近期，北京实施了“认房又认贷”的调控政策，同时将贷款年限压减至25年。敏感的北京楼市立即做出了反应，资金连夜转向了商住房，有人甚至花10万排号购买商住房，中介们号称“再不上车就晚了”。

商住房在“新政”后，呈现火爆的涨价、抢购情况。由于北京土地供应冰封，存量新楼盘大多数为5环，6环附近的商住楼盘。加之商住房不受限购政策限制，在北京楼市红火看涨的当下，商住房成为投资客的“聚宝盘”，也成了没有购房资格的刚需北漂“买房上车”的救命稻草。

复盘近期环京楼市，以泰禾中央广场为例，该项目位于北京六环附近，地铁大兴线义和庄站附近的楼盘，其在售最低价已经在430万以上，而这还是一个星期前的价格。目前，该楼盘50多平的小户型已经全部售罄，仅剩余70多平的户型可供购买，房屋均价已经达到5.38万元，在半年前，房屋均价仅为4.1万元。

该项目的一位售楼经理向帮主展示了买家要求加价5万甚至10万，排号购买新盘

位于房山区的首开熙悦湾商住项目在2016年4月均价为21000元，今年3月均价已经升至37000元，涨幅76%；位于门头沟的中昂时代广场商住项目在2016年4月均价为34500元，目前均价为47000元，涨幅36%。

在新政公布后的3月18日，有中介称，目前部分商住项目传出涨价消息。链家数据显示，北京楼市3月量价持续急涨。2017年春节后，北京市成交量持续攀升，截至3月第二周，成交量达4849套，环比增长9.3%，已接近2016年最高值；价格方面，已达到67621元/平米，环比上涨2%，较2016年“930”政策出台时的均价上涨了29%。

对于新政起到的作用，3月19日，房地产中介公司链家发布报告指出，参考过去的经验和上海深圳的经验，预计北京二手房市场成交量将会出现明显减少，价格涨幅出现收窄乃至回落。不过，本次调控的市场利率水平低于2013年，市场预期也比当年更加强烈，市场的反应还需进一步观察。

商住房究竟该不该买？

所谓商住房就是既可以用作居住用房，又可以注册公司从事商业活动。其本质上属于非住宅，是将非住宅用地开发建设成可居住房屋，而且在房产证上也注明了是商业、办公类产权。如果时间回到2015年，你会发现，商住房在北京楼市并不受欢迎，商住房价格的上涨速度也远远低于同期的商品房。

与普通住宅相比，商住房最大的优点就是价格低。商住公寓一般以高层、小面积为主，容积率较高，售价相对低出不少。对于没有购房资格的年轻人来说，是非常合适的选择。

从租金方面来看，一般而言，商住房租给公司办公时租金更高些，如果用于居住，则与同小区的住宅差不多。

比如，位于海淀区田村的西山洋房，40平方米的loft，月租金约4000元，而相近面积的平层住宅，月租金在3500元-4000元之间。有业主反映，公寓类项目的装修、物业管理、居住舒适度都比同小区的住宅更好。

从升值空间来看，长周期来说，北京住宅从2011年12月份的19469元/平方米，上涨到2016年5月份的45064元/平方米，增幅达131.46%；商住房则从2011年12月份的19537元/平方米，上涨到2016年5月份的36714元/平方米，增幅为87.92%。

但商住房的缺点十分明显。

一、产权年限，商住房的产权一般只有40年或50年，而且使用权期满后，“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房存在隐性成本。

二、不能落户，大部分的商住房都无法迁入户口，对于家中有学龄儿童的家庭，无论购买的房产离学校多近，都无法享受就近入学。

三、生活成本高，大多数商住房的水电都是商用标准，而且物业费招收也远高于住宅项目。

四：贷款受限，商住房无法享受普通商品住宅的税费优惠，首付需50%左右，且贷款期限最高为10年，贷款利率为普通住宅的1.1倍，不能申请公积金贷款。

最为重要的是，商住房在二手交易过程中，需要交很高的税费。

二手商住房不享受任何税费优惠措施，在二次交易中会产生契税、增值税、土地增值税、个税和印花税。举个例子，一套商住房如果上次购买价格是150万，本次成交300万，指导价为280万。进入二手房市场后，总计税收支出会达到40多万元。所以在限购政策未推行之前，购买商住房一直是购房者的下下之选。

优劣对比，相信大家心里已经有了打算。如果在北京有购房资格，那么住宅毫无疑问是首选。

如果暂时没有购房资格，或者手中资金富裕，那投资、购买商住房是一个很好的选择！

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