又到了一年的年报季！各家企业真正亮家底的时候！

2019年可能是过去10年中最差的一年，也可能是未来10年中最好的一年。这是对弱者的考验，也是对勇敢者的挑战。

年报是读懂企业最好的故事书。智趣财经社推出“房企年报解读系列”，带大家一起读懂资本时代中国房企的挣扎与奋进。

今日推出第十篇——富力地产2019财报解读。

改革开放40年，如果要在中国找出一个行业，既对经济的发展持续产生重大影响，又牵引着万千国民的心，房地产行业应该是其中的首选。

而若要提到房地产行业中的研究样本，富力地产的名字绝对不能被忽略。

以收购旧工厂项目起家的富力，是中国首批自我觉醒和崛起的房企，是中国地产界的贵族。公司成立始，富力在旧厂改造之路上一路高歌猛进，原广州铜材厂、同济化工厂、建材厂等变为一个个富力楼盘。

“每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”。

城市更新项目成本低、利润率高，是富力报表利润高速增长的永动机。

如今，随着全国城镇化率的提高，存量时代正在到来。在存量房竞技场上，手握旧改王牌的富力，抢先了不止一个身位。

近日富力发布的2019年财报显示，富力地产全年实现营业额人民币908.1亿元，净利润人民币100.9亿元，增长率分别为18%及16%。

逆市周期下，营业额，净利润关键指标齐增长，尤为可贵。而且杠杆率降，融资成本低。

中国的房地产企业有极大相似，但又各有各的特点，很显然富力的特质是：最安全和性价比最高的标的，运作模式明显优于增速不增利的高杠杆企业。

截至2019年底，富力已签约城市更新项目超70个，总建筑面积超过7000万平方米，可售面积超4000万平方米。目标短期内可为集团增加1000万平方米的可售面积，相当于2000亿可售货值。

风已起，富力正在蓄力发力，再次起跑。

01

从容不迫

越是市场不好的事情，越是考验企业经营能力和自身实力的时候。

2019年全年经营环境并不稳定，但富力集团这份成绩单依然耀眼。

财报显示，富力2019年权益合约销售总金额1382亿元，同比稳步增长5.4%；销售面积约1255万平方米，同比增长23.3%。

富力这两年的销售增长都很不错，2018年高达60%！2019年依然保持正增长，毛利率也保持良好的水平。

数据不会说谎，毛利率及物业销售的毛利率分别为32.8%及34.9%，位于行业较高水平。

收入来源结构看，富力愈加稳健、多元。2019年全年，富力在售项目210个，分布在国内的26个省份（含直辖市、自治区）；其中在一线及二线城市的协议销售比例最高，占比约64%。

2019年房地产行业面临的困境大家有目共睹，在此背景下，富力集团的各项指标能逆市增长，可见其深厚、过硬的内功。

同时，2019年，富力经营现金流持续改善，现金储备充足。

截至2019年末，其现金储备达384.4亿元，未使用银行授信约1200亿元。

对房企来说，现金流就是生命线，尤其在不确定性因素加强的当下。

富力的现金流足以覆盖经营中的资金需求。手里有钱，心头不慌。充沛的现金流让富力在2020年格外从容。

02

财务健康

报告期内富力的债务结构得到全面优化，借款年期组合取得良好平衡。

债项中，一年内、一年至五年内及五年后到期的分别占负债总额的32%、57%及11%。

降负债是富力这几年持续的主题。实际上公司已采取了各种措施降负债。在业绩发布会上，集团董事长李思廉表示，自去年下半年开始，富力就主动将主要精力放在纠正集团财务健康上，减少支出成本的同时，不断拓宽企业的资金来源。

在繁荣时期，高杠杆、高负债都是企业扩张的利器。但在横盘乃至下行时期，高杠杆、高负债反而容易变成负资产。

富力的前瞻性由此可见，在在经济和金融出现紧缩迹象时，迅速去杠杆，降低负债。

融资成本低是富力的另一大优势。2019年全年平均融资成本6.6%，低于房企平均成本。低融资成本保证了利润率。

2019年，富力还拓宽了融资渠道，以每股13.68港元，发行了2.73亿新H股，募集资金总额37.35亿港元，这是2006年以來富力首次进行股票配售。

流动资金的增加有利于富力偿还债务、降杠杆，并提高信用评级，从而以更低的成本进行再融资。

2020年年初，富力成功发行了为期四年的4亿美元优先票据，票面利率为8.625%/年。

业绩稳定、财务向好之外，为实现投资者与公司的长期共赢，富力宣布派发2019年末期股息每股人民币0.86元，全年股息达每股人民币1.28元，派息率达四成。

2月17日，富力地产被纳入恒生中国高股息率指数比重最高的成分股top10，反应了企业超强的盈利能力。也体现了富力地产持续回馈投资者的意愿。

03

可预见的空间

对于2020年的销售目标，富力地产提出1520亿元，同比增速约10%。

富力认为这一增速，主要是考虑到全球市场波动及新型冠状病毒的影响，增速比较温和。不过相对于目前大多数已经披露销售目标的房企来说，增速并不低。

实现销售目标的根基是足够的货值供应。

财报显示，截至2019年底，富力地产土地储备权益可售货值为7460亿元，充足的货源可以更加灵活安排新项目推盘及购地计划。

具体到2020年，可售资源约为2700亿元，也就是说去化率56%就可以完全销售目标。

作为“旧改专家”，城市更新项目作为富力优势也愈发明显。

相较于招拍挂及收购项目，透过城市更新获得的土储利润率更高，并便于管理资金流动，可提升房企盈利空间。

多年来，富力长期受益于城市更新项目，更具成本效益地增加土地储备及可售资源。

2019全年，富力城市更新业务持续发力，已签约的合作城市更新项目超过70个，规划总建筑面积超过7000万平米，可售面积超过4000万平米。

“今年（2020年）我们转化土地储备是以旧改为主。”李思廉表示看到各地政府都在加大力度、加快速度去推动城市更新项目。

这些转化来的土储较招拍挂及收购项目所获得的利润率更高，并便于管理资金流动，已成为提升富力地产盈利空间的重大优势。

除土地成本优势，城市更新业务还蕴含着结构性优势。

富力的城市更新项目中，一二线城市面积占比92%，市场增长高、支撑力足；大湾区面积占比达到60%。

截至2019年底，富力在大湾区的土地储备以建筑面积计约为270万平方米，可售货值340亿元。

2019年粤港澳大湾区横空出世。从经济到政策倾斜，粤港澳大湾区未来的前景可期。

很多人都盘点过，粤港澳大湾区未来会有5000万的人口净流入，人口和经济的红利，为富力未来几年业绩的持续增长提供了可预见的空间。

04

多元腾飞

富力的主营业务仍处于强势拓展阶段，但房地产的天花板早晚要到顶。

对一家好的公司来说，不仅要专注于主营业务，还是积极开辟其他业务来获得新增长点。

“第二曲线”的提出并不意味着“第一曲线”重要地位的淡出。更多时候是存量业务于增量业务相辅相成，在巩固既有优势的前提下，站在未来筹谋现在的布局。

2004年富力开始涉足酒店。在富力眼里，酒店是面向未来的长期增量。

酒店资产具有良好的保值、增值功能，既可以长期持有，在需要现金时又可以将其用于融资。

作为良好的“现金流奶牛”，酒店每年带来的稳定收入及现金流在某种程度上也可以平衡宏观环境波动给公司带来的不确定性。

2017年，富力地产以6折的价格收购了万达74家酒店。2019年酒店业务全年运营收入达70.9亿元，经营净利业主利润上升5%，达到14.1元。

除酒店外，富力地产的多元化版图还包括写字楼、购物中心、物流仓储等。2019年，富力地产来自非房地产开发业务的营业额为111.2亿元，同比增长6%。

两翼齐振，商业运营成为富力可持续增长的又一块重要“压舱石”。

船稳不怕风大。富力总体土储大，城市更新抢占先机，毛利率保持良好水平，净利润率高，债务风险持续优化，分红好。在多元化加持下，富力期待逆市奔向新高地。