疫情即将雨过天晴，最近好多中介和网红软文都在传达购房资格政策放松、贷款政策放松的信号。
那对于刚需购房的时机以及投资置地策略的选择上怎么认识这个形势呢？个人有几个小看法。
第一 整体上房住不炒不会松动，贷款宽松源于客观经济下行形势。
回顾2008年起至2017年，至少经历了3波房涨，总体来看 zf、银行、地产都起到了重要作用。政府为了拉动实体经济，从政策上双向扶持，优惠地产商加快基建，降低消费者购房门槛（参考蓝印户口落户政策）；银行对地产商、消费者放松贷款政策，地产商可通过期房销售的模式快速回笼资金继续拿地滚雪球，最低可85折的贷款利息刺激了消费和投资。
这里面有一个问题，从投资角度为什么那么多人愿意投资地产，而不是股票、期货等金融产品？
1、市场期望和杠杆。从地产角度考虑，固定资产是一种较为稳健的投资，只要国家稳定发展，资产就不存在崩塌或者缩水的可能。在当时中国的发展趋势下，地皮的快速升值是必然的趋势，投资客放心加大杠杆，利用杠杆快速消化通胀。
2、股市动荡。回望整个10年仅有1-2年存在整体上浮的大牛市，要想在动荡中盈利需要一定金融门槛，敢在动荡中加杠杆更需要内幕性消息以及能与巨鳄作伴的资本。所以这10年里整体上看，几乎没有同时存在股市和楼市均上涨的年份，散户的热钱只会汇聚一个市场。
但是作为一个股票小白，很好奇的是互联网飞速发展的几年，为啥股票会如此动荡，美国百姓都愿意把钱放到看好的科技公司中坐等升值，为啥中国人没有，难道只是因为中国的科技公司都在美股、港股上市么？
导致楼市利好原因总结：1、普遍看好地皮升值 2、建房购房门槛低、贷款利息低，买房解决落户边际效益很大 3、固定资产投资流通性好（多矛盾）
对比目前状态：1、地皮仍在升值，但前几年拿地成本高导致了高房价，真如等中环地区新房达到了9万一平导致了刚需不买投资不要的尴尬局面。2、拿地积分制不是想拿就拿，购房资格要求极高，投资往往需要注册公司购房，但公司购房置换税率极高。3、二手房链家上看平均置换周期为133天。
期望未来状态：1、从19年下半年至现在拿地看，以泗泾为例，16年地王4.8万，19年地王隔壁2万出头，拿地价竟然只有当年1/3，成本的下降是否会稳定房价呢？2、人才引进政策从19年开始的确扶持的很厉害，包括了落户以及购房补贴，一定程度上刺激房市，但这里的刺激还是刚需。3、置换的周期主要还是以消费能力以及投资性来决定的，目前看除非经济利好，消费能力增加才有可能加快置换周期，短时间没看到迹象。
综上所述，我个人认为未来房地产还是会很平稳，但是由于拿地成本地产商压力会小很多，相信zf会把房地产市场引入良性循环，但想通过房子投资收益性价比看来是不高了。那么下一个问题，刚需如何买房，投资又应该怎么判断呢？
第二 局部发展趋势明显，“地段”黄金法则是否会被颠覆？
19年是很有意思的一年，就像垃圾分类一样，楼市和股票整体平静，局部动荡。举例就是楼市的前滩和股票市场上的半导体。
前滩 位于中环，离市中心内环还是有一点远的，但是9万的起点价，二手竟然挂到了11万，还是很多人趋之若鹜。喜欢讲location、location、location的李超人手里的真如高尚领域同样9万起却好像上海人民不是很买账。参考之前的法则对比前滩，1、普遍看好地皮升值，上海caz及国家级规划双扶持，对标美国曼哈顿。2、边际效益明显，高端教育+高端商业+高端医疗+高端就业。
股市上作为小白突然发现19年半导体、微电子、5g板块竟然整体上涨，有的多达400%的涨幅，对应的基金基本年化率到了20-30%。互联网行业作为半只脚涉足的萌新去看，这些板块作为云存储云服务、新零售、新物流、人工ai的上游，大幅度增长是必然可期的。
这里我还是想多写一个观点，我相信供求关系大于资本套路，最近发现供求关系与资本投资不投资有时候是两码事。新型行业比如云存储云服务、物联网、5G，我认为还是服务于现有行业的，或者是替换、优化、升级了现有行业，存在客观供求关系。但部分不存在供求配对关系的新方向比如各种人工AI，为拉投资而创新的玩的还是资本，只要有下家接盘就行，不长久。
今年zf开始提倡扶持数字基建了，我个人判断半导体、微电子将继续涨，因为这些是芯片、传感器的上游，需求趋势明显，从技术层面看，先要有云服务、物联网、5g全面铺开（包括窄带物联网），才会影响到人工智能的迭代更新。5g和云服务提高了边缘计算能力（视频传输、流媒体对这个需求很高），物联网提高了信息采集维度（人工智能以数据维度为王），基于上述作为综合基础才会促进人工智能新行业的发展，而人工智能和云服务又会影响到半导体和电子行业，比如手机计算去中心化，可以通过云计算来解决，但高质量的图片与AI运算又对手机的APU及NPU提了很高的要求，导致芯片从CPU向APU、NPU等方向发展。
第三 上海置业及投资的思考
前滩顶级规划可期，但东方曼哈顿个人觉得达不到，从招商引资上看入住企业还是国企比较多，吸引外企需要政策配套扶持，投资属性大于自住，租售比达到了1.8-2.4，高于上海平均。但目前以我一个人的购买力，无法解决住房的功能性问题（2房-3房，前滩户型很差，光好看了）。
从投资收益上看，虽然前滩肯定是楼市佼佼者了，但整体上看，我觉得还不如投资股市或者对应的基金。原因也和之前总结的一样：1、政府扶持 2、门槛低 3、流通性好 4、存在明显的供求关系。
那如果非要投资房地产，除了前滩其他置业选择呢？
如果我已解决自住的问题，我会更倾向投资临港新城。原因如下：1、我看好的股票板块一大半临港新城在19年下半年到上个月都已经有企业签约入住了。2、临港作为自贸区决定了政府对招商的扶持力度，减轻税收的属性前滩是没有的。3、临港 海陆空三线交通全部配套，潜力明显。4、上海中学东校、冰厂田幼儿园等等配套均具备，大学相比前滩的纽约大学，临港更加务实针对配套企业方向建立了大学。5、滴水湖的自然环境在上海很难再挑出个更宜居住的了。
很多人会问：临港蜡笔远，看着又low，都是田，其实我最早也是有这个看法，甚至都不知道临港是浦东的，还以为是宝山的，直到最近去思考翻了翻硅谷的前世今生，简述下大家参考。
硅谷的行业发展：1940s 仪器（晶体管）、1950s/60s: 微芯片、1970s: 生物科技，消费电子产品(PC，电玩，等等)、 1980s: 软件，网络、1990s: 互联网技术，搜索技术、2000s: 云，移动设备技术，社交网络
硅谷的政策属性：某个大佬提出了网络概念，在美国经济不好的形势下，国家出资大力扶持电子行业发展，甚至收购产品用于军方通信。（是不是有点刚说的中国数字基建的意思）
硅谷的教育属性：斯坦福定向开展激励计划，红杉等老牌资本提供风投。（这里还是有区别的，临港目前是制造业，但硅谷是创新，但临港在19年低的1.0规划版本明显可以看到了大量高新方向企业签约入驻，还具备自贸区属性）
硅谷的地段属性：很有意思的是，在硅谷刚开始的时候，也是一大片的农田，更多的人愿意在东海岸工作，而不是硅谷这快西部洼地。但后来的70年间大家都已经知道了，爆发式的人口迁移（37%非美国本土，37%中的60%为亚裔）。巨量资金投入（2014年大概145亿美元的资金被投进到硅谷企业，占了美国43个百分比的总投资金额，其中60%以上投入了软件行业）。
总结：个人觉得虽然临港不会是硅谷，但是从发展轨迹和配套因素看非常相似。因此，达不到硅谷的影响力，但更比前滩“东方曼哈顿”可期待，况且现在临港购房水位很低，具备了投资的基本条件。
参考《Leslie Berlin在其Medium上的长篇博文是如何对硅谷进行深入的分析》
