储女士花300多万元买了益田村一套房产，交房时发现卖方拖欠管理处物业费等3万多元，且拒不结清，于是买方一纸诉状诉至法院，除了要求卖方付清物业费，还要求按合同约定支付每日万分之五的逾期交房违约金。

你认为储女士的诉求会全部得到支持吗？

01 原告诉求 

原告主要诉求有两项：

1､卖方支付拖欠的物业管理费37273.84元及利息；

2､卖方承担逾期交房的违约责任，以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金共计167520元。

02 争议焦点

1､卖方有无交清涉案房屋交付前的物管及水电等费用；

2､逾期交房违约金能否成立。

即欠不欠物业费，要不要付违约金。

03焦点一：卖方欠不欠物业费？

被告：约定可不交物管费，有1万元交搂押金可扣减。 

被告认为，其与管理处有约定，无需向益田村管理处支付物管及水电等费用，且有10000元交楼押金可抵减。

法院：押金不足以抵扣欠费，发票在谁手上就是谁交的。

法院认为，卖方并无证据或缴费凭据证明其在交付前结清了相关费用，且10000元交楼押金亦不足以抵减所欠2万多元费用。

储女士在入住前为顺利办理与物管的相关手续，代其缴付未付之物管、水电等费用，符合常理。

04焦点二：应不应付逾期交房违约金？

1､是否逾期交房？

被告：合同约定期限内就交钥匙了，不存在逾期交房。

被告主张，已在合同约定的期间向储女士移交了房屋钥匙，完成了己方的房屋交付义务，不应承担逾期交房违约金。

一审法院：卖方无交房证据，买方垫付物业费之日视为实际交房日。

一审法院认为，卖方未举证证明交付房屋钥匙的时间，也未举证证明双方有办理过交接手续的事实。

而买方已举证证明其于2016年6月17日结清了涉案房产物业费用，结合办理相关物业过户手续一般均以结清过户前物业费用为前提这一物业管理常态，法院认定实际交房日期为2016年6月17日，即卖方逾期交房近3个月。

二审法院：交钥匙不等于交房，不结清物业费影响入住。

二审法院认为，据双方合同约定，交楼之前应将相关物管及水电等费用结清，但本案案情表明，卖方并无交清相关费用。

就交付而言，在本案中是指交付房屋至买方，买方即可居住、使用，而非仅仅是房屋钥匙的移交。卖方相应物管、水电等费用未结清势必影响买方的迁入及办理管理处的入住手续。

因此，对储女士的入住影响是客观存在，储女士据此主张逾期交楼违约金有合同依据和事实依据。

2､是否应付逾期交付违约金？

被告：不构成违约，且违约金过高。

法院：违约金由日万分五调整到日万分之二。

因无证据证明损失，法院酌情将违约金计算标准调整为按房产成交价的日万分之二计算。

05 法院判决

深圳市中级人民法院于2018年7月17日作出(2018)粤03民终10696号判决：

1､卖方支付物业管理费17387.36元；

2､卖方支付逾期交房违约金53746元。

06 延伸案例

北京一中院：单纯的移交房屋钥匙不产生房屋交付的法律效果。

无独有偶，北京一中院也有一类似案例。

王某上诉龚某房屋买卖合同纠纷一案，北京一中院于2016年09月26日作出（2016）京01民终5177号判决，认为王某主张2015年2月5日交付了房屋钥匙，即应视为履行了交房义务。但双方合同明确约定了房屋交付除了移交钥匙外，还应当对附属设施设备、相关物品进行验收、记录水电气表的读数、在相关交接清单上签字等义务，在其他义务未履行的情况下，单纯的移交房屋钥匙不产生房屋交付的法律效果。

最终判令卖方应给付逾期交房违约金75950元（按日万分之五计算）及2014年11月15日至2015年3月2日期间（房屋交付日）的供暖费1639.06元。

07 案例启示

1､  交房要有凭证。

对于卖方而言，交钥匙等交房义务的履行应保留相关书面凭证，当然也应根据合同约定及时结清物业、水电等费用，以免因小失大。

2､  交楼押金要充足。

对于买方而言，二手房买卖签约前也应作“尽职调查”，了解交易房产的欠费情况，合理约定交楼押金金额，防止出现交楼押金不能足额支付欠费的情形。