审计案例——物业费收入审计，遇强势老总，必须啪啪打脸

第一次对物业公司进行“管理审计”，很难忘！

尤其是对那一位牛X哄哄的物业老总，印象更深。

审计业务范围的扩展，是慢慢来的，最早是从财务审计开始，然后营销管理审计、慢慢又扩展到行政、工程、成本等管理审计，最后才扩展到物业管理审计。

当年，地产集团名下分三个物业公司，那时还没有整合，一个公司负责一个片区，各有一套管理团队。

我们抽取成立最早、最大的一个物业公司进行审计。

一、搜集资料，他们要保密

首次对物业公司进行审计，审计范围没敢弄太大，聚焦在销售收入方面。

审计部，在集团公司里还算是强势部门，要资料没有说不给的，只在物业公司碰了钉子。

虽然，审计总监和物业老总沟通过，《审计资料需求清单》正式发过，但是，人家只给几个简单的汇总表，只用几个数据。

其它大部分资料不给，人家直接说：“你们可以来查，来看，但不能发，公司要保密！”

我们审计总监不是审计出身，也是位很会“和稀泥”的主儿，再加上那位物业老总和老板有点儿亲戚关系，也就没强求。

审计总监主要是考虑：审计人员要资料时弄得惊天动地，最后却啥也没有审计出来，多丢脸。

于是，作为审计小兵的我们，只能捏鼻子认了，不给资料就只能现场看。

二、吕总的“光辉”事迹

物业老总姓吕，我虽然知道是哪位，却从没正面接触过，但其大名却是早有耳闻。

1.老板亲戚，也是嫡系。吕总是老板表妹夫妹妹的老公，关系有点远，但也算亲戚，又从一开始跟着老板，标准的嫡系。

2.断水断电。吕总负责的公司，其名下几个老小区的物业服务，是出了名的差：不交物业费就断水断电；业主闹到集团也是常有的事儿。

3.保安打业主。搁现在，物业公司的员工是不敢打业主的，但在10年前，物业保安打业主的事儿，经常发生。

一般情况下，员工打业主，物业公司绝对不会允许的，大多是保安受到侮辱后愤而打人。

据说，吕总在企业内部曾放言：“只要不打残，不打重伤，就没事儿，总是有一些刺头，不打不行！”

有业主投诉，打人保安被开除后，又会出现在物业公司的另一个小区，继续当保安。

这些事儿，都发生在吕总任下。

4.吕总的理念。在很多人观念中：物业就是为业主服务的，应该是一种“仆人”的地位。而吕总明确放言：“我们与业主就是平等交易关系，不存在谁服务谁”。

这种理念，说实话，我多少是有点儿认同的，虽然大多数业主不认可。

但是，在吕总的带领下，物业公司却让业主觉得他们有点儿像“黑社会”，不是东风压倒西风，就是西风压倒东风，这就有点过分了。

三、觐见吕总

第一次开展审计，就算不开审前会议，但怎么着也得见下物业老总吧？

审计总监在前一天已经与吕总约好，审计人员第二天下午二点半过去，沟通一下。

等我们到物业办公区后，物业行政部门的一个女孩说：“吕总这几天生病了，正在办公室休息，先不要打扰！”

已经是上班时间了，上班时间睡觉本就是违反纪律的，更别提我们是提前约好的，但我们还是忍了。

好在物业人员给了个凳子，让我们两人还有个地方坐，一坐就是1个小时，也没人搭理我们。

好不容易等吕总睡醒了，行政人员带我们去他办公室。

想着可以聊了吧，但是“懒驴拉磨屎尿多”，这货又要去厕所，又过去了半个小时。

四、吕总的不满与自信

吕总180大高个，扛着大肚子，平头，满脸横肉，脖子上一个项链，很社会人，大哥派头十足。

猛一看，真的如传言那般，很黑社会。

对于我们等了1个半小时，人家一些歉意都没有，上来就问：“为啥查我们公司？”

简单说明来意后，人家直接来了三板斧：

（1）你们审计为啥查我们？我们又不归你们管；

（2）三个物业公司为啥只挑我这儿？

（3）我管的小区，物业收费率达到98%，连老小区都有这么高，你们有啥可查的？要查也是查那些差的小区。

我们只得解释了一番。

最后，吕总还给一个紧箍咒：“物业资料你们可以看，但不能带走，业主信息更不能下载”。

这一句话，给我们的审计工作带来了很大的不便。

财务不给明细信息，只给汇总报表，收费系统里面的数据不能引出，只能一项一项看。

说实话，一个物业公司总经理，在集团内部，充其量与一个中心总经理的职位相当，我们审计人员平时与集团副总裁沟通时，也没见过这种盛气凌人。

五、审计过程

审前，我们就有预期：第一次审计会很困难，也不期望能查出多大的问题。

但没想到，审计过程会那么多闹心。

找财务要资料，要各类收入明细，没有！

找物业项目要资料，得请示！没个一天半天的，什么都提供不来。

最郁闷的是：你要的资料，只靠描述人家根本不会主动说，主动给，你必须说出某台账或某资料的具体名字，如果说不出来具体名字，人家直接回复“没有！”

就算明知道有类似的信息，人家也不说，非常的“操蛋”！

关键是：物业管理制度简单的要死，基本没有可参考性。

找审计总监请示，希望能不受限制地接触各类资料和信息。

但是，审计总监也打马虎眼儿，说我与吕总沟通下，然后，一切照旧！

六、审计问题

如果是审计新手，还真得很难查出多少东西。

毕竟，在新的业务范围，审计活动又受到限制的情况下，很难出成果。

不过，工作不负有心人呐！虽然审计范围不大，但成果颇丰。

当然，这也得益于之前没有人审计过他们，一些管理漏洞没人发现，就算有人发现也是熟视无睹。

挑点儿干货问题说说吧：

1.部分员工关系（多是高管们，也有政府关系），人已经住进小区了，但交房手续没办，物业费一直没交。物业解释：收费是以《交房单》为准，没单就不收费。

2.物业费没有按物业服务协议的约定时间收取。协议约定物业费开始收取时间是以“达到交房条件为起始收费日”，而实际上有很多是以《交房单》为收取起始日，多是关系户。

3.物业费收费基数没按实测面积计费。简单说：房屋在销售时是预测面积，房产证出来后变成实测面积，面积会有增减，面积减少的业主按减后的收，面积增加的房屋仍旧按预测的收。

4.物业费收费率不准确。物业管理报表中的应收和实收，不是实际的应收和实收。应收中去掉了应交房但业主未收房的，去掉了有争议的，去掉了有历史欠费在打官司的；而实收中增加了新交房的，整到最后，物业费收费率达到98%是松松的。

我们按实际测算，收费率勉强达到92%，有个小区还不到85%。妥妥地业绩造假。

5.管理报表数据错误。虽然不能引出物业收费系统的明细数据，但我们可以一项一项看，明显物业报表内的数据存在多项错误，还有逻辑错误。

6.物业费欠费处理。完全没按制度走，该诉讼未诉讼，该催单未催单。关键是，上报的各类报表数据中，各类应该算欠费的金额不计入欠费，欠费数据整个是一团浆糊（有自己的一套标准），总之，是让老板看起来，数据很好看。

7.还有一堆收费管理的程序问题，就不多说了。

本来还想查查财务收入的确认和计量，但审计总监发话了：这次不是财务审计，是管理审计，就不要查财务了，要不然肯定能再查出点问题。

七、变脸

如果，你是物业老总，看到审计出来的问题，不知道会有什么反应？

反正，吕总在接到我发的《审计报告初稿》后，屁颠屁颠地跑到我们审计部，态度比之我们第一次面谈时，有了360度大转弯，细声细气地解释了一大箩筐。

当一个彪形大汉，忽然变得像受委屈的小母鸡时，有种莫名地滑稽感。

他虽然是对审计总监解释，但我在场，就趁机提出审计受限的问题，并说“从没见过这样的，啥都对审计人员保密！”。

吕总那满脸横的老脸也是难堪了一下，接着是认真地解释。

他怕的当然不是我，也不是审计总监，而是怕老板，如果老板觉得物业管理水平如此之差，辜负了他多年的信任，吕总可不仅仅是丢脸那么简单。

审计报告很客观，但语言很犀利，直指管理问题。

事后，审计总监还说我情商低，没必要把关系弄僵，让我再改改报告，把语言组织弄得柔和一点。

我当面提出审计受限问题，本就是刻意的，虽然语气平和，但就得让他们知道：审计是有权限查看那些资料的，也是有脾气的。

那次审计之后，再去审计物业公司的相关业务，每个人都很配合，再也不把“保密”、“保密”挂嘴上了。

最重要的原因：那一份审计报告处罚了不少人，涉及物业公司从上到下的一群管理人员，还有集团公司的一些高管。

中间还顺带审计了车辆管理情况，更加混乱，但不太深入，本文就不多讲了。

遗憾和收获

第一次开展物业公司的管理审计，有这些成果，领导是很满意的。

虽然我有点儿遗憾：没有深入地去审计财务，一方面是物业财务管理方面很不规范。另一方面，财务人员对我们最“保密”，如果不能捋直了，后续审计业务还会受阻。

还有，如果能获取各类明细数据，还能找出更多的收入管理问题，还有更多的错误数据（在后来的审计中发现）。

此次审计最大的收获：对物业的审计，自此打开局面；

附赠收获：欣赏到了吕总的精彩变脸之术。

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