01
我来深圳三年多，有过两次购房经历，看过无数次房，也看过很多区域。但回望这两次购房经历，我赚了也亏了。相对错过深圳大涨高峰的朋友来说，我是以一个较低的成本赚得了入场券；但我目前也仅仅是自住而已，错过了很多次机会，现在买的房还有一些选择性错误。
我敢说，如果是现在去做这样的购房决策，我会做的好很多。今天就把我用真金白银换来的经验分享给大家。
02
我的第一套房是龙华的一个一房一厅的小户型，2014年7月，以总价93万左右买入，2016年3月以143万卖出，净赚50万，自己住了1年多。但是这个阶段深圳大部分的房子都翻倍了，龙华是热点区域，有的房子都不止涨了一倍。
我事后总结：
做的好的地方是在资金少的情况下，能够退而求其次，买一个好流通的小户型过度，后来转手比较顺利。
得到的经验就是：看少了，自我设限较多。投资房产如果有名校学位和地铁加持，那保值的能力就非常强，而我买的这套恰巧都没有。其实，这个总价可以在龙岗地铁线买个小两房，虽然远一点，也可能是老旧楼梯房，但是有地铁加持，涨的就多。哪怕单价涨的少，面积大，总价也会涨不少。一个朋友差不多的时间以115万总价买的老旧楼梯小三房，现在成交价已经250万。
或者，买罗湖或南山老破小学位房，那面积可能会比现在更小，但是也一定涨幅翻倍了。而且即使在无法预知市场的情况下，也一定会保值。
但是这一切的前提是我给自己设限了，只看龙华的，也不了解任何的市场和政策，做的功课太少了，算是交学费吧。
03
我的第二套房，是生了孩子之后要换房，这也是为什么我第1套房卖的很便宜的原因。有了第一次的经验，我已经感知到了市场的变化，所以很果断，即使是卖的便宜我也要卖。我少卖20万，可能大房子赚回来的就是50万。
这是我第二次买房做的比较好的地方，就是在有涨价苗头的时候以亏损的姿态迅速以小换大。
但是这一次我就犯了比较致命的错误。前期看了很多，也比较了很多，最终选择了一个赠送面积比较多的大两房户型。近一年过去了，我的这套房还是增值不多，而且这个盘很冷，不好转手。
而之前我纠结过的几个房子都涨了60—80万。我分析了原因，得出了这些结论：
同样的价格买大两房不如买小三房。大两房是舒适度高，小三房肯定比较拥挤。但是在深圳两房三房是一个分水岭。一般的家庭两口子上班，老人来帮忙带小孩，那么三房是一个功能性的需要。先满足了基本需求，才能谈舒适。我之前看上的那个小三房目前已经涨了80万了，之前没买是因为它有一个户型缺陷，就是只有卫生间带一个小阳台，客厅是落地窗，多少有些不便。它为什么涨那么多，除了是市场主流需求之外，就是稀缺，整个龙华区域，小三房几乎没有，那个总价段的小三房更是没有，所以现在都已经没有人放卖了，可见稀缺和受欢迎程度。
还有一套也是两房，但是使用面积比我现在的小了很多，没有什么赠送，所以我没买。那它为什么也涨了60万呢。因为在热点区域，虽然在红山的边缘地带，但是红山之热足以让它保值增值。而且这个楼盘的流通性很好，即使在市场不好的时候也能有不少成交，而这一点也是我之前少做的功课。
还有一点，就是对于地铁的认识。我的第二套房依然离地铁站需要走路30分钟的距离。当时除了价格，我就是觉得家里有车，没有地铁也没有关系。除了出行确实不便外，其实考虑的角度应该是你卖给哪些人，说不定买的人没有车，那就不会那么好卖。而且深圳地铁的便利度越来越高，以后有地铁可能很平常，但是没有肯定是硬伤之一。从另一个角度来说，地铁经过的地方，肯定是规划热点、大型商场、公共设施新建的可能性大，后续增值空间就大。
可能有的人会说，你折腾来折腾去，就只有一套房，是典型的自住型需求。其实这样的观点是不对的。深圳这样的市场下，人人都是投资客，自住需求都兼带了投资属性，不然房子不够住，置换的压力就会很大，也很可能因为一套房和身边的人站在了不一样的起点上。这个城市很残酷，你想要一份稍微安稳的生活可能都要每一步踏对节奏才行。
好在是自住需求居多，我遗憾的同时，也觉得能很淡然的接受这样的现实。好在这套房子我自住几年没有问题，我会多给自己几年的时间，再寻找合适的机会，做合理的资产配置。
不管怎么样，我觉得交的这些学费很值得。
最近在东莞楼市的研究，我自己也看过一些，明天分享。
