房屋装修题材的电视节目”The Block”和”House Rules”在澳洲的热播反映出房地产市场的火热。不论本地人还是移民对于房地产都情有独钟，这部分归功于过去15年来房地产市场强劲的增长。澳洲央行最近的统计显示，在已批准的房屋贷款中，大约40%用于购置投资房。
投资主体的选择
最常见的投资房产方式就是在个人名下。房产投资的一大特点就是除了享受房产增值和租金收入外，还有”负扣税“效应，也就是说在投资收入小于支出（含贷款利息、维护费用以及折旧等）的情况下，可以将差额部分在个人税务申报时作为抵扣项，从而减少个人收入所得税。
由于投资房产涉及金额较大，面对日益高涨的房价，没有足够资金的人士有什么选择呢？近年来利用退休金买房成为选择之一。这涉及到成立自管退休金，用退休金的钱做首付并向银行贷款实现买房的目的。最常见的融资方式如下图所示：
在这一结构下，所购房产完全是由自管退休金通过其拥有的信托结构持有，所有的贷款、现金流、税收等都以自管退休金为主体，与个人完全分离。：
什么是自管退休金？
一般而言我们的退休金里的钱都是委托给退休基金管理公司(superannuation fund)管理。自管退休金就是由个人(或设立公司)作为信托人，自己管理和投资运作退休金资产。目前澳洲大约有1百万人设立了自管退休金，管理着超过1万亿的退休金资产，占澳洲退休金总资产的三分之一。
利用自管退休金投资房产的优点:
1.资金利用:自管退休金可以把家庭成员的退休金账户余额合并起来，以获得更多的自有资金用来投资房地产。
2.税收优惠:退休金账户享受独特的税务优惠，如果自管退休金的资产进入退休提取阶段，资产投资的税率为零，意味着如果在这一阶段卖掉房产，不用缴纳因房价上涨而产生的资本所得税。在累积阶段收益也仅付15%的税。
3.商业地产：
自管退休金购买的商业地产，可以以市场价格回租给本人经营生意。因此自己做生意的人士，可以考虑用这一方式购买现有的工厂或店面并继续租用。
缺点：
1.额外的时间和费用的投入。自管退休金的设立和运作不仅有一次性的设立费用，还有每年的日常运作、会计、审计、监管等费用。更重要的是相关法规较为复杂，需要个人投入相当的时间或聘请专业人士确保合规运作。
2.更为复杂的贷款条件。自管退休金的贷款性质与一般房屋贷款不同，一般来说贷款文件更多，手续更为复杂，贷款利率略高，应找有经验的贷款中介和理财师协助。
3.现金流的把握。自管退休金里的资产和个人资产不可混淆。由于往自管退休金里缴款是有限额的，因此要确保每年缴款和房租收入足以覆盖利息和其他支出。
4.用途限制。自管退休金购买的住宅是不可以作为自住房或租给自己住的。另外对大面积装修,翻新,分割地块,加盖等都有限制条件。
5.额外的保险。确保因意外造成无法还款时，自管退休金本身就有足够保险补偿金贷款。
还要综合考虑“负扣税”效应的变化、投资整体风险和流动性，是否长期居住澳洲等诸多因素。
自管退休金贷款买房为一些投资者圆了投资房产的梦，而种种的条件限制又表明这一做法并非人人适合。在做决定之前您要清楚地了投入产出和所需的时间和精力并寻求专业人士的帮助.
本文属于一般性信息，并非针对您个人情况，因此并不一定适用于您。如需个人理财建议，请向理财师（financial adviser)咨询。
