人民币近三个月持续贬值，美元兑人民币汇率从今年的低点6.24攀升至近期高点6.71，涨幅7.53%。
又一轮的保房价还是保汇率的讨论蜂拥而至。为什么房价会和汇率扯上关系？这要从俄罗斯和日本说起。
日本：保汇率， 股市暴跌房价暴跌
1985年9月，美国和日本等国家签订广场协议，决定通过日元升值来解决日本对美国的贸易顺差问题。日元兑美元从1985到1987年大约升值了将近一倍，从1美元兑换240日元升值到1美元兑换120日元附近。
日本从1985年开始执行宽松货币政策，连续多次降息，并加大基础货币投放，以应对日元升值造成的通货紧缩压力。降息和货币投放，又使得房价和股价飙升。更危险的是，日本银行业投资了大量的股票和地产类贷款，金融体系对资产价格的敏感度在提升，金融危机在酝酿。
从经济基本面角度，日本央行应该通过汇率贬值来释放出口部门的压力，恢复自身的竞争力。从资产价格角度，日本央行应该通过稳步的紧缩政策来使股票市场和房地产市场缓慢降温。
日本是外向型经济体，汇率的重要性要高于楼市。最终，日本央行实施了快速紧缩的货币政策，刺破泡沫，保汇率而弃房价。1989年5月开始，日本不断上调基准利率，贴现率从1989年初的2.50%快速上调至1990年初的5.25%，并在1990年8月大幅上调至6.00%。花了三年多的时间进行宽松，只用了一年多的时间就紧缩回来了。
这让日本经济付出了惨痛的代价，不仅股市、房市暴跌，而且资产价格崩盘引发银行坏账，经济衰退。日经225股票指数从1989年底的高点38957暴跌64%，至1992年8月的14194，但是日元汇率基本保持平稳，1990年后日元兑美元甚至继续保持升值的态势。
俄罗斯：保房价，汇率暴跌资金外流
石油是俄罗斯经济的支柱产业，原油价格在2014年下半年出现暴跌，从2014年6月的111美元/桶跌至2016年1月的33美元/桶。原油价格暴跌引发俄罗斯卢布贬值，资金大幅外流。为了应对资金外流，俄罗斯央行不断上调基准利率，自2014年3月起，先后6次上调基准利率，从6.5%一路上调至18%，但紧缩的货币政策又对房地产市场产生不利作用。
如果要拯救油价暴跌引发的经济衰退，必须采取适度宽松的货币政策，也就是降息降准，大幅降息会导致货币贬值；但从汇率层面来说，要想维持卢布坚挺，就必须采取紧缩的货币政策，俗称加息，大幅加息又极有可能使得房地产市场出现大幅调整。
最终，俄罗斯央行于2014年11月10日宣布允许卢布自由浮动，相当于俄罗斯选择了通过货币贬值来释放压力的政策。
政策宣布后，俄罗斯卢布汇率经历自由落体式贬值，从2014年11月至2015年1月，两个月的时间里，卢布贬值33%。如果从2014年7月开始计算，卢布贬值幅度高达50%。
汇率贬值释放了经济的压力，俄罗斯央行顺势下调了基准利率，缓解了利率上涨对房地产市场的冲击，资本外流规模也出现下降。最终，俄罗斯房价没有受到太大的负面影响，基本处于一个上升趋势中。
俄罗斯通过汇率快速贬值，使得资金来不及出逃，同时予以大幅加息，稳住了货币预期，从而稳定了国内金融环境。汇率快速贬值同时也造成了通货膨胀，大幅推高了基础生活物品价格，保房价其实只是名义上的价格维持，实际是通胀的结果。
为什么房价和汇率只能二选一？
如果一定要二选一，必然是整体经济出现了问题。
如果要保住汇率，就必须有外部资本流入。但资本也不傻啊，你的资产价格那么贵，谁会进来呢？所以要保住汇率，楼市往往就只能当弃子。
同理，一旦楼市价格保住了，而资本又可以自由流动，那么经济问题来临之际，感觉到风险的外资，必然会选择高位套现离场。别人在拼命抛售，你可以动用外储保接盘，但这对外储的消耗极大，一旦耗尽汇率还是会大跌。
俄罗斯选择保房价弃汇率，日本选择保汇率而弃房价，无论是哪个选择都导致了经济衰退。
房价和汇率，只有一种对立关系吗？
宽松的货币政策一方面提高了货币的供给，导致货币贬值，另一方面资金流动性增加也会推升房价；而紧缩的货币政策则导致流动性减弱，进而导致房价下跌，资金流出，汇率升值。
不同于日俄，中国资本市场尚未完全放开，规模性的资本外逃和人民币超额贬值的情况并不容易出现。
6月30日，官媒《证券时报》发表了文章：“房价和汇率只能二选一”是个伪命题。
从过去两年的经验可以看出，“房价和汇率只能二选一”是一个伪命题，从资金流动的角度看，人民币汇率和房地产价格在短期内或许呈现一定程度的此消彼长，但运用多种调控手段后，两个目标是可以同时实现的。
除了日本和俄罗斯，我们也可以看看美国的经验：在1995-2001年间，美元指数和房价同向上升；2002-2007年，美元贬值、房价上升，两者负相关；次贷危机后，美国的房价和汇率齐跌；而从2011年底开始，二者又呈现出同向上升的趋势，所以，这并非不可能完成的任务。
两者的根基实际取决于中国经济的长期趋势，只要中国经济的基本面足以支撑，二选一的局面永远不会发生。
文中截图和大部分文字来自：
