现在的楼市形势，如果真要用代表性的一天来概括，我觉得最近的4月20号就很适合，早上刚刚降息，下午深圳严查经营贷。

仔细体会就会发现，跟这几年的楼市动向很相似，一直有尺度的游离在松与严之间。

有趣的是，市场在这样的夹缝中，最容易非理性高潮，一点风吹草动，就在揣测是不是要大涨了，是不是要大跌了，不光是买房人，连很多楼市大V也站出来左右摇摆。

回溯一下楼市的发展，每隔几年都会进入这种市场，静淡市最不缺的就是争议和冲突，因为在牛市没人会吵架，隔壁大妈都在珍惜时间抓紧进场。

类似深圳严查经营贷的这种变动，其实比投资客原本的预期要好太多，这种短期收紧回撤反而是一个好消息，静淡市轮动给买房人留下了机会：

一个是没有用粗暴的干预手段直接打击，市场流动性的机会还在；

一个是只要城市有价值，短期调整就是买入的机会。

之所以引发买房人摇摆的关键点是，很多人还没有搞懂支撑房价上涨的本质。

01 楼市的长线

大家有没有想过，为什么深圳这次没有做更直接打击，而只是做了监管自查？

调查结果也出来了，4月23日，深圳五部门（“央妈”深圳支行、中小企业局、住建局、银保监局、市场监管局）通报了“经营贷”买房的调查情况：

未发现刚注册企业即申请经营贷的情况；

未发现支小再贷款信贷资金通过房产抵押经营贷形式流入房地产市场的情况；

辖区存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。我行和深圳银保监局已要求商业银行对信贷资金是否违规流入房地产领域开展全面排查。

有那么一点自罚三杯的意思了。

引发这种情况的真实原因其实是：政府是希望房价平稳的，最好是保持小幅微涨，软着陆后通货膨胀和市场自会慢慢消化。

有房一族和投资客也是如此，他们并不像很多人猜想的一样喜欢大涨，既快又凶只会代表未来的预期只会变差，捧的越高摔的越惨，最好也是一直微涨，浮盈和流动性相比，显然是流动性更值得期待。

所以预期就是如政府和有房族的希望一般，房价平稳过渡少波动，在保持流动性的范围内小幅度涨一涨，这样的正向流动，房企拿地积极，买房人也积极。

但是，真实世界里楼市的反馈却不是这样的，过去房价普涨的几个周期还是比较迅猛的，主升浪的几个周期内，甚至出现了翻倍行情。几个节点分别是2005年至2007年的翻倍行情，2009年上涨30%，2013年上涨30%，2014年至2017年翻倍行情。

所以我们又会面临一个问题：楼市除了长线看涨，真的没有跌过吗？

回溯历史我们会发现，没有真正意义上一直在涨的城市，中间都有过小幅回撤，但很快又被上涨淹没。

至于回撤，上海就曾在2008年、2011年、2012年和2014年初，有过5-15%的回撤，当时上海的楼盘也出现过售楼处被砸的情况，而二线的回撤更深，像杭州这样的强二线城市都出现过回撤30%的局面。

但是总体来说房价还是易涨难跌，因为这里面始终有两方面的长线原因，一方面是货币宽松带来的通胀导致资产价格的上升，另一方面是中国的城市化还未完成，仍然还有新移民涌入大城市。

这些都是构成大城市房价上涨的长线基础。

结合当前面临的外部面临的复杂形势全球放水和内部GDP-6.8%的挑战压力，中国在未来相当长的一段时间还会继续保持利率的低位和调整，通过货币宽松来刺激经济增长。

除此以外我们也要理清楚另外一件事，房价涨很大程度上并不是房子真的增值了，而是货币购买力被稀释了。所以站在当下5万的均价去看当年的5千均价，很多人觉得很便宜，恨不得穿越回去让父辈狠狠的多买几套。

但这种可能性，只会是天方夜谭，我们能做的，只有让后代减少这种想法。

02 支撑的内部因素

如果我们再将视线拉近，深究房产经久不衰的内部因素。

从2000年以来，我们就保持了长期的货币宽松，M2（广义货币）增速毫不手软，3月末，广义货币(M2)余额208.09万亿元，同比增长10.1%，增速分别比上月末和上年同期高1.3个和1.5个百分点。

M2增速重回双位数并不常见，这个增速和总量绝对数是足够大的，是GDP的2倍还多。所以社会上是从来不缺货币的，对楼市一直很有热情，这是支撑楼市的第一层内因。

第二层内因，城市化进程需要解决更多的居住需求，先是首套，未来还要想办法住第二套，人类这个群体就是这样，衣食住行四大需求，撇去不能衣不遮体饭不能饱的两大紧急需求，住这个需求依然非常重要。

第三层内因，有了自住房还会再有保值的需求。虽然房价一直很贵，但一直也被认为是附着了金融属性和投资属性的，从这个需求面来说，房子从不是一个简单的消费品，只要看好城市看好房价，有人持续流入就会买入。

不缺货币、住的更好、金融属性看涨，只要这三个因素还在，不管牛市熊市，楼市的支撑因素也会一直都在。

我们拿这三个内因去回看深圳楼市这波起势和波动就会发现，深圳房价涨起来的真正原因，其实不是那一小撮搞经营贷的炒房客拉起来的。

主要就是深圳这个盘子太小，受供求和政策影响还是比较明显的，加上周期调整后的回拉，还有货币政策的宽松，居住需求和投资需求被一次次放大。

最近挺多人都在口嗨深圳房价，感慨奋斗多年比不上一波涨幅，深圳高房价毒害年轻人，群起攻击宽松的抵押贷款政策。

但其实他们都忽略了，口嗨之后并不能影响深圳房价走势，只要楼市上涨的长线和三个内因不变，深圳的房价依然会坚挺。

03 调控紧箍咒

从2011年新国八条后，中国楼市就被一双大手调控住了，严格规定了全国各地政府可以采用限购、限贷等手段进行楼市调控。

想在中国的大城市买房，不单单是要有足够的资金，还需要解决诸多的限制条件

• 房票（限购）

• 贷票（限贷）

• 卖房的票（限售）

过去在这么多紧箍咒之下，还能保持不断上涨，也侧面验证了长线和内因带来的影响有多么强大。

平心而论，作为专业的买房人，越是政策限制，其实对我们越是有利。

因为政策帮你挡住了很多竞争对手，压制了房价，可以在周期内，准备足额的购买资格和资金。

不过拉回到大众市场上，政策限制的确是在影响房产周期。房价下一轮上涨何时到来，还是要看广大接盘侠能不能买，买不买的动。

中国楼市目前已经成为典型的政策市，判断房价上涨的关键放在两点上：

限购和限贷何时放松，这是决定房价走势的关键。

04 还会不会松

限购放松是上涨的第一个关键点。

首先需要明确的是，一线城市的限购条件基本会长期存在，除了落户的窗口，限制很难再放开。深圳这一波人口导入完成后，一线城市会暂时关严人口增量的大门，进入缓增阶段。

而对于二线以下的城市，以后应该会逐渐取消限购。

但是也不要指望限购那么快的取消，上一轮涨幅还是比较凶猛，但我们可预见和已经明朗的趋势是，落户在二线几乎全线放松了。

像南京苏州杭州这样的强二线，只要你是本科大专，落户来获得房票的门槛已经非常宽松。

后面会不会再把人群的限制条件放开，我认为会，但步子要一步一步跨。

如果说放松限购是楼市宽松的大招，那放松限贷简直就是楼市宽松的终极boss。

限贷也就是认房又认贷，在限购、限贷、限离、限价、限售这些调控措施里是最要命的政策，没有之一。

因为再难的房票，也会有耐药性，随着社保年限的增长，慢慢都会得到破解。

但是认房又认贷这个事情，只要你用过一次按揭，就是跟着终身的，认房又认贷，让改善需求卖一买一变得艰难。

而正是因为限贷，所以才引发了我们前面说的经营贷流入楼市，目前很多小微企业或者不是小微企业，通过扶持政策获得融资额度大大超过二套贷款额度，利率却低于贷款额度，这是让很多人铤而走险的前提。

这种曲线入场的方式，只有少数买房人会使用，不至于扭转和带动整个趋势，但这些购买力会扎扎实实的托住楼市。

这次的深圳严查，相当于堵住了这个套利的口子，这个是在很多人的预期内的，虽然不会大幅影响深圳楼市的走势，但短期内会有托底购买力的流失。

05

最后给大家总结一下：

1、长线来看，有价值的城市依旧会涨，真打算买的人，没必要看市场上摇摆的风向。

支撑的长线逻辑和内因只要不变，就可以选择相信市场。

2、房票虽然困难，但总有办法，最难的是资金。

暂时不要再铤而走险，这次是抽贷，第二次可能是银镯子，还是要看政策面的态度。

3、深圳这一波的严查，长周期看影响不大，短周期看却凸显了上海的价值。

不论是看价格还是看周期，上海依旧是四个一线里，最具楼市投资价值的城市。

4、越是调控严的城市，当下反而越有价值，这也印证了一点，如果一个城市完全放开没有限制，也许它能赶上涨幅周期，但一定扛不住回撤周期。

最后送给各位一句话：楼市越是焦灼，我们越是要独立思考。

以上是正文，来自观观和楚门。