早晨在露台上看天光，顺便给花儿们浇水。前几日买来一盆绣球，花盆上的标签还未取下。标签上一般会标注花名，喜阳还是喜阴，适宜温度和水分。这绣球我以为自己是熟知的，所以根本没有取下来看过。等待日出的辰光里，刚好看看。花名是“endless summer”，说因种植土壤的不同会出现粉色或者蓝色，这倒从未听闻。早饭后在goolge上仔细查了“endless summer”的词条，发现这是绣球的一个变种，中文名就是直译的“无尽夏”。
这倒让我想起这个夏天和好朋友沟通很多次的关于房子的事来。一直鼓励好友做一个关于房子的讲座，朋友最近爱上了大海，沉迷于beach，越发不愿讲了。想起“无尽夏”的误会，准备先代朋友打个前站，写几个字，就像“无尽夏”花盆上的标签。也许等秋深了，海边冷了，这个“无尽夏”的故事就完整了。
以前上商学院的课，觉得市场营销最难讲。因为说起金融、会计等专业领域，有些人还是承认自己不太懂，容易虚心聆听。但几乎每个人都认为自己懂一些营销，就像我看到那个绣球花以为自己全懂，连标签都懒得看了。初来美国的人，也通常会以为自己懂房子，懂房地产，甚至简单和国内的建筑模式一一对应，比如认为single house等于国内的独栋别墅，认为condo和国内的公寓是一样的产品。这里中英文的互译本身就容易造成混淆。林达介绍美国的书里曾经郑重指出这种互译不准带来的理解上的偏差。比如我们认为的“总统”一词，准确对译应是“联邦政府行政分支的头儿”，并不如我们认为的有包罗万象的权力。“single house”和“condo”对应的建筑模式及背后的法律关系和国内的“独栋别墅”和“公寓”也有很大差别。但很多投资人在看到“无尽夏”的标签前已经出offer，买房了。
由于是抛砖引玉的砖，只讲几个简单、直观的范例来讲，看看中美都叫作“房地产”的这一领域，有哪些差别。
我们先讲一个“持有成本”的概念。很多人初到美国，都会惊叹房子价格的便宜，很大的占地，前后院子，还有国内的“独栋别墅”这一稀缺产品概念的加持，认为很多single house都物超所值。其实不尽然。美国的房产税是各个city的主要收入来源，每个city的房产税税率都不相同，出offer前一定要弄清楚税率，因为这是持有成本中的主要项目。我们现在住的镇税率在0.98%左右，算是比较低的。几年前在Westwood看中一套房，印象中税率在1.5%左右，而旁边有的镇税率在1.1%左右。这个税率跟镇里的财政情况相关，并不跟区位挂钩，所以很可能相邻的两个镇就有迥然有别的税率。前段看芝加哥的房产，大家有兴趣可以查一下，芝加哥的房产税率还是很高的，这在投资时必须予以考虑。美国有些税种可以延迟付，比如麻州房子出租，每年产生的租金收入在报税时可以抵扣（总房价/27.5年）这部分数额，麻州房价高，这样抵扣之后通常收入就是负值，不用交税了。但当房子出售后，这部分抵扣的数额要按照25%的税率，把税补齐，这就是税收延迟。但是房产税不可以这样延迟，必须按季度缴纳，通常麻州的房产税缴税截点是2月1日、5月1日、8月1日、11月1日。我亲身经历的房产税的延迟只在这次疫情中，自己缴税的镇将5月1日延迟到6月1日，到8月份，又恢复正常，8月房产税的截止日期是8月3日。所以这个税不仅要及时缴，而且刻不容缓。如果不能深刻理解这个税的可怕意义，请参考《飘》里斯嘉丽为了交Tara的税，用天鹅绒床帘做成好看礼服去探望白瑞德的情节，因为不交税就意味着将土地和地上建筑拱手让与政府。
我们再讲一个“不可预见成本”概念，除了房产税这一主要持有成本，还有房子的各项维护。比如landscape，比如除雪、砍树和清落叶，如果有设备坏了还要维修。每个single house都有一套自己的后台系统，取暖是用oil还是用gas，热水和做饭是用电还是gas，这些都会带来成本上的差异。以前住的房子取暖用oil，设备又老旧，记得那个冬天每月取暖费都在500美金以上。以前做投资分析的时候，都做“不可预见成本”假设，以亲身经历来说，在美国做房地产投资的“不可预见成本”要远高于国内。因为某一年大雪天气多，除雪成本就要增加；遇到大树被风吹折，拖树也是个成本，甚至还要修砸坏的屋顶；至于取暖和空调系统出问题，那更是常态。这些看似细项的成本，最后把账单累积起来，已经足可以影响当年的投资回报。
说了这两项，如果还认为single house就是国内的独栋别墅，那“无尽夏”的说明基本可以告一段落了。
再说condo。今年陆续看了一些condo，觉得这真是魔幻的一个产品类型，国内好像真找不出一个能对应的模式。首先大家可能以为从建筑形态上，condo应该是国内那种样子，不管板楼还是塔楼，应该最起码有几层，也就是从外观上一眼能看出哪个是独栋别墅，哪个是花园洋房，哪个是公寓。可是这在麻州根本不奏效。有些condo是从multi-family改造来的，也就是从建筑外观上，这些condo和multi-family完全没区别，各户人家走自己的门，回自己的家，与我们通常印象中的公寓完全是两码事。当然也有我们熟悉的那种，但是千万不要望图生义，要按照提供的法律文件确定自己买的究竟是什么产品。美国的single house和multi-family打理起来都费心费力，condo在这点上表现出很天使的一面：交condo fee，有专门的人打理，不要自己出面今天弄树，明天除雪。这个condo fee有些神秘，假设买房时condo fee显示每月是300美金，这个数可不是恒定不动的，明年可能就变了，比如说新修了停车场，这笔费用就要所有condo的owner摊，可能变成每月500块。曾经建议朋友讲一个专题，就讲condo fee和国内物业管理费的区别，也被淹了反正在大海边儿玩耍的朋友干正事儿之前，大家切记这condo fee和物业管理费根本不能对译就对了。
condo还有一层神秘的法律关系：信托。国内的投资人是把信托作为金融产品来理解的，但此信托非彼信托，找不到中文对译就放弃，千万不要以为这是一回事。信托的本意就是一种托付关系，委托方把某物或者某权利委托给受托方，产生的收益给受益人。这里的委托方可以是受益人也可以不是。国内的信托产品基本是信托关系的一种狭义应用。但在美国，信托是一种广义的工具。但凡符合以上信托本意描述的，都可划在信托范围内，比如关于财产继承的信托等。condo的管理用的就是信托的法律结构。在这里讲一个直观例子，可能比较容易理解。昨天去看了一个condo，在广阔湖边，tudor的建筑外观，看网上图片，也很有品味，先是心向往之。朋友查了能查到的公开资料，等于兜头被泼了冷水。首先，这公寓是不能出租的，只能自住。谁规定的？公寓的trustee和所有业主共同制定了这规则，整个公寓中只有6套可以出租，但对不起，在售的这套只售不租。看过后大概算了一下，一共可能有130套公寓左右，出租比例不足5%。当然，这是对自住业主的最大保护，保证了整个环境的安全性和单一性，但如果想投资，直接可以鸣金收兵了。还有一条，同样的购买条件，trustee有优先购买权。比如某个买家出了offer，业主接受前要去问trustee，这个条件，您要不要？trustee不要才可以接受买家offer。熟悉《公司法》的朋友一定有联想：股东的优先受让权啊！这个trustee，没有房，没有地，凭借信托赋予的权利，可以享受的决策权如此。
还以为只做个“无尽夏”的标签般的说明呢，一不小心就写了这么多。大概好久不写这种说明性的文章，有点欲罢不能。其实和朋友聊过很多有趣的话题，比如昨天说起Concord，朋友问我是不是很喜欢这个镇？答当然啊，文化人。朋友又来一盆冷水，说知不知道那里有一个特别大的监狱，关重罪犯人以后准备有空的时候写一篇麻州房地产的佚事，不讲枯燥的数字和规定，只讲这种好玩儿的。
“endless summer”的说明写完了，等着海边儿的回归。
