如果将中国经济比作高速行驶的动车，那么楼市就是承载这组列车的轨道。在过去20年里，无论是开发商、炒家还是普通散户，都见证了从单位福利房迈入房改的时代变迁，同时也见证了楼市成为几代人的共同记忆。
相比之下，美国楼市当代史超过60年，期间经历了数轮牛熊转换，可谓全球房地产标本。
衡量美国房地产状况包含以下几个关键指标：新屋销售、成屋销售、房地产价格及景气指数与住房抵押贷款利率等。从1963年至今，美国至少经历了四轮大的牛市。
第一轮牛市开始于第二次世界大战后的70年代初，当时美国经济进入难得的黄金发展期。伴随着婴儿潮，市场出现大量的住房需求，加上各地政府在公寓住宅税收方面的利好政策，毕业几年的大学生开始大量参与公寓的投资和投机，其中小面积的廉价住宅最受欢迎。
资料显示，1970年~1972年，新屋销售（年）从最初的48.5万户飙升至71.8万户，涨幅接近50%。然而好景不长，由于投机过度抬高公寓价格，直接导致了1975年的公寓崩盘事件。
上世纪70至80年代是美国经济的滞胀时期，特别是在石油危机、布雷顿森林体系崩盘等有深刻影响的事件发生后，美国房地产市场变得混乱不堪。直到罗纳德·里根总统在1981年推出新政，对抵押贷款利率进行调整，同时在1986年推出新税法（免所得税），美国楼市才逐渐开始复苏。1982年~1986年，新屋销售触底反弹，从43.6万户回升至最高75万户，升幅高达72%。同期，已开工的新建私人住宅也飙升了67%。另据统计，从1980年9月到1987年3月，衡量美国综合房价的OFHEO房价指数上涨了36%。
第三轮牛市与克林顿住宅计划有密切关系。1995年，克林顿提出公民住宅拥有率在2007年要达到67.5%的目标，这一计划直接奠定了上世纪90年代美国楼市的快速发展。1990年~1999年，美国住房拥有率从64%升至66.9%，创60年代以来最快增速。新屋销售也从53.4万户上升66%，至88.6万户。同期，OFHEO房价指数为38%。
第四轮牛市，与华尔街疯狂包装各类房地产抵押证券有关。正是由于市面上出现各类押注楼市上涨的衍生品且有利可图，投资者才踊跃加入投机潮，进一步推动了实体楼价的走高。从1999年12月到2007年3月，OFHEO房价指数累计涨幅达69%。期间新屋销售上涨45%，成屋销售最高涨39%。
住宅特点渐变
有牛市自然就有熊市，美国楼市最大的一次崩盘发生在2006年~2007年。
当时美国房价达到历史巅峰，但因需求量不足，银行为了刺激需求而放宽贷款门槛，导致违约率飙升。随着2008年次贷危机爆发，大量购房者由于无法负担贷款，只能低价割肉，最终导致房价泡沫破裂。2008年，美国房价下跌20%，部分地区甚至超过50%。
事实上，美国楼市在二战后还经历了三次住宅特点的变化。
根据公开资料，1950年，美国新住宅房屋平均售价1.1万美元，家庭拥有房屋比例55%，消费者重点关注的是房屋的木材是否合格，希望越结实越好。而当时有接近七成的房屋只有2个或少于2个卧室，仅4%的房间配备双卫，住宅基本不安装空调；到了1972年，新开工房屋数创下240万套的历史新高，其中多家庭住宅占市场44%。彼时人们更喜欢大面积住宅，65%的房屋有三个卧室，23%房屋有四个卧室，超过一半的住宅是双卫，43%的房屋装有空调；1999年，房屋变得更加宽敞，仅12%的新房少于两个卧室，7%的新房少于两个卫生间，空调安装比例接近饱和。
值得一提的是，美国30年期住房抵押贷款利率曾于1981年见顶（18.22%），随后一路走低。截至2012年10月26日当周，该利率仅为3.41%，较峰值低出近15个百分点。一方面这表明，美国政府通过有意识地调低按揭利率，以刺激楼市升温；另一方面也暗示，即便利率已跌至历史最低水平，但楼市此前仍然难以有效复苏。反映出目前住房需求非常疲弱，只有通过连续的量化宽松才能改善。
