有一个5亿元的房地产项目，预期的回报率为每年10%，但是你只有1亿元的预算，忽略交易成本，你该如何成功地投资到这个项目呢？
第一种方法：你可以找四个有钱的同学或者朋友，每一个投资1亿元，每个人可以持股20%，法律上享有联合共同所有权，此时每个人的回报率还是10%。回报相同，承担的投资风险也相同。
第二种方法：你可以找同学借4亿元，你持有20%的股权，你的同学们持有80%的债权。这有什么不同？首先，债权所有人并没有对物业的控制权。不论这项投资是盈利还是亏损，你都会给他们支付利息，到期支付本金，但是所有的投资风险都由你一个人承担。你承担所有的投资风险，而其他人只承担你的违约风险。
权益融资：持有股权的投资者对未来的现金流有着剩余索取权，也就是说权益持有者对工资资产与收益的要求权是排在最后一位的，但是对公司有控制权。权益融资主要来源包括所有者自身的股权投资，风险投资基金、以及私募基金投资性，还有企业上市融资、以及房地产投资信托基金资金等。
债券融资：债权人无权参与企业经营，但对企业资产具有索债请求权。通常房地产企业或者房地产投资的债务融资包括银行贷款以及债券。
除此以外，还可以采用卖方融资的方式：比如标的房产的卖家暂时不收取你全额价款，而是允许你分期支付，并收取一定的利息。还可以采用房地产资产衍生品：例如签订一份未来房价变化的对赌协议，以及租赁权融资，意思是支付租金，并在期末获得对消费品或者投资品的所有权。其实现实中还有很多更复杂的融资形式，合作开发形式就是其中常见的一种，实质上就是合资性质的房地产项目公司融资。比如2016年万科和深铁的“轨道+物业”的合作模式，深圳市地铁集团用手中的土地储备获得了万科20%以上的股权，万科将利用轨道旁优势的土地资源进行综合商业房产的开发。这里涉及到很多复杂的问题，例如哪一方来控制运营、哪一方来控制融资、负债如何分配等等。
资本结构就由两种融资手段组成：股权和债权。
利用债权来进行融资，创造了投资杠杆，是因为他可以放大投资人可以控制的实物资产的总量，同时也放大了投资的风险和收益。杠杆率（leverage ratio）等于资产价值/权益的价值。另外一个衡量企业风险的重要指标叫做资产负债率：等于负债/总资产价值的比值，因此等于1减去杠杆率的倒数。
杠杆率会对企业经营有什么影响？
上面表格的第一列为不使用杠杆的收益，第二列和第三列为使用杠杆的情况。假设有一个资产价格在期初为1000万，每年的净经营收入为八十万，一年后的价格上升到1020万。资本化率为8%，资本增长率为2%，总收益就是这两个比率的和为10%。
如果使用杠杆的话，使用400万自有资金，以及向银行以8%的利率贷款600万为项目融资，那么得到的租金收入80万里面，48万用来偿还银行利息，剩下了32万属于权益所有者。一年后的资产增值的价值1020万中，除了当初借银行的本金600万以外，剩下的420万属于权益所有者。此时的资本化率为32万除以400万，为18%，资本增长率为25万除以400万为5%，总收益上升到了13%。
那是不是应该借的钱越多越好呢？
假设现在各有50%的几率发生以下两种情况：在市场好的情况下，第一年净经营收入增加为90万，一年后资产的价格为1120万；另外一种在市场不好的情况下，第一年的净经营收入减少至70万，一年后的价格下降到920万元。
在不使用杠杆的情况下，市场好的状态是总收益率为21%，在市场状况不好的时候总收益率为-1%。这样平均的收益率还是为10%。
当使用2.5倍杠杆率的时候，在市场好的情况下总收益率增加到了40.5%，当市场条件不好的情况下总收益率为-14.5。杠杆是原来的2.5倍，意味着风险也是原来的2.5倍。
更高的收益总是意味着更大的风险，因此杠杆不仅仅抬高了收益，同时也增大了权益所有者的风险。杠杆给其带来的风险增加的程度等于杠杆的倍数。增加的收益与增加的风险一致，都为杠杆率的倍数。
之前提过计算贴现率的第四种方法：资本成本加权平均法WACC。
房地产的预期回报率等于按照两种不同融资渠道占的比重作为权重的债权预期回报率，以及权益资本的预期回报率的比重。具体要如何计算呢？
- 筛选持有的房地产与目标房地产风险相似的上市公司
- 分别计算他们的WACC：计算资本结构，债券回报率等于市场公司债券的收益率，而权益资本回报率可以使用股利增长模型或者资产定价模型。
- 计算所有公司的平均WACC作为目标资产估值的贴现率。
利用杠杆进行融资可能会带来高收益，但是高收益同时伴随着高风险。资产负债率也是衡量企业负债水平及风险程度的重要指标。一般认为资产负债率的适宜水平是40%-60%。但是房地产行业是一个高度依赖资金的行业，前期的投资非常大，正常的范围在60%-70%，最高不超过80%。如果资产负债率过高，企业的经营就会面临巨大的风险。
自2015年以来，房地产行业企业平均负债率成上升趋势，在136家房地产上市公司中，有34家企业资产负债率高于80%。2017年前三季度房地产企业平均资产负债率为79.01%。长期来看房地产行业的财务风险比较大。
为了防范金融风险，2015年底，中央经济工作会议中明确了去杠杆的任务。而为了预防由于房地产过热而可能出现的系统性风险，房地产市场成为金融去杠杆重要环节之一。房地产行业属于资金密集型行业，这就要求房地产企业在缺杠杆的压力下，必须改进企业的投融资模式，转向轻资产、重运营的创新性运营模式。例如房地产企业可以通过资产证券化的方式来盘活存量资产，解决回笼资金的难题。
接下来我们就会继续介绍房地产资产证券化的一个重要产品——房地产投资信托基金（REITs）。
