众所周知，大兴是限竞房大区，如果算上这个月15号拍出的旧宫和黄村地块，整个大兴区已经有了25个限竞房项目。

不过数量多归多，大兴各个项目的市场表现差异却很大，可以说是旱的旱死，涝的涝死。同一个区域板块内限竞房扎堆，限价还都差不多，怎样才能在其中脱颖而出成了各家开发商的难题。在大兴限竞房战队里，当下最红的无疑就是以户型好闻名的瀛海府。

而北哥今天要测评的，是一个和瀛海府相比也豪不逊色的好项目——金地旭辉·江山风华。

虽然网络讨论度看起来不高，但是江山风华在蓄客只有一个月的基础上，开盘当天就卖了18亿，在今年整体低迷的大环境里，这已经是相当不错的成绩了。

那么是哪些人支撑起了这个去化呢？一部分是在黄村生活的老住户，另一部分则是在金融街工作的白领们。

项目具体位置在大兴区黄村镇兴业大街。黄村是大兴区政府的所在地，也是大兴的老城，各项发展配套在区内来说都很成熟，而且黄村的新房供应量不多，所以想改善的老住户们对核心区域的新盘关注度都很高。

至于客群有很大一部分是在金融街上班的人，这一点也很好理解。江山风华紧邻地铁4号线，离清源路站只有一公里左右，周边还有京开高速和五环路，不管是公共交通还是自驾出行都很便利。不管是地铁还是自驾，到金融街都只需要40分钟左右。对于在金融街工作但无法负担周边房价的人来说，黄村确实是一个很好的选择。

江山风华的区位是非常适合生活居住的。现有交通已经十分便利了，未来还有接轨大兴机场快轨的地铁S6号线。另一方面，由于是老城，附近又都是居民区，所以生活商业配套都很齐全。购物有百联清城购物中心、宜家、绿地缤纷城等，医疗有北京儿童医院大兴院区、北大医院分院，休闲有西侧的四个公园，而大家都重视的教育资源方面，周边就是大兴区第一幼儿园和北京小学分校，未来项目南侧还有一个自建幼儿园。

这个项目是旭辉和金地商置联合开发的，名字分别从旭辉继承“江山”、从金地继承“风华”，自我定位是中高端小区，从实地探盘感受来说，这个定位是准确的。

项目一共8栋楼，小区内园林布景，绿化率30%，楼间距在60-70米之间，外立面用石材和真石漆。内部人车分流，而且会建夜光跑道、亲子互动区和公共锻炼区。

户型方面，完全继承了此前金地悦风华的风格，只做了89平三居和136平四居两个户型。确切来说，江山风华基本只在悦风华的户型上加了两个飘窗……看起来多少有点敷衍。不过悦风华的89平三居两卫也算是开创了限竞房户型的新高度，再要求人家有更多的创新也确实有点强人所难。

户型设计本身非常好，一梯两户，全明格局，南北通透，136平是三面宽的眼镜户型。非要挑毛病的话，就是89平的三个居室都比较局促，所以89平的样板间里基本没有收纳空间。但是话说回来，面积摆在那里了，要做三居两卫，局促是难免的。

有得必有失，为了全明格局，开发商牺牲了一部分得房率，实际得房率大概在76%-79%左右。采光度，我所欲也，得房率，亦我所欲也，二者不可得兼啊。

项目北侧有一栋商业楼和一栋写字楼，目测对北侧三栋楼的采光和视野会造成一定的影响，如果对这个盘有兴趣的话要注意这一点。

车位比例是1:1.2，车位费用大概是20多万。有地下仓储供业主自主选择，仓储价格暂时还没确定。金地自有物业，算是目前服务水平比较高的物业了。交房时间是2021年，毛坯交房。

最后说下大家最关注的价格，江山风华限均价55800元/㎡，和北边的招商·雍合府限价一样，不过雍和府的户型是显然不如江山风华的，周边二手房均价大概在四万二左右，江山风华的价格看起来偏高了一点，不过结合楼盘综合素质，价格还是在合理区间的。

综合以上，北哥给出了江山风华的各项得分：

 区域发展：3分

虽然黄村在大兴区已经是发展得较好的板块，但是如果和整个城六区作对比，大兴区整体还是偏弱的。

 交通配套：4分

公共交通和自驾出行都非常便利。

 周边发展：4分

周边商业、医疗、教育配套齐全，且质量较高。

 地块规划：4分

一梯两户，绿化率30%，楼间距60-70米。

 内部配套：4分

小区内部配套合理，人车分流，有夜光跑道，公共锻炼区与亲子互动区。

 户型设计：4分

全明格局，南北通透，得房率略低。

 物业服务：4分

金地物业的服务在业界算中高端水平。

 交付完善：3.5分

周边道路和规划中的轨道交通在交付时并不能达到完善状态。

限竞房时代，在利润的重压下，愿意沉淀下来好好做产品的项目实在不多，江山风华就是其中一个，在北哥看来，放眼整个南城，江山风华都在最值得买的楼盘之列。