一服，只要这五个模块，每个都再进一步的去深化优化，我们也是有着天然的专业优势的。只是目前的情况是，这几个模块都只是停留在相对浅显的技术水平层面，随着承接业务的要求不同，四保一服的核心技能也将面临更新迭代的重大改革。可以想象，以后的物业公司，体量不再是以平方米来论英雄了，管理面积将要改口多少多少平方公里，这样才显得出自身的实力。

从政府层面来看，干也是自己，管也是自己，虽然是外包了业务，但是承包者大多都是央企业下属公司，或者是国企，里面利益关系盘根错节，事情干得好还好，干得不好，老百姓问责起来，有时候政府没办法用临时工这个专业背锅侠来做挡箭牌。而实际情况是，这样臃肿的管理体制是很难干好事情的。这些外包单位各自为政，极度教条，我们曾经看到过大下雨天的，大型的道路洒水车还在辛勤的来回穿梭，绿化的看到路上有垃圾不捡，环卫的看到树倒了不扶，供水的与排污的责任不清，电力的与供热的推诿扯皮，这些低效率的作业势力给人民的生产生活带来极大的不便。其实，政府部门也是想把事情处理好，平息民怨，但是，往往又碰到职权边界非常模糊，弄不清责任权属，自然没办法问责，同时，这些干活的人多数有正式编制，虽然不同部门，但又往往是同一系统，这时候，政府的处境是很尴尬的。

对于那些理不清头绪，或者协同部门众多的事情，政府只得成立督办小组专办此事。这样，会打样乱原本的政务节奏，一两个事还好，如果麻烦的事多了，即使有督办，其效率也是难以保障的。而这种督办体制也是一种不正常的事情处理方式。真正健康高效的体制系统是所有事情都有责任部门，而且有清晰的边界划分，谁的事谁处理，问责也能目标清晰。现在好了，如果能彻底的把这些基础性政务工作给外包出去，真正的实现“管干分离”，这样官老爷们就轻松太多了，而且可以真正的实现节能增效。有什么事情跟后勤大管家打个招呼，物业就能非常高效的把事情办妥。只有一个大甲方，一个大乙方，这对双方都有好处，至于大乙方这如何再分包业务，甲方就不用再操心了，反正一切以结果为导向，有什么事情找总包即可。城市管养一体化，其效果总体来说，活拿得到，事办得好，管理者脸上有光，老百姓有口皆碑，这种局面应该是最和谐稳定的，是一个多赢的状态。

最后说一下国家提出来的乡村振兴计划。虽然说看上去好象是全国15000千个乡村的事，但是，它的底层逻辑离不开物业的参与。乡村要想搞得好，没有物业的贡献，仅靠当地政府来运作，事情肯定成不了。同样的，城市旧改也是一个道理，按照住建部要求,全国需改造的老旧小区达到17万个,涉及建筑面积40亿平方米，国家投入资金5万亿。对于这些地方的改造，受益最大的自然是房地产行业。而房地产日子好过，物业的日子自然也就更好过。对于这些改造好的小区管理，物业可以维护住改造成果，也可以提升老百姓的居住舒适度。所以，不管是乡村振兴，还是城市旧改，这些大国策都是物业行业的重大利好，值得期待。