房贷计算器的网址：https://www.fangdaijisuanqi.com/
美国10年期国债收益率中位值网址：https://www.multpl.com/10-year-treasury-rate
本周计算公式总结：
净租金收益率= 年租金净额÷初始投资现金总额×100%
年租金净额=年租金总额 - 其他费用 - 年按揭贷款本息
初始投资现金总额= 首付 + 购房产生的税费
作业题目：
东京某公寓，具体信息如下：市场价1000万日元，面积15平方米，月租金63000日元，月管理费4500日元，月维修基金3000日元。购房中介费为房价3%。首付30%，还款期限30年，房贷利率2%。请计算一下东京这套公寓的净租金收益率。
净租金收益率= 年租金净额÷初始投资现金总额×100%
我们只需计算出年租金净额和初始投资现金总额就有答案了。
第一步：计算年租金净额
年租① 年租金总额=月租金×12个月=63000日元×12=756000日元
② 其他费用 月管理费4500日元，月维修基金3000日元。
其他费用=（月管理费＋月维修基金）× 12个月
= （4500＋3000）× 12 = 90000
③ 年按揭贷款本息 年按揭贷款本息就是每年还款总金额，需要使用房贷计算器进行计算这个房子每月需要还款金额，然后计算年还款金额。
基础信息：首付30%意味着贷款70%，此房产市场售价：1000万日元，则贷款金额为1000万×70%=70万日元，最长贷款期30年，贷款利率2%。
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金净额 = 年租金总额 - 其他费用 - 年按揭贷款本息
根据上图中步骤，利用房贷计算器计算出：每月还款额约为25873.36万日元
年还款金额=月还款金额×12个月=25873.36×12=310480.32日元≈31.05万日元；
年租金净额 = 年租金总额 - 其他费用 - 年按揭贷款本息
= 75.6万 - 9万 - 31.0万 = 35.6万日元
第二步：计算初始投资现金总额
]初始投资现金总额 = 首付 + 购房产生的税费
此房产市场总房价为1000万日元，首付占总房价的30%，购房中介费为总房价的3%，则初始投资现金总额=1000×（30%+3%）=330万日元
第三步：求解净租金收益率
净租金收益率=（年租金净额 - 年按揭贷款本息）÷（首付 + 购房产生的税费）×100%
净租金收益率=（66.6万-31.05万）÷（300万＋30万）×100%=10.77%
结论：此房产的净租金收益率为10.77%，大于十年期国债收益率中位值3.8%，投资房子基本没有风险，符合买入标准。
课程感悟：通过这节课程的学习发现，平时我们买房子凭的是感觉，并没有实际的计算，知道了都是属投机行为。要重新好好消化一下这节课的内容。
