你是否经常看到开发商的宣传单上有这样一句话：
广告宣传仅为要约邀请，具体以合同约定为准。
言外之意，这句话虽然我说了，但是不会算数的。这是否意味着开发商对广告宣传不用负责任了呢？
我只能告诉你——不一定！
01 开发商虚假宣传，赔偿7000多万
你知道吗，就是因为宣传资料的承诺不能兑现，深圳一家开发商被法院判决赔偿业主7000多万元。
原来这23位小业主向开发商买了别墅后，刚刚交付正准备施工，别墅的地下一层及地下夹层被城管部门以违建为由，拆除隔墙，于是小业主就没有独立停车位、没有独立的楼梯及电梯。
他们不干了，起诉到法院。
开发商说，我交房符合合同约定，我们的合同中本来就是不含地下部分。
法院认为，你们的合同里虽然没有写，但是宣传资料及样板房，已经明确、直观地进行了表明别墅包含有下一层及地下夹层，且对购房者的购房意愿及订立合同产生重大影响，所以宣传承诺应当属于合同的内容。
业主收房后，地下车库隔墙因违法搭建被拆除，故视为开发商没有交付地下层，交付不符合合同约定，应承担违约责任。
那怎么赔偿呢？
合同没有约定，法院判定按房价30%进行赔偿。这个比例还真不低。估计法官也是考虑被拆除地下层的价值占比来确定的。最终23位业主合计获得赔款7400多万，每位小业主获赔300多万元。
所以律师提醒您，购房的时候最好保留宣传资料，否则开发商虚假宣传，你拿什么去索赔几百万啊。
【案号：深圳中院(2019)粤03民终10430-10452号民事判决】
02 “两房变三房”成泡影，开发商虚假宣传却无需赔偿
开发商因为虚假宣传赔偿小业主几百万。那么，是不是只要虚假宣传，业主都能获得赔偿吗？那可不一定。
同样是在深圳，某知名开发商宣传可以多搭建一个“多功能房”，实现“两房变三房”、“三房变四房”，但这个搭建是违法的，于是被政府部门拆除，并且被工商部门以虚假宣传为由进行了处罚。
那业主能获得民事赔偿吗？
关键是看开发商的广告宣传属于要约还是要约邀请。
法院认为属于要约邀请，因为要约的前提是，这个广告宣传必须是对规划范围内的房屋及设施所作的说明承诺，而开发商宣传的“多功能房”并不是在规划范围内，也没有写到合同里，更没有把“多功能房”的面积计入房屋总价，只能视为要约邀请，也就是不算合同内容，对开发商没有约束力，那开发商当然就不用赔偿什么面积差损失了。
这相当于开发商宣传说，你可以在我卖给你的菜园里种青菜，也可以在菜园边上种果子，到时种不了菜，你可以向我索赔，但是如果种不了果子，你是不能以虚假宣传为由向我索赔了。
03 类案却不同判
你看，同样是虚假宣传被行政处罚，同样是违建被拆除，一个是地下一层及地下夹层，一个是采光井改成的“多功能房”，同样是深圳法院，一个认为广告宣传属于要约，一个认为属于要约邀请，一个赔偿房价三成，一个分文不赔，你就知道不同法院不同法官对类似案件的理解及裁判区别有多大！
04 满足三个条件，开发商虚假宣传要赔偿
只要满足以下三个条件，则视为要约，开发商如果虚假宣传也要承担赔偿责任。
第一、规划范围——空间标准。
宣传的内容必须是规划范围内的房屋和相关设施。商品房的开发规划范围是商品房建设规划用地的范围，即在小区红线范围内。比如开发商声称附近将建设有小学可能会被认为属规划范围外，不算数。
如果承诺事项不在建设用地范围内，在小区范围之外，购房人如果不能举证该承诺对合同的订立和房屋价格产生影响，那么要求开发商承担违约责任，可能不会得到法院的支持。
第二、具体明确——承诺标准。
如开发商宣传小区绿化率达到 80%，每单元配有日本三菱电梯两部等，这就很具体很明确了。
第三、重大影响——关联标准。
宣传对购房人是否签署买卖合同以及房屋价格的确定有重大影响。
不冲这一点，我可能不买，或者不会花这么贵去买。
总之一句话:
不在合同里的内容，想要开发商赔钱，没那么容易，除非你让他写到合同里。
05 参考法律
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释〔2020〕17号】第三条：
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
