大家在竞拍法拍房的时候，尤其关注腾退问题。而租赁是影响腾退时间的一大因素，这时候就有人会想了，法拍房存在的租赁都是有效的吗？

其实法拍房中的租赁并不全是有效的，有少部分法拍房可能会存在虚假租赁。

在法拍房市场，“恶意租赁”已成为被执行人逃避债务的隐蔽武器。这种套路通常表现为：债务人与“承租人”串通一气，通过倒签合同，也就是将签约日期伪造成查封或抵押前、伪造租金流水、虚构长期租赁关系，并制造“租金一次性付清”的假象。

由于“买卖不破租赁”的法律原则，这种虚假租约会让竞买人对房产望而生畏或者让竞买人拍下后，面临无法收房的窘境。

该怎么识别虚假租赁呢？

可以尝试过实地查勘，核查房屋实际占用情况、比对租金流水、笔迹鉴定甚至侦查资金流向等方式戳穿谎言；

法律明确规定，只有查封或抵押前签订合同且承租人已实际占有的租赁权才受保护4。若租约签订在抵押权设立后，法院可直接“除去租赁”拍卖。

建议大家，在竞拍前，务必看清租约、验证占有、预判风险，必要的时候可以委托专业辅拍机构协助调查，规避潜在隐藏风险。

你明白了吗？

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