前几天，有个粉丝咨询小编，非常焦急地问我：
深中中学落地飞西学校，到底有多大的概率？
一问才知道，他去年听信楼盘销售的说辞，说深中将要落地项目配建的坪山飞西学校，还信誓旦旦的表示，“已经是板上钉钉的事情”。
深中是深圳四大名校之一，如果能落地坪山，周边学区房房价一定会大涨。于是，他毫不犹豫地出手，买了一套深城投中城花园的房子。
但他一直等到现在，明年飞西学校都要开学了，深中是否会落地这所学校，仍然停留在传闻的层面。
我查阅了大量资料之后告诉他，深中基本确定会选择区域内另一所学校第二实验合作办学，而不是网传的飞西学校。
掏空两家三代人的积蓄买的房子，原本期望的名校加持却无法兑现，投资价值已然落空，这位粉丝的懊悔之情溢于言表。
在深圳，像他这样的购房者其实不少。
这些年，由于区域内教育资源突然得到巨大提升，从而带动学区范围内的楼盘价值跳涨，只要知道消息提前买入，就能享受房价高歌猛进的案例，实在数不胜数。
比如某个片区要建个新的学校，会是名校集团的分校合作办学；某学校要被名校集团兼并接管，某学校成绩突然大幅上升等等，成功踩点的人都获得了相当丰厚的收益。
这些学区房的价格除了不断挑动家长的神经，也刺激着那些想在房地产市场淘金者的心。很多人都想把握类似的机遇，提前买入这类房产分一杯羹。
但实际情况往往没有那么简单。
对于普通购房者而言，在严重的路径依赖下，想要获取好的投资效益，却往往容易陷入下面这4种误区，最后不仅没赚到钱，甚至可能被套牢。
01
误区1：如果有人告诉你，市属四大名校将要在某地设立分校，说得越言之凿凿，越有可能是忽悠你过去买房的假消息。
深高、实验、深中、外国语，作为深圳知名度最高、成绩最顶尖的市属四大名校，过去只要在其他地方设立分校，都在短时间内让这个片区房价大涨。
所以现在，深圳只要哪里一有新的学校要设立，哪怕是非常偏远的地方，也会有很多人揣测，“四大”会不会过去建设分校？
一些人甚至像开头这位粉丝一样，轻信传言在那里买入房产坐等升值。
但这类传闻最后基本都被证明，其实是不折不扣的假消息。
要知道，“四大”不会轻易砸掉自己的金字招牌，在设立分校之前都会经过慎重考虑，建成后能不能在他们的支持下成为优质学校，在生源、选址上的要求都不低。
目前已经落地的深高北校区、深外龙华分校、实验坂田分校等，要么位于区域内最核心的地段，要么是面向全区掐尖招生，要么紧靠华为、大疆这类高新企业，没有一个是建在偏僻的位置。
而且，由于家长对于市属名校的认可度更高，“四大”分校的虹吸效应也很惊人，抽干区域内区属学校的优质生源，却对本区的教育业绩毫无帮助。
深圳各区自然不愿意自己出钱出力，最后却为他人做嫁衣，因此都更倾向于把优质的教育用地留给自家的区属教育集团。
所以这几年，“四大”到处设立分校的现象，已经越来越少见了。如果不是官方明文公布，那么基本可以断定是谣言。
02
误区2：对于这几年雨后春笋般冒出来的所谓“新名校”，一定要持悲观态度，相比中考排名一飞冲天，最终成绩拉胯才是大概率事件。
深圳湾学校，就是这类新设学校中最典型的例子。
“南山倒数第三”成绩的回报，与家长们买“20万一平的学区房”的付出，完全不成正比。
要提醒大家的是，南外科华学校的学区房，也可能会经历类似的劫难。
位于科技园核心地段，加上南外集团高配置办学，造就了周边业主对其无限乐观，从立校之初就被当成名校看待，周边房价也是接连跳涨。
城市山谷的小户型，2018年开学时的成交价10万/㎡，目前挂牌价18万/㎡，两年涨了80%。
但南外科华作为新学校，还未有第一届中考考生，到底是骡子是马，得拉出来遛遛才知道。
如果明年南外科华的首次中考成绩出师不利（据我了解的情况，成绩很大概率不太行），接下来的路径很可能就是：
市场对其失去信心，甚至变得无限悲观，房价长期跑输大盘，前期涨幅被摊薄。
我一直坚持一个观点，分校绝无可能等同本校，新校很难赶上传统名校。
新学校的崛起，终究是一条任重道远的路，离不开优质的生源、师资、底蕴，绝对不是挂个名校招牌，成绩就能一飞冲天。
任何一所新学校，哪怕是名校牵头办学，如果不是点招或者通过学生基数少，来实现升学率、分段率上讨巧的数据，很难在老牌名校的神仙打架中占到便宜。
未来扩大招生之后，要是成绩拉胯或者不如预期，曾经人们给予的期待有多大，将要面临市场的反噬就有多重。
03
误区3：某个原本成绩平平的普通学校，成绩突然大幅提升，很可能只是昙花一现，千万不要轻易跟风，买入这个学校的学区房。
这类所谓“黑马”学校，第一年排名提升的有多猛，第二年跌的就有多狠。
比如南外大冲学校，2019年中考，以排名上升46名的成绩一鸣惊人，喜报公布后该学区的学区房价格上涨幅度，一度刷新许多人的三观。
科苑居25平一房的小户型，从175万迅速涨到321万，5个月涨幅高达80%。
阳光海景的56平两房小户型，中考前总价才365万，出成绩后不到半年，就涨了115万。
但当时我就觉得，南外大冲这个成绩其实有不小的水分。
由于是新学校，前期招生不多，这批初三只有3个班150人左右，报考人数还不到大部分主流小学校的一半，由于学生基数小，按优生比例来排名是很不准确的。
如今市场认可度起来了，涌入学校的学生越来越多，真实成绩就很容易露馅了。
从今年的中考数据看，果不其然。
原本业主都搬好小板凳，坐等南外大冲再度亮瞎各位吃瓜群众的双眼，考试成绩却让各位业主们闪了腰。
根据民间整理的2020年中考成绩，以430分的人数作为排名依据，南外大冲学校已经悲催地跌至第30名，相比去排名16的位置后退了14名。
这类“黑马”学校，现在可以因为大部分人对市场的认知偏差，价格迅速被拉升。
但在限售三年的限制下，任何人都必须要经历一轮大周期才能获利，如果中间成绩突然拉胯，房价也会随之一蹶不振。
04
误区4：某些开发商为了卖房子配建的民办“名校”，或是距离新楼盘非常近的学校，很可能没有任何投资价值。
深圳很多大体量的新房项目，都会在规划中要求配建学校。而房企为了方便卖房，引进知名大学附属学校办学等民办学校，也属于特别常见的做法。
比如南方科技大学附属中学、中国人民大学附属中学，听名字就霸气外露，充满名校气势的王者之风。
偏偏许多购房者还真就特别吃这套，房企为了迎合他们的需要，类似的学校到现在深圳已经引进了十来所。
但看实际成绩就知道，这种学校的优势除了名字好听点，其他干啥啥不行，到现在也没一个能打。
就算是其中的佼佼者——北师大南山附中，地处深圳顶级地段，周边有着蔚蓝海岸为首的后海优质生源，开办至今已经有了20年的底蕴。
但这么多年来，成绩始终稳定保持在全市50名开外的水平，今年中考排名全市第63，相比去年还倒退了20多名。
这也是为何其均价只有不到13万/㎡，而隔壁观海台有南二外海德学校的学位加持，均价已经17.5万/㎡了。
比民办伪“名校”更坑的是，学校就建在家门口，开发商也把其作为吸引购房者的卖点。
但等你买了房子收了房，最后才发现，因为楼盘没划进学区或是由于生源紧张积分不够，导致孩子根本上不了学。
就拿我刚写过的尖岗山壹号花园来说，项目一路之隔就是宝中实验学校，同时还在宝安中学的共享学区内。
很多购房者都以为，买了这个盘，就能申请宝中的学位，再不济也能上个宝中的分校。
但实际情况是，官方回复目前学区根本还没有划定，楼盘销售也对学位问题闪烁其词。很多购房者担心，到时候不仅宝中学位没法申请，连宝中实验的学区都划不进去。
要是真出现这种情况，购房者就只能眼巴巴的看着一街之隔的学区房价格飞涨，自家的房子却纹丝不动的景象了。
05
总结
说这么多，既不是觉得深圳学区房都是坑，没有投资机会，更不想一杆子打死这些新学校。
而是想告诉大家，学区房这个领域的水很深，现在的信息流通又很快，但凡学校有点风吹草动，就会迅速在房价上体现。
普通购房者如果没有特殊的渠道关系，或是提前拿到内幕消息，想在上面进行投机，大概率只能后知后觉进场。
而一旦有相对确定性大的消息再买入，基本都会被业主吃完大部分利润，还得承担成绩的不确定风险。
走捷径的人多了，往往很容易堵车。深圳学区房很多所谓的投资机会，都是坑的另外一种叫法。
只有那些历史积淀深厚、成绩扎实稳定的真·名校学区房，才是永不过时的优质标的。
