前记：

大家好久不见，今天写一篇我一无所知的房地产。为什么这么久不写文章？一写就写个这呢。先跟你讲讲我的心路历程。

前一个月，我无意间听了一个专家讲房价会不会涨的问题。以前我不太关注房子，觉得不是自己的事，也不用自己操心。但那个专家点燃了我的焦虑，他对房价给出了一个绝对的回答——房价肯定会涨，而且大家还会争先恐后地去买。

我一边听一边发热，赶紧盘算了下手头的钱，如果真是这样，我可能一辈子买不起我想要城市的房子了。

这还没完，之后每天我都被这样的焦虑所裹挟，专家的声音在我脑海中像幽灵一样，飘来飘去，时不时还拉上一段横幅恐吓我：”你永远买不起房了！“

恨得我直跺脚。

我最痛恨的不是房子上涨这件事，而是我不知道”怎么去分析这件事“，这才是真正的恐惧。因为无知，你只能跟着别人的观点走；因为无知，你无法做出自己的判断；因为无知，你只能做被收割的韭菜。

困而求知，后来我去听了很多专家的课，也看了一些文章，周末系统看了一本书，果然“学习让人安心，知识让人淡定”。虽然不一定都理解了，边学边写，边学边分享，希望对你也有启发。

文章有点长，挑自己困惑的地方看就行。

关于房地产，你最感兴趣的问题可能就一个问题——”房价到底会不会涨？“，这个问题很难，每个专家说出来的可能都不一样。与其百般求结果，不如直接学习专家的分析思路，自己学着当专家，用房地产的发展规律来说话。

本文的观点主要来自任泽平老师写的《房地产周期》，写于2017年，豆瓣评分 8.4 。任泽平老师是资深的经济学家，多年研究宏观经济、房地产。在去年12月，被恒大聘为首席经济学家，年薪1500万，在学术界和工业界一时风头无两。他还成功地预测了很多房地产趋势，比如“一线房价翻一倍”、“经济 L 型”等。而且本书也很客观，很多结论都是来自数据，有严谨的推理分析过程，咱们可以参考着他的观点来思考。

一、房价涨不涨，我们究竟看什么？

我们都知道，世界上存在各种各样的周期，比如人的生命周期，出生到死亡；企业的发展周期，成立、发展、成熟、衰退；房地产也有周期，按照本书作者任泽平老师的总结是：

房地产周期决定因素：长期看人口，中期看土地，短期看金融

通俗点来说，就是一个城市的房价，从长期来看，主要看它的人口数量有没有在持续增加；中期看的是土地拍卖的行情，因为这决定2-3年后的房价水平；短期呢，则看国家的金融政策，其中首付款比例、贷款利率，直接决定了人民愿不愿买房，多大热情买房。

理解了这三个因素，你可能会想到，那中国现在这么高的房价，是不是也和这三个因素有关？是的。我们一个个来分析，看房价是怎么被抬高的，尤其是一线城市，怎么做到只涨不跌的奇迹？

先说 人 口 

对于住宅房来说，人是最关键的，盖好了就是让人住的嘛。一般来说，中国人买房就两种：一种是20-35岁的首套房，一般用来做婚房，中国人大多数都认同，有房子才叫家；第二种是 35-50 岁为了改善买房，想换个更大的房子、孩子上学要换到学区房、或者往中心城区换等等。

一个城市的人口变化，取决于他的人口净流入量。如果净流入量为正，人们对房子的需求会越大，反之，要是人们都不往城市迁移了，房子自然也就卖不出去。那中国现在整体处于哪种情况呢？

根据美国、日本等国家人口迁移经验，一般会分为两个阶段：

（1）人口会从农村向城市迁移：不同城市都在扩张，主要是靠经济快速发展推动，对应的城市化率在55%以下；

（2）大都市圈化：人口从农村和三四线城市，向大都市圈及其卫星城迁移，一些中小型城市人口增长变慢甚至净流出，而大都市圈人口会越来越多，集聚效应明显，这个对应的城市化率在55%-70%之间。这时吸引人们向大城市迁移，主要是大城市的产业升级，以高端制造业和现代服务业为重点，而且还有很多公共优质资源，比如教育、医疗等。像美国、日本这样的发达国家，城市化率也分别达到了 80.7% 、67.3%。

当城市化率超过 70% ，人口还会继续向大都市圈集中，服务业会占据主导地位。原因就在于城市本身的魅力。大城市比小城市更节约土地，更有活力和效率。

我们中国现在正处于第二阶段。1978年，中国的城镇化率还只有 17.92%，伴随着改革开放，中国经济的崛起，2016年，中国的城市化率是 57.35%，城镇人口从 1.7 亿增加到 7.7 亿人。根据联合国的预测，到2030年时，中国的城市化率还有可能增长 10% 以上，达到68%。北京和上海等大城市都有很多增长的空间，预计北京、上海总人口将超过 3000 万。

这里有个小插曲：根据这样的城市发展规律，作者发现了现有城市化战略的一个错误，政策是这么说的“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”，以北京为例，根据最新出台的政策，政府希望在2020年把常住人口控制在 2300 万人以内，这严重违背了城市化规律。

如果政府非要这么做，可能会导致一线城市和热点二线城市房价人口增长，但是土地供给不足，房子不够买，造成房价泡沫；而三四线城市土地供给过多，导致房子盖了没人买，变成库存。

那怎么办呢？简单来说，少就补，多则减，一线城市多增加一些住房用地，并且坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，严厉打击炒房团，稳住房价。

总之，因为中国近几十年来，人口的大规模迁移，引发了对住房的强烈需求，再加上经济的腾飞，居民收入的提升等，抬高了房价。

当然，房价的提高，光看人口因素是不够的，人口是从长期来影响房地产的需求，中期主要看土地，因为土地决定了供给。

下面接着来说说 土 地 ，看土地是怎么抬高了房价？

改革开放以来，中国城市土地一直是国家所有，从政府出供地计划开始，也就是每年地方政府要出一个供地计划：今年供地多少公顷，多少用于公共设施、多少用于住宅等等，然后政府对土地进行招拍挂，开发商拿地、开工，再到预售或者竣工待售，这个过程需要 2 年左右。这也是为什么说土地是房地产中期的关键因素。

而决定房价高低的环节就在“招拍挂”环节：招标、拍卖、挂牌。这些看似透明的方式，但却不断地推高低价，产生“地王”，也就是开放商用天价拿到的地，这些土地成本又会计入房价里，造成了高房价。

这么”猖狂“的行为，为什么地方政府不管管呢？因为背后受益最大的就是地方政府，房价的六成都归政府所有，企业占三成。2014年有数据统计，关于土地的收入，占地方财政总收入的35.64%，可见是地方政府极其重要的命脉。这个话题比较敏感，不多说了。

从土地角度来看，主要是高地价，造成了高房价。这是从供给层面的影响。但毕竟土地供给还有个 2 年周期嘛，还不足以让老百姓日夜都担惊受怕。最影响房价短期稳定的就是金融政策了。

那么 金 融 是怎么让房价波动不已的？总结起来，就是两句话：

房地产泡沫大多数受低利率和充裕流动性推动，而房地产泡沫破裂大多因为加息和流动性收紧。

你可能没看懂，我也看不懂。查了半天资料，大概是这么理解：

利率你应该熟悉，一种是贷款利率，一种是存款利率。贷款利率越低，人们贷款的成本就越低，越愿意贷款买房；存款利率越低，人们越不愿意把钱放在银行，一般会拿出来消费。流动性指的是由房子变成现金的能力，也就是房子买卖的难易程度。大多数人会根据这两个政策来决定买不买房。

如果政府希望人们多买房，就会降低存款和贷款利率，鼓励人们把钱都拿出去买房子，这时市场上的资金就比较充裕，流动性也很好，再加上政府可能会降低首付比，房产交易自然也会更频繁，房地产商就会拼命拿地、盖楼，如果都是正常的需求和供给，市场会持续繁荣，不会有泡沫。但有些人会趁机投资多套房子，哄抬高价，低买高卖，给市场传递出一种虚假的需求，房价大涨，然后房地产商会继续盖楼，导致房地产泡沫：房子生产太多了，供给大于需求，房子卖不出去了。

“既然是泡沫，一触自会破”，为了经济重回正常轨道，这时就需要戳破。一般政府常用的手段就是：持续性的加息，让资金都回到银行里，减少市面上资金流动，房地产交易也更难了，房价自然也跟着大跌。”大浪过去，就知道谁在裸泳了。“这时多出来的房产库存，就只能等时间慢慢消化了。不管是美国，还是日本，还是1993年的海南，都是用这样的方式刺破了泡沫。

二、现在中国的房地产有泡沫吗？

目前是有的。虽然这几十年房价持续上涨，一部分都是因为城市化进程、居民收入提高等增加的需求，但同时里面也包括了过多抬高的地价和金融政策影响，尤其是 2014年到2016年这次房地产上涨，主要还是靠金融政策刺激带动的。具体体现在哪些方面呢，作者列出了很多条证据，比如：绝对房价高，中国是发展中国家，但香港的房价全世界排第1，深圳、上海、北京分别是第7、8、13位；房价收入比，全球房价收入比最高的10个城市里，北上广深纷纷在其中；还有库存、租金回报率、房屋空置率等等，你要是感兴趣，可以详细再研究。

既然有泡沫，那么我们可能会成为接盘侠吗？房子到底还要不要买呢？

这个可能谁也不敢保证怎么样，我问过很多业内人士，谁都不敢给准信，包括本书的作者，毕竟短期内的房价受房地产政策影响还是比较大的。但如果你是刚需买房，影响还是比较小的，一方面本来就是用来住的，另一方面是长期来看，中国城市化还在继续进行，10年内大家对房子普遍还是有需求的。

总结一下：

要想分析房价，可以从三个方面来考虑：长期看人口，中期看土地，短期看国家金融政策。那知道了这些，我们能不能预测房价会不会涨呢？可能谁都没办法给出一个肯定的答案。不过其实光知道涨还是不涨，也并不能解决大多数人的问题，大多数人缺少的不是一个答案，而是一个能分析房价的思路。因为买房这件事，就像有首歌里唱的一样：“别人说的话，随便听一听，自己做决定。”自己做决定，就需要自己能静下心来细细分析和琢磨，琢磨自己的需求，琢磨房价的变化。

当你有了一些思考的角度，下次当你看到国家出了一个新政策，比如加息、或者降低利率、提高或者降低首付比等等，你就能理解国家动作背后的意义何在。”授之以鱼不如授之以渔“，这才是这篇文章的核心所在，如果能在思路上有启发到你，那本文也就值得了。

最后分享一个牛逼的案例：

我们知道，基本上每个国家房地产都有泡沫，但是有个国家却独善其身，几十年来房价一直非常非常稳定，持续30年来房价基本没涨，平均的涨幅只是 1.5%，它就是上届世界杯冠军，这届小组赛差点出局的德国，被称为房地产中的奇迹。想知道为什么吗，去查查吧，一搜就有。

如果在看的朋友是房地产专家，欢迎来交流～～～