解读 | 央行LPR新政后,4亿人的房贷该怎么算?

先说下LPR

LPR前身是贷款基础利率，是指金融机构对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可根据借款人的信用情况，考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等要素，在贷款基础利率基础上加减点确定。

新的LPR价格由各报价行基于MLF利率加点的报价均值决定。新方式实现MLF与贷款利率挂钩，未来可通过MLF下行带动贷款利率下行，是一种新“降息”方式。

简单点说LPR就是央妈给的标准，并附加规定了下限的基准利率！不过此标准每个月会变化一次！

央妈的公告如下，银行应自2020年3月1日到8月31日，与存量浮动利率贷款客户协商，转换定价基准。

以下做逐条解读：

1、首先对存量浮动利率贷款做了定义，这里面与房贷相关的是个人住房商业贷款，不包括公积金住房贷款，时间节点是2020年1月1日，这之前已放款的和签订合同未放款的都算。2020年1月1日后，不得再签类似合同。

2、明年3月1日起银行和客户协商，将原来合同约定的利率定价方式，转化为以LPR为基准进行加减计算出来（可正可负），当然你也可以转为固定利率，并且只有一次机会，最后一个定价周期不用转，8月31日前完成。

3、一般的企业贷款，如果你转换为以LPR为基准，加点（也可能是减点）由你和金融机构协商着办，这与我们说的房贷没啥关系。

这里主要还是说个人住房贷款，个人住房贷款加点数值取决于房贷在2019年12月时执行利率与LPR的差值。

比如A的房贷和银行约定的利率是4.2，2019年12月LPR是4.8, 那甲的加点就是4.2-4.8=-0.6；

B的房贷和银行约定的利率是5.2，那乙的加点就是5.2-4.8=+0.4；

未来，每到利率重定价日，那么贷款执行的利率就以当时的LPR和你这一次算的加点重新求和，比如未来LPR变化为4.7, A的利率就变为4.7-0.7=4.0，B的利率变为4.8+0.4=5.2。

举个例子：

假如一笔商业个人住房贷款原合同期限25年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。

2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。

如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）

结论：

未来LPR下降，原来房贷约定打折利率的贷款相对受益；未来LPR上升，原来房贷约定上浮贷款利率的相对受益。

4、LPR是每月都在变化的，但不是每个月房贷利率都变化，可约定个人房贷定价日和定价周期（最短为一年），这里也可以约定几年一变，这就是靠自己判断未来LPR的走势，但是决定了就没法改了，因为每个人只有一次选择机会

5、若转固定利率，则为最近一期还款执行利率

6、银行需要利用各种渠道通知用户，这是一个巨大的工程。

如何做选择，是否要将房贷利率和LPR挂钩

发达国家的贷款利率低于发展中国家，我国在逐渐走上发达国家的道路上，LPR利率大概率下行。

参考发达国家的利率走势，目前美国联邦基准利率1.5%-1.75%，日本基准利率-0.1%。

再对比不同国家之前的贷款利率：

注：

一年期贷款利率选自各国最优贷款利率或彭博报价中第一家银行的报价统计；

金砖国家包括俄罗斯和南非；

OECD国家包括美国、日本、德国、英国、韩国、瑞典和丹麦；

发展中国家包括俄罗斯、南非、马来西亚、泰国、印尼、土耳其、匈牙利、罗马尼亚。

2. 央行设立LPR的初衷

央行设立LPR新机制，定价与MLF挂钩，以改革方式实现“降息”，因此未来LPR大概率下行。

3. 利率市场化的进程中，利差在降低趋势

这是来自世界银行的各个国家的利差，在利率市场化进程中，我们的存贷利差在逐渐降低，LPR大概率是降低趋势。

最后结论：明年3月开始和银行直接签订使用LPR的房贷利率，未来大概率会节省一笔对房贷利息的。

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