【家庭经济学专栏】陈健
（101）
资产证券化
“老公，老公”
“证券市场发行了REITs，是资产证券化吗？”朱姨帮老公泡好了茶，等老公这个“百事通”来吹水。
朱公已漱口洗脸出来，见已泡好了龙井，高兴地坐在老婆边上，品了一口茶，投去赞赏的目光
“老婆呀，要先弄明什么叫做资产证券化，其实它是一种债券的创新。”
朱姨不解地望着老公，朱公接着说
“由于比较抽象，先讲一下它的历史渊源，你就明了。”朱姨洗耳恭听着
“资产证券化起源于美国的住房抵押贷款证券化。
“1929 年“黑色星期五”美国股市崩盘，19 世纪 30 年代的十年是美国经济大萧条时代。
“美国的联邦政府为了解决民众买房的问题，成立了联邦住宅局，以国家的名义向中低收入人群提供担保，以帮助其获得商业银行的住房贷款。”
“这里担保的意思，就是如果买房者不能按时偿付房贷，由国家代其偿还。”
朱姨听着，“那么好！这房贷是无风险的咯！”朱公饮了口茶
“为了加快回笼资金，扩大房贷规模，美国政府于 1938 年又成立了联邦国民抵押贷款协会，即“房利美”。”
“老公，房利美又干什么呢？”
“房利美把由联邦住宅局担保的房屋贷款，打包成低利率的债券，以份额的方式（证券）销售给机构投资者。”
“这样，通过资产证券化，房利美实现了住房抵押贷款的一次性偿还，盘活了资产。”
“老公，联邦住宅局做了好事！”
“对呀，同时也可以进一步扩大担保规模，帮助更多人买房。
“这种最早期的资产证券化形态，称为住房抵押贷款支持证券。”朱公斟满茶给老婆，自己连饮两杯
“资产证券化是以特定的资产作为支持，发行的可交易证券，它是一种基于债券的融资形式。”
“老公，即是类似你手上有国债券，以债券抵押向我借钱，对吗？”
“对呀！”朱公又解释
“传统的证券，分为股权融资和债券融资。”
“老公，这两个融资有什么区别呀？”
“债权融资是以整个企业的固定资产抵押等为基础进行融资；
“而股权融资是以企业未来的发展和盈利水平等为基础进行的融资；”
“老公，那资产证券化以什么为基础呀？”朱公饮了口茶
“ 资产证券化，是以企业的部分资产为基础进行融资。
“资产证券化中的部分资产可以是流动资产，应收账款，持有的债券等，
“这样就降低了对企业固定资产抵押的要求，扩宽了企业的融资渠道。”
“老公，我知啦，REITs不就是用企业的部分资产为基础进行融资，把基础设置证券化的啰！”
