2019年初，我关注了好一段时间的法拍房，并且小试牛刀的参与了一起法拍……

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房子的地段位置看得我心花怒放，周末和老公兴冲冲的跑到房子门口遥遥的看了一圈（看房需统一预约，平时进不去），又跑到运河边吹吹小风，心满意足的很，心里默默许下心愿非此房不要。

那个时候，我连里面怎么装修都想好了。

先给大家介绍下这个房源。

小区位于杭州市拱墅区湖墅南路与密渡桥路交叉路，距离西湖文化广场只有600米。

旁边的武林壹号均价已经10万/㎡了。而这套房子建筑面积87㎡，起拍价格只有280万，也就是均价只要3.2万/㎡。

统一看房日的时候，来了大概100位人民群众，80多平米房子里人挤人。

虽说房子位于1楼，且只有一间房间朝阳。然而房子位置太好，大家自然越看越喜欢。

4月12日拍卖当天28人报名（这个数据可谓杭州参拍的最高人数了），最终拍出成交价格为506万，远超我的预期（我只给到了350万的心理预期），更远超评估价格。

作为没有钱的小白，再多的喜欢都不能出手，只能铩羽而归。

然而时隔半个月之后，在法拍网站再次见到这套房子挂出。

也就是说之前的买家悔拍了，白白损失了28万的竞买保证金（悔拍保证金不予退还）。

到了5月27号第二次拍卖的时候，依然有22位竞买人参加这次拍卖（被现实狠狠教育的我们根本没报名，哈哈），当天成交价格465万。

本来以为的尘埃落定，在6月13日再次反转了……

这套房子再一次被挂出，上一轮买家再次悔拍，28万保证金打水漂了。

我们电话咨询了负责法院，得到的答复是：第一次买家悔拍是因为没有实地看过房，竞得后发现房子在一楼，采光不佳；第二次买家悔拍是由于和原房东关于户口问题没有协调好。

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其实这次拍卖一点都不复杂，问题早就可以避免。

这套房子是干干净净的产权，不存在补缴地价款、抵押、大量欠款等问题，然而还是遭遇了两次滑铁卢。从买家角度说，很遗憾，白白损失保证金。

在讲雷点之前，先介绍下法拍房。

法拍房指遭法院强制执行拍卖的房屋。由于不受限购政策影响，且一般存在一定瑕疵（户口、税费等问题且可选择性小）导致价格一般低于市场价10%-30%，受到很多买房人的青睐。

一般来说，有以下四种产生法拍房的情况：

1、商业贷款产生。即购房人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款的；

2、民间借贷产生。比如：张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，到期不能还款，根据《担保法》的规定，李四不能直接取得抵押房产，也只能向法院申请张三还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款；

3、司法没收产生。比如：刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库；

4、无主财产。这个很容易理解，就是无人认领的房产。这个也可以进行拍卖，但现实生活中几乎很少发生。

一般来说，商业贷款是最干净清爽的房产，而如果遇到借贷纠纷的则需要注意下。

法拍房的信息获取可以直接进入淘宝网首页，点击“拍卖”，然后点击“房产”进入到法拍房的页面。

淘宝网上的法拍房信息最多最全，最近又更新了地图找房的功能，非常好用。

此外，还可以通过“海豚选房法拍房”app来查询法拍房。这个软件可以直接提供房源周边近期的成交情况以及房源价值的评估。

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我们看下法拍房要注意点什么。

1、权证是否清晰

包括年限、土地出让性质、是否拿到房产证等。

如果房源的土地是划拨的，那么这套法拍房竞得后需要补交土地出让金。补缴多少一定要再在参拍前咨询自然资源与规划局沟通确认。

这笔钱要在你总购房款中扣除，也就是说如果你对这套房子心理价位是330万，而需要补缴50万土地出让金，那么你的实际出价能力就是280万。

很多人一看到需要补缴土地出让金就把该房源pass了，其实这也是一个机遇，替有心的人排除了不少竞争对手。

2、户口是否可迁入

户口一般不在法院的执行范围，所以需要在法拍房中落户的话需要考虑房源内是否可以迁入户口、房东的户口是否会迁出等问题。

房东户口是否迁出这个问题要跟房东直接沟通，不过我接触的几个法拍房都没有留下房东的联系方式，可以尝试通过当地派出所了解相关户口情况。如果落户意愿强烈，一定要事前沟通了解清楚。学区房同理。

3、是否存在大量的税费和欠费

一般法拍房都要求买家承担所有相关税费及欠费，而在链接内却不说明房子是否满五满二等等。这就需要我们自己去了解了。

一般淘宝链接里会有评估报告，报告会出现房子上次交易的大概日期。可推算出房源是否满二满五，至于房子是否唯一，需要电话联系法院或者房东咨询。

物业欠费也不可忽视，一般大家会默认物业欠费不多，但是我就见到过一次买家竞得的法拍房物业欠费近10万，这也是一笔不小的开支。

4、房子实际情况与网上照片有出入

一定要实地看房，切记！

一般网上的AR看房都是打开所有的灯光及美化之后效果，房子实际效果很可能不理想。我之前留意的房源视频中看起来装修高档，可拎包入住。

然而如果不去实地看房，连户型图都不知道（网上没有放户型图，视频中也看不出来）。

实地看房才知道，只有一个卧室朝南，为了保证客厅的采光，客厅和卧室之间的墙体是玻璃做的。卧室的私密性极差，小房间像一个储藏间一样，有小朋友的家庭是肯定不会考虑的。

5、拍卖房是否有租约

租赁在合同期内受到法律保护，拍卖是无法解除租约的。如果想要立刻入住就要弄清楚，租约什么时候到期。

曾经有过案例，房东恶意签订10年长租约，租金极低。房子拍卖之后房东仍然以租约未到期为由拒不搬离。

另外，房东未搬离的情况下，法院是否负责清退也要咨询清楚。防止出现钱交了，人住不进去的情况。

6、房子是否限购

法拍房一般是不限购的，但是也不能想当然。出手之前一定要看清楚，否则保证金就是你的学费。

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了解过房源信息后，觉得房子不错，那我们看下整个法拍房流程。

咨询→看样→摸底（税费、物业费、户口）→贷款预审批→缴纳保证金→拍卖→付余款→解封→解押（如需）→过户→清退（如需）→入住

咨询、看样、摸底我们前面都讲过了，后面的流程我们再把难点聊一聊。

贷款预审批：法拍房只能使用全部商业贷款。一般竞得法拍房之后需要20日内缴纳完毕尾款。时间比较紧，最好提前在网上提交贷款预审批，看下资质是否有问题。

缴纳保证金：法拍房有一天的自由竞价时间，截止时间之后仍有报价则采用延时方式继续，而在截止之前都是可以缴纳保证金的。

我一般倾向于晚一点交保证金。比如7月10号开始拍卖，7月11号截止的话，我会选择7月10号再交保证金，而不是7月9号。

这么做的好处是，看下热度决定自己是否参加。报名人数过多就意味着自己的预估价格必须有竞争力，否则作壁上观就可以啦。

氮素！！！

如果这套房子在7月9号没有人缴纳保证金，记得一定要交保证金哦。因为这种情况下，法院会认为明天会流拍，然后选择撤拍，因为一旦流拍，下次再拍卖价格会在第一次拍卖基础上打折扣。

解封解押：需要到法院、房管局、档案局等部门，流程如下：

①拿到法院材料，首先要求法院解封房产。

②确认解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是银行要求查封，往往房产是抵押在银行手上），解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，无抵押）。

③同时，可以拿着法院的材料，直接要求房管局出具房子是否满五唯一的相关证明。

④拿到双方的房产信息之后，加上法院的材料和房产清白证明（房产无查封，无抵押状态的证明），可以单方面提出过户申请。

⑤等房管局通知交契税，以及办理土地所有权变更等手续，办理完成之后，就是X个工作日后领不动产证。

解封解压之后，就是常规的过户流程啦，去房管局办理就可以咯。到这里就完成了法拍房的大部分工作了。

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随着信息越来越透明，法拍房的收益空间越来越小，很多时候，拍出来的价格并不低。在参与法拍房时，一定要谨记自己的心理价位，不要一时心急跟风出价。

法拍房有风险，入手需谨慎。最后，希望大家都可以买到满意的房子啦。

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