2013-10-24 12:061
近日，中国房地产市场出现一种新景观，北京、上海、广州、深圳等一线龙头城市今年以来的房价涨幅均超过20%，且还在继续飙升。一线城市大幅领涨的同时，大部分二线城市出现滞涨，上涨后劲和后续动力不足。而部分二三线城市更是沦为“鬼城”，与此同时，一些地方银行暂停房贷。“这是一个值得警惕的苗头。”上周，笔者随一政府代表团访问港澳，当地一位资深的地产业研究人士说。
“内地房地产市场在高位出现的这种情况，与上世纪80年代后期的日本及此轮危机前的美国非常相近，住宅类资产价格持续冲高到信贷无法支撑，甚至枯竭的程度，‘尾部风险’值得警惕。处在高位的资产价格逆变往往就是心理预期‘一转念’的事。开始是少数人，比如这次是华人首富李嘉诚，他一定在想，房价怎么会高得这么离谱呢？后续由谁来支撑？有了这样的‘一闪念’，‘恐高’的李老先生就斩钉截铁地选择离场。用西方危机预警理论来解释，李先生这次‘敦刻尔克大撤退’，堪称是‘矿井中的金丝雀’，对内地楼市有重要的预警作用。”这位业内资深人士说。
房地产市场，泛滥的流动性和浓郁投机氛围形成的动物精神是市场着火的混合燃料，而交易量和信贷增量历来是衡量流动性的重要指标，真实有效的交易价格必须有足够的资金流量作保证。“动物精神”驱动下的‘尾部阶段’，既是利润最丰厚，也是灼热市场极易变脸的时候，熟透的泡沫有时一根针就能刺破。今年以来，在中国110亿元的M2驱动下，房地产再度沸腾。中国房地产市场十多年流金岁月孽生堆积的资产泡沫，已面临极大的“尾部风险”。此刻，需要有“矿井中的金丝雀”来预警。
在调控与反调控的博弈中，市场主导者总要与监管者玩“胆小鬼”游戏，而利益瓜田李下的挟裹、认知俘虏形成的“旋转门”，导致调控中的一道道“硬杠杠”一再被逾越。暴风雨即将袭来，投机者、监管者、银行都放弃了雨伞，大家侥幸“市场会有永远的繁荣”。中国的房地产市场正处在这样一个尴尬的位置，一方面在寻找突围或软着陆的方向，而得到的回应却是“我们不能从这里出发”。
土地市场流金淌银的美好时光里，在地方政府主导资源配置的经济体系中，政府通过行政权力压低拿地成本，通过规划调整、土地变性，以“画大饼”和“挤牙膏”式的供地方式，从银行置换出贷款，滚动开发，如此循环往复。土地增值数十倍甚至上百倍的财富效应幻化出巨大能量，而这一切都需要以巨量货币作为燃料来推进的，燃料一旦烧尽，火箭就会失速甚至坠落，人造的财富泡沫破灭，奢华盛宴终会有终结的时候。
如果中国金融体系能以大面积全局性收缩房贷或者提高利率的方式，房地产泡沫的“幽灵”将很快以破灭的方式显灵。实际上，从温州到鄂尔多斯等许多城市，疯魔狰狞的头部已经显现，只不过许多人都以侥幸之心以为是结构性的局部问题。
从中国楼市的内在机理看，中国式泡沫破灭不太可能是内部力量的主动刺破，更大可能是来自外部的冲击，如汇率的逆变、利率的上调或者房产物业税费大面积开征，一切只是时间问题。
