如果开店是一场“婚姻”，那选址就是“谈恋爱”的进程……

今日，来看看如何谈选址这场恋爱——

那些“明星”离婚的也许多

选址这件事终究有多难？

那些“明星”——在租金和方位上有更多话语权和议价能力、听起来怎样都不可能生意欠好的大品牌，也曾在选址上有过不少失误：

比方：

从前的Tesco乐购，急着以数量来掩盖商场，选址上往往没通过商场分析就轻率倒闭。

甚至有一家店开在青岛火车站旁，看似人流如织，但有多少人会在那儿停留进行大型采购呢？

再比方：

许多店面需求排队的呷哺呷哺。但其中有一家，坐落商场地下一层角落方位的店，生意却十分惨白。

据了解，该商场客流很大，仅仅这里的呷哺呷哺把自己藏得太深：负一楼、拐角、没什么显眼的标识……

除非消费者“认准了这一口”，才可能操心找找，大部分的随机客流，很简单就被别家餐厅小馆“截胡”。

还比方一个咖啡馆的比方：

这家咖啡馆在选址上很有主意，其地点的城市有咖啡一条街，是许多文艺青年的心头好，准店主觉得那条街上咖啡馆已挨近饱和，不能再进入“血拼”，可转念一想，又不肯放弃这条街积累起来的气质与情调————

最终做出的决议计划是，把咖啡馆开在了间隔这条街两百米外的当地。

可是因为欠好泊车，客流资源很难开辟，又没有蹭上集聚效应，认为两端兼顾，可成果是两者俱失。

选址，选址，实际上选得是“客流”和“店面”——

选“客流”：看看条件怎样样？

选址就是选客流。此话怎讲？

——能“选”，首要意味着要有客流。尤其是开一家咖啡馆，千万别因为觉得自家咖啡馆要开得新奇特，或许能找来一支稀有的豆子，就有着“迷之吸引力”。

没有客流，转化率就无从谈起。

——还要想清楚，这个区域的大客流是你品牌的方针受众么？

好像Tesco乐购的比方，火车站广场遍及客流量大，但要开个精美的精品咖啡馆，估量面临的情况可能是“看上去热烈”，往往歇脚的多、消费的少。

▲没有方针客户，人流也只会“过而不入”

——最终，也要看久远客流。

比方，澄清该方位近期是否有市政规划的新动向是很重要的，尤其是临街店面。是否在拆迁规模内？或许可能立刻会被围挡起来？多了解店肆的一些相关信息，别盲目做决议。

依据客流断定方针地址之后，就万事大吉了吗？还要检验——说浅显点，就是“调查”，承认终究是不是那么多人。

这不能是“我来了我看了我累了我走了”的过场，要先列好具体需求调查的几个维度，好像上学时教师说的“带着问题考虑”，才清楚要记载什么。

比方，依据方针规模的不同，需记载的包含但不限于——

守在路旁边数：商圈内公交站与地铁口数量、泊车位数量、方针路途交游人数；

站在楼下望：写字楼、社区的数量与实际入住率；写字楼首要散布的企业类型；社区住户的平均年龄……

再调查一下：类似店面单位时间里通过人数、进店人数、消费人数、点单情况、停留时间等等。

抱负的情况是，能结合本身定位需求，将要调查的多个项目构建出一份体系表单，会协助你整理清楚思路。

这里有三个“尽量”值得注意：同一方针规模尽量找两家及以上进行比照；尽量选取不同的日期与时间段进行记载；尽量收集更多天数的数据，以削减特例带来的误差。

选门店：人品也得有保证

选中了基本条件，也得看看人怎样样？选址也一样，断定了客流，选址才完结一半——还要考虑“店面”。

首要我们来谈谈：钱。

房租是个要害而实际的问题，别单凭感觉下决议，许多时分，不是“你觉得可以接受”就OK的。

你辛辛苦苦得来的数据，总不能就在那儿躺着。依据人工成本、房租+转让费、其他固定开支以及产品毛利率，结合蹲出来的进店率与客单价等，先按月预估出一个大约的盈亏平衡点。（算笔细账：咖啡馆的拿铁，为什么都卖30块一杯？）

再倒推，看看终究该舱位的客流量，值不值得你付出这个数额的房租与转让费。

▲再完美的店面，房租接受不来，不都是白说么

店位这个“点”，考虑好细节

该店位是不是坐落首要甚至必经动线？门头能否满足显眼？在路两旁交游视点不管白天黑夜都能看到？大约要间隔多远、多大规模内可以看清？会不会被同类业态抢先截流？

防止掉进“热烈是他们的，我什么也没有”的情况。

这就需求下“走”的功夫，把自己放置在消费者的视角，尽可能从各个路口以多种抵达方法走几遍，实在感触下消费者到这个店位的快捷程度。

决议之前，承认这个店肆符不符合开一家咖啡馆的条件与要求，别让前面的种种功夫白白浪费。

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