01 前言
各位小伙伴们，大家好呀！
上一篇文章，我为大家介绍了“什么是租赁”。
本篇，我们继续”新租赁准则“专题的学习，聊一聊如何确定租赁期。
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02 租赁期
租赁期是指：承租人有权使用租赁资产且不可撤销的期间
租赁期有什么难的，不就是合同约定了几年就是几年么？
其实，在新租赁准则下，还真没有那么简单。
确定租赁期，我们可以将其拆成两个步骤，确定一头和一尾
第一步：确定租赁开始日
第二步：确定租赁终止日
确定租赁开始日
租赁期开始日是指：出租人提供租赁资产使其可供承租人使用的起始日期。
如果承租人在租赁协议约定的起租日或租金起付日之前，已获得对租赁资产使用权的控制，则表明租赁期已经开始。
租赁协议中对起租日或租金支付时间的约定，并不影响租赁期开始日的判断。
例如：蔡老板1月1日租了一间商铺用于做包子铺生意，当天包租婆就将店铺钥匙交给蔡老板了。
包租婆看蔡老板面善，遂给予了2个月的免租期优惠，即3月再开始支付租金。
这个案例中，蔡老板从1月1日起，就已拥有对商铺使用权的控制，因此租赁期开始日为2020年1月1日。
小结：
租赁开始日判断的依据是，承租人否控制了租赁资产的使用权。
其与合同约定的租赁日期、租金付款日期均无关。
03 租赁终止日
开始日确定了，接下来需要确定终止日。
这部分是本文的重点内容，也是新旧准则的差异点，需要我们认真对待。
承租人与出租人两者，均能够影响租赁终止日的确定。
承租人
续租选择权：即有权选择续租该资产，且合理确定将行使该选择权的，租赁期还应当包含续租选择权涵盖的期间。
例如：店铺租下来后装修成本很高、到期后别的商铺性价比不高等因素，会导致承租人更倾向于选择续租。
终止租赁选择权：即有权选择终止租赁该资产，但合理确定将不会行使该选择权的，租赁期应当包含终止租赁选择权涵盖的期间。
其实，续租选择权与终止租赁选择权在本质上并无差别，无非就是租赁期是3年续约2年，还是5年提前2年解约的区别。
我们在后续的内容中，将其统称为“续租”。
出租人
如果只有岀租人有权终止租赁，则不可撤销的租赁期包括终止租赁选择权所涵盖的期间。
对于租赁期，准则要求我们更多的站在承租人的角度来考虑问题。
这种情况，之所以直接涵盖了后续期间，而无需进行合理确定的判断。
是因为决定权在出租人手里，续租成为了承租人一项不可避免的义务。
小结：
01 承租人-续租选择权：涵盖/不涵盖
02 承租人-终止租赁选择权：涵盖/不涵盖
03 出租人-终止租赁选择权：涵盖
04 合理确定
接下来，我们来重点解释解释，什么才叫做合理确定？
关于合理确定的考虑，准则为我们提供了一些判断因素，但不限于这些因素：
1、与市价相比，选择权期间的合同条款和条件。
例如：蔡老板在未来租赁期届满后，仍然打算经营包子铺生意，而包租婆给的续租价格要低于租约到期时的市场水平。
这种情况下，蔡老板会更倾向于选择续租。
2、在合同期内，承租人进行或预期进行重大租赁资产改良的。
例如：蔡老板在租下商铺后，对其进行了相当豪华的装修，在租赁到期后这项装修仍然还能发挥出其价值。
这种情况下，蔡老板会更倾向于选择续租。
3、与终止租赁相关的成本
例如：谈判成本、搬迁成本、寻找与选择适合承租人需求的替代资产所发生的成本、将新资产融入运营所发生的整合成本、终止租赁的罚款、将租赁资产恢复至租赁条款约定状态的成本、将租赁资产归还至租赁条款约定地点的成本等。
4、 租赁资产对承租人运营的重要程度
例如：蔡老板的包子铺租赁了一台包子机，该机器专门用于制作一款网红产品。
这款网红包子是包子铺的顶流产品，包子铺一半以上的营收均来自这款网红包子。
这种情况下，蔡老板会更倾向于选择续租。
5、转租赁期限超过原租赁期限
例如：包子铺老板租下了商铺后，又对商铺进行了转租，当起了二房东。
蔡老板从包租婆手里租过来的时候，包含5年的不可撤销期间和2年的续租选择权，而转租赁的不可撤销期限为7年。
这种情况下，蔡老板会更倾向于选择续租。
小结：
上述的例子仅是为大家提供一些思路，并没有什么是绝对的。
简单来说，合理确定，就是指企业是否有充足的理由这么做。
05 总结
最后，我们通过一张导图总结一下本文的全部内容。
