​

近日，北京链家房地产经纪有限公司发生多项变更，万科、融创、腾讯、百度、新希望等22位股东退出投资人行列，融创孙宏斌、万科刘肖、华兴资本包凡、新希望集团张明贵退出董事行列，变更后链家董事长左晖持股58.9%，企业类型变成自然人控股。

同时，贝壳找房启动D轮融资，由战略投资方腾讯领投8亿美元，其他各投资方在链家的股份平移到贝壳找房，同时腾讯方面除了增持贝壳找房，还会在微信里开放入口，向其导流。为了贝壳，链家还在继续“牺牲”。 此次22位金主集中退出，可能只是醉翁之意不在酒，意在“换仓”。

贝壳此次大动向行业整个震一震，回望过去一年，贝壳探索的房地产平台创新举措，对于互联网+房地产这条线的发展也提供了新的思考，这次链家和贝壳的大动作意欲何为，我们一起来剖析下。

链家为什么一定要做贝壳

1、资本所迫

曾经辉煌的二手房交易，在如今的市场下已经没有了当初的繁荣，而且在一些政策的影响下，A股市场也对房地产市场关上了大门，对于至少烧掉投资人150亿的链家更是巨大的冲击。2018年，链家20亿美元的融资计划直接遭华平投资拒绝，如今的房地产行业都以自己活下去为目标，那么作为房地产经纪公司的生存环境必然更加艰难，烧钱如烧纸的链家融资受阻，国内上市自然搁置。有消息称，链家在2016年完成B轮融资时，曾与投资方签订对赌协议：若链家未能在2021年之前完成IPO上市,则投资人有权在此后的任何时间要求回购，回购价格为基本投资价格+每年8%的利息回报。

不过，2019年3月5日，链家却遇到了大麻烦，据凤凰网财经报道，链家公司以及链家实际控制人左晖，被北京市东城区人民法院发布限制消费令。实际上，左晖的周边风险已高达5755条，而链家公司主体，也7次被列为失信被执行人、163次被列为被执行人，此外还受到105次行政处罚。处罚原因包括：商品或者服务作虚假引人误解的宣传、同一房屋签订不同交易价款、未书面告知房屋买方建筑面积等。

那么，麻烦不断的链家还能在约定期限，成功IPO上市吗？业内人士表示，“众多纠纷案，将严重影响链家上市进程。”于是，便有了链家把自己“掏空”，全力打造贝壳找房，通过贝壳找房实现“借壳生蛋”的目的。

2、现实困局

做贝壳找房，链家就是要从垂直领域走向平台化，这对链家来说的确是一种风险。

贝壳找房想以技术驱动为手段，将来让个体经纪人和房东都可通过贝壳找房发布房源信息。所以，链家给贝壳找房的定位，是所谓地产行业“大平台”。其实链家自身提出“平台化”和“互联网化”也不是一天两天了，甚至一直以来链家对自己的定位就是“互联网公司”，而非房产中介，但实际上无论链家怎样包装，嫁接一些创新，都改变不了它的本质就是一家地产中介公司。

就地产中介行业来说，链家一直就面对着内忧和外患。作为中介行业最烧钱的公司，目前市场份额也只有10%，同时行业内外的竞争对手如全国性的中原、合富，地域性的我爱我家等都在一旁虎视眈眈。另外在传统的中介行业中，链家收入结构单一，基本靠佣金，受政策打压的风险很大。加上楼市市场的风云诡谲，没有互联网基因，整个中介行业的经营风险会越来越大。

2016年开始，链家正是看到了地产交易之后巨大的长尾效应，而转化长尾市场，就需要借助平台的力量，贝壳找房应运而生。但真实看来，新平台贝壳对链家来说既是应对未来风险的防御之举，也是一场延伸公司触角和重塑行业规则的“争霸战”，其野心是借助资本让自己成为制定规则并输出规则的“垄断者”。

过去在自营模式下，链家把城墙越垒越高，敌我分明；而打造贝壳相当于一个拆墙工程，提供自有渠道给对手，一起玩，最终贝壳对入驻的同行“收割人头管理费+输出规则”。正是从这一刻开始，房产中介行业格局开始从单个竞争走向组团对抗，抢夺经纪公司队友的竞赛从此白热化，都是决定生死的“拼刺刀肉搏战”。

回头看，如果完全按照链家现有的方式做下去不是不可以，但是再往下发展的时候，边际效益会越来越低，边际成本会越来越高，就像美国老大特朗普在墨西哥边境修墙，墙越高，花费成本越大。不出几年这个成本将会把链家压垮，所以此时链家必须找到新的出路，因此需要像贝壳找房这样的一个全新的开放式大平台为链家分担压力。而且，定位线下房产中介的链家走到了瓶颈，无法继续在资本市场讲述动听的故事，越来越缺乏想象空间。

贝壳找房能否拯救链家

链家的产品定位难以改变，房产中介们又急切地想要打破“中介”这一紧箍咒，对于链家来说，上线“开放平台”贝壳找房就是其中一个动作。

贝壳找房启动D轮融资，本轮融资由战略投资方腾讯领投，并在微信拥有独立入口，未来将面向微信用户，其实腾讯也早早在贝壳找房占好了一个坑位，所以此次“联姻”早就可以在双方屡次的资本互动中窥探出一二。从近日腾讯领头注资贝壳找房来看，面对房产中介行业的寒冬现状，链家已然在十分迫切地求生，并寄希望于贝壳这个全新的平台上。

就房源信息方面，在外界的解读中，贝壳找房相对链家的升级之处，在于贝壳找房会有链家体系之外的外部房源以合作方式进入到该系统中，不过在产品设计方面，或许是还没来得及打造贝壳找房自有品牌形象，目前贝壳看上去还是像链家App的一个翻版。除了多出部分三四线城市的二手房交易信息和VR看房，而且所谓黑科技“VR看房”相比微信等平台的视频功能，效果和体验感差了太远，以至于更像是一个用于资本市场找钱的“噱头”。贝壳找房与链家App在界面和基本功能上相似，房源的搜索结果也相差无几，所提供的服务也没有太大的差别。也就是说，目前，这两个产品还没有太大差异化的体现，贝壳找房可以说只是基于链家的一些功能性的升级。

但是贝壳找房，明显是区别于链家的一个全新的品牌，对于为何不在链家网本身的产品上进行升级和改进，却要独立开发一个新的品牌，原因是链家只是定位线下的经纪品牌，和中原、合富、置家等传统地产经纪公司类似；而贝壳找房是定位于整个地产行业的“开放平台”，如安居客等。只是，两个品牌并存，试图互联网化和平台化的贝壳，与链家品牌真正的差异还不知道何时能真正体现出来，往后，链家会和许多中介公司一样，只是贝壳平台上的品牌之一。两个品牌之间究竟会是整合还是互相冲击，还要看贝壳找房之后的故事怎么讲。

在商业历史上，做开放平台的企业鲜有成功案例，贝壳找房无疑选择了一条最艰难的路，尤其在距离我们生活如此近的住房领域，属于涉及几百万、上千万交易额的大宗商品，承载着一个人、甚至一个家庭的安身立命之所，全部财富积蓄所在，“目前哪怕微信、淘宝和京东在内的各大高流量平台，实际上都没有摸索出大宗商品的交易模式，因为房产相关交易更需要体验营销。”

对于整个地产中介行业来说，贝壳找房想布局的巨大产品线与庞大臃肿的组织架构，就意味着高昂的成本，而这些成本最终都要转嫁到消费者身上，由消费者掏钱买单。其次，由资本堆积起来，而导演的一个资本的故事，短短几年快速烧掉的200多亿，最终都要通过从消费者身上剪羊毛挣回来，只是随着资本疯狂烧钱跑马圈地，将来被剪的行业、人群更大，产品线越多，盘子越大，行政成本越多，最终高昂的成本都需要转嫁到消费者身上，而资本的本质又是逐利与嗜血的。

另外，贝壳找房最终呈现给消费者的，就是广告位，通过“广告竞价”谁给的钱多购买靠前的广告位、吊顶位，谁就有更多机会获得成交，加上逐利的风险资本，必定推动贝壳走上一切向钱看的路，叠加高昂的组织成本，佣金自然居高不下，除非不停补贴，就像过去的滴滴，当高昂的成本都需要买房、卖房的人来支付时，所谓高效、便捷就是资本收割利润的手段和面具了，逃离、分流就是迟早的事。

而且作为平台，规则不具灵活性，目前现状就是链家以外的地产中介公司，通过低成本的人力、灵活的佣金率、专业的服务，将获得更多在贝壳上看房后，最终绕开贝壳找其他中介公司签单的客户。最终，提供房源数据和客户来源的是贝壳，签单收钱的却不是贝壳也不是链家，这种情况目前也已成为链家员工对贝壳最大的诟病与抱怨，也就是说，贝壳的壮大第一个被干掉的很可能就是链家，而赚得盆满钵满的，却可能是长期深耕线下（特别是二三线城市）、善于团队分工协作的中原、合富、置家等全国或区域龙头。

从目前的市场来看，100%真房源已是主流趋势，虚假房源基本是见光死，当真房源成为共同基础，不再是某一家独有的优势，而拥有更多直面客户的门店、又能提供良好服务和灵活佣金的公司，不用被资本绑架，将活得更好、更舒服。

前车之鉴，后事之师，爱屋及乌烧掉60亿后快速陨落也给链家和贝壳找房敲响了警钟，没有真正颠覆性的模式，不要轻易谈颠覆，互联网不是万能的，不是什么都能往里装的框，传统模式历经市场考验与不断转型，还能发展至今，必定做了很多调整和创新，也是值得总结和学习的。（完）

（作者为地产资深研究员，所述观点不代表本号立场）