房地产本身玩的就是金融游戏，只有知道地产开发商是怎样运作的你才能明白什么房子能买。
第一步，拿地，就是交给政府的土地出让金，
第二步，拿证，比如土地证、施工证等。
第三步，拿证后就可以去金融机构，一般是银行申请一笔开发贷，有贷款就能盖楼了。
第四步，楼盖到一定程度，盖多少层以后就能快速的进行预售，进行资金的回流。
所以对于开发商而言只有第一步拿地用的是自己钱，也叫自有资金，有钱了才能在品牌市场上去抢过别人，比如价值十个亿，可能自己掏的起，第二块地、第三块地、其他城市的地加起几千个亿，还用自己的钱买吗？肯定是没有的。
记住这三个字“开发贷”。
以前银行给你钱让你去盖楼的，比如说项目A已经贷下来，这笔钱并不是用来立马去盖楼的，而是去参与项目B的拍卖，重新去拿地。
不给钱谁给盖楼？
打白条啊！
很多人可能都知道包工头要钱难，就是这样，施工方、材料方，尽可能拖延结货款的时间，一年两年时间都不算长的，反正就是想空手套白狼，不行就给你张承兑汇票，先堵住你的嘴。
项目B的土地拍下来继续抵押，把钱用来参与项目C的运作，项目C再给项目D，再给E，如果地产商到这里就能满足的话，其实也没多大风险，无非就是多米诺骨牌，一串连着一串，但是他想要更多的土地，想要加快资金流转速度，接下来是重点！
去找非银行机构信托，银行批贷款是拿到土地证半年以后才能下来，但是信托只要有了土地证一个月左右就可以入股你的项目，然后给你一笔资金，乍一看它是股东，实际上这是债权，这就叫明股实债。
等半年以后，银行的开发贷下来了，再把钱还给信托就可以了，这样地产公司拿地的速度就更快了，就更有钱了。
比如以前靠自有资金一年只能拍一块地，后来利用ABD承接的方式一年能拍两块地了，现在利用资本一年能拍12块地，快了将近6倍。
想要更快有没有办法？
当然有，拿地的就找私募基金，他们前期在拿地刚开始需要自有资金的时候就敢给你配资2/3，你自己1/3就够了，以前买1块地的钱，现在有了私募的加持，能买3块地，拿地速率又加快了3倍。
还想要更快吗？
当然也是可以的，就是建设方法大规模复制，楼盘都长一个样，以前盖好一个楼盘需要一年时间，现在半年就可以盖好，并且出售进行资金回流，变相提高了资金使用率，速度又快了一倍。
这前前后后就等于开发商撬动了72倍以上的杠杆资金，心惊肉跳的，这种模式就是用后来的地融资来填前面地的坑，需要不断的有新的土地加入才能一直玩下去，等哪一天不去拿新的地了，那才是崩的开始，所以你只要看它还到处拿地，只要还能贷到钱，哪怕负债率再高，问题都不大。
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