关键词：沈阳房价 新增面积 经济发展 人口数据 政策
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这篇文章的缘起，是因为朋友打算在沈阳投资房产。水库论坛的创始人，欧神很看好重庆和沈阳，已经带动了一拨人在沈阳看房，购房。
欧神的理由是，目前沈阳是省会城市中均价最低的。而我自己对东三省的房产是不看好的，原因主要是东三省GDP近几年增长很缓慢，而且人才流失很严重。
说到房价和买房，在市场上很难有同意的观点。有坚持看空的，比如牛刀、谢国忠。有持续看多的，比如任志强。所以，市场上各种观点交织，让普通人无所适从。如果是刚需，那也就罢了，该买就买。如果是投资，则需要仔细考量。
问题是我们来进行房产投资的时候，该怎么来做决策呢？拍脑袋，听别人怎么说，这不是理性人应该做的事情。我们应该有自己的观点和判断标准，这篇文章探讨的，是普通人如何做决策的一种可能性。
一、影响房价的主要变量
房价就像股价，是受众多变量所影响。土地供应、刚需数量、购买力、经济、政策，甚至外汇，股市、民众的信心，都会影响到房价，这是一个复杂系统。
但是从大的方面来看， 房价主要受市场和政策两大因素的影响。我们这里探讨的是整个城市的均价，不讨论在城市中由于地段和配套带来的价格差异。
市场方面，影响房价的最主要因素是供需关系。再进行拆解的话，房产的供应主要涉及存量房和新增面积，需求端则主要是城市人口和经济发展。
政策方面主要是看国家政策以及区域政策对房价是打压还是支持，力度和持续性如何。
所以，综合下来，影响房价的变量主要是：存量房和新增面积、城市人口（净流入或净流出人口）、经济发展（全国和区域GDP）、国家和区域政策。
二、沈阳具体的变量指标
根据上面列出的几个变量，我们来看看沈阳具体是个什么情况。
1、存量房和新增面积：
从上图可以看出，从2008年到2017年，新增面积和销售面积都是先增长，在2012年后双双回落。其中沈阳新增面积2012年之后逐年回落，而销售面积在2015年之后开始回升。
上图说明2个问题，一沈阳房市，已经进入存量房交易为主的情况；二是新开发的面积逐年下降。
