子安老师有约
记录：深圳张爱萍
当下楼市
依然是看市场成交数量，中介数量，房东的态度
重点还是搞现金流，增加收入
不管哪条路，你喜欢的往死里干就是了
连麦
1，上海金言
因为租赁合同期限引起的买卖合同可能涉及违约，我是买家代理：买房时根据业主描述租赁合同最晚到2024年9月1日，付定金时合同有约定带租约至上述时间（详见租赁合同），房子是包租给了二房东做宿舍（被相关部门整改过，且二房东写过保证书不转租、不再做宿舍），客户对交付可能延迟有预期，后来知道租赁合同还有个弹性期6个月），现在业主认为房屋全款已经拿到（当时我建议留尾款，客户认为没有必要），且房产权属已经转移，买卖事宜已经结束。客户认为业主如果没有及时交房，属于买卖的违约。
解决方案
中介义务是否已经履行完成？
是
是否想要维护客户满意度？
是
客观来说：这个事谁理亏呢？是买家，自己没看清楚合同
主观来说：买家认为是中介的责任
这个问题不大
早晚有得交楼
买家是告不了房东的，你可以去和二房东协调还有多少利润，折中一下，补给你
现在问题是这个费用谁来出？（最多两万块）
买家是企业主，卖家是高校老师，都很傲娇，动不动就说要找律师
只能安慰，多讲换位思考、多讲慈悲
不要找租客，会吓退租客，不是解决方案
可以把二房东约出来，把房东约出来，你做一个协调，不管发生什么，怎么吵，你找到那个合适的能房东满意的点来协调
我作为中介我也很用心我在积极地处理问题，没有不理你
2，资产置换问题，人在上海，房子在昆山
昆山的房子租给了二房东，要不要卖？
要卖
家里达成了一致：卖，是代售卖还是违约卖
我们做长租、民宿的，知道其中的酸甜苦辣，签合同是因，现在是果，我们可以把二房东约出来，好好聊聊，好聚好散
复式顶楼
需要创意，装修代售需要好的创意
心法+方法+活法可以生出无限创意
3，昨天一套房，派出所找到我，打了隔断，没有报备，不让做，沟通后罚了200元，让报备所有租客信息，不想报备，怕被盯上
签了10年，每月利润可达2000元，如果不隔断，每月大概利润1000元
不是派出所盯上你了，是楼上楼下盯上你了，别问，问就是不说
派出所只罚你200元，很好了
报备是基本流程，报就是
4，5套房的投资客，房子新，里面什么都有，如何去谈违约金？
先去见，去见，谈了再说，减少心理活动
别奔着一上来就签约，别上赶着就想签约
他可能谈了几个都没签给人家
你就要想为什么签给你呢？
还想什么都不谈就签？
装修代售怎么破蛋？
你的问题就是想的太多
先去见房东，把你所有想象落实到实践
5，农思加入平台半年落地11套包租，每套溢价1000+
问题一
问前天签了一份12年长租合同，产权人是70岁老人，委托她儿子和我签合同，现已有她委托她儿子的委托书和委托视频，为了对我们更好的保证，还需要其他资料吗？
继承权的问题不影响合同的履行
你要把人家和儿子又叫过来，老人家也不喜欢听到死亡话题，这样就很不好
问题二
10天前本来已谈好一套8年不涨租房子，过来和我谈的是产权人老婆，当时所有条件己谈好，二押一租已付双方，也交了中介费，合同我已签了名，她答应第二天他老公签名后给我，但第二天只是拍了签名委托书发给我，说第三天现场交接时再把合同给我，结果第三天她说不太想长租了，并把二押一租退还给我，我想问这份合同有效吗？
合同没签字，这合同无效，所有资料没收齐之前不能交中介费
下次注意一定要反复确认决策人，合同不能带回家，产权人决策人要在谈判现场，当场做决定
6，有个房东和她成为闺蜜了，也成为咱们的合伙人同学了
我包租的她的一套房要卖掉了，还没有签约过户时候房屋楼道的玻璃突然坏了，原业主说都快过户了，让新买家负责。但是租客说这个是没有过户前坏的，要让原业主赔偿才合理吧？如果玻璃没有处理好，租客就想搬走就需要业主赔偿中介费和违约金，请问这种情况如何处理好？
问了师傅，师傅说不便宜
能不能问清楚多少钱？
租客找我把损坏的玻璃弄好，而且希望我把整个屋子的玻璃方面都重新弄好，担心安全隐患
现在应该是：跟原业主签解约手续，房子原样交给房东，我是个代运营的身份，只是代运营代收租金，不存在不同意租客要求修玻璃，现在我把房子交给原业主了，租金也交给原业主
跟原业主沟通修玻璃责任，这个是原业主的责任
其他签的房子也没有违约金，是因为有情分在，如果800块钱有分歧，那就没有情分
这件事不是租客的问题，不在于新业主，而是你和原业主的问题
定个价格线，比如：5000元以内我处理了
不要纠结
人要长交，账要短结
没法又想要钱又想要情面
很多人模模糊糊不想拉下面，又不想出这个钱，如何与又是客户又是朋友的人相处，在钱和情之间如何处理
7，浙江台州念雨
问题一
2023年9月加入平台，10月开始做包租民宿，孕期做的，一个人，9套房，1天包租+8套民宿（老公不支持）
遇到一个公关问题，有一次租客被带走了，把我也带走了，还把我锁在椅子上问话；最近也老是要求我下架民宿，因为最近有犯罪分子在附近，在严查。不太想转长租，长租溢价不高，租客也不稳定，咋办？
一定要看当地的规章制度，如果当地公安部门明确不让做，就不要做了
转成长租就行
有的地方是一阵一阵的，不严查没人举报就没关系
严查就转长租，松的时候做民宿，主打一个听话照做
如果你在县城当地关系打点特别好的话，随时有人通知你，也行
问题二
87年的老公工程造价师，年收入十几二十万，以前被骗过2次，宁波房子被骗了200万，有心理阴影，不支持我做包租
我刚进银行上班，收入还不是很高
未来我做贷款也有困难，资产倍增方面也需要老公支持
做长租，能够帮忙就更好了
现在和他父母一块住，农村的父母，特别节约
你的收入更高，首先对于男生有压力，之前又被骗2次，不支持很正常
你身上又被骗的基因，你渴望成功，容易相信别人，志向比你老公高一点
解决方案：搞老公没用，从根源上入手，使命的对你公婆好，给钱，过年过节必须给。如果回农村，给你公婆的兄弟姐妹发礼物/红包，说一句“我公公婆婆让我给的”
你家人现在不是反对你，是你优秀了，没有安全感，担心失去你
如果你公婆发现你又孝顺又有实力还死心塌地跟你老公一块过，就会越来越认可你
陪他们回家时，一定要做低伏小，给足面子，老人家活到这个年纪，最在意面子
