文丨策策
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这一段时间一直在分析“华夏幸福”这家公司，在几篇文章中都提到了华夏的高融资和高杠杆的模式。
财报显示，华夏幸福2017年的总资产将近3800亿，而其净资产只有710亿，资产负债率高达81%。
华夏幸福2017年一年的融资额就高达几百亿。
很多朋友可能有一个问题不太理解，那就是华夏的融资额那么高，他的资金都究竟投到哪去了？
今天我们来聊一下这个话题。
随便一聊，想到哪说到哪。
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华夏幸福资金使用的第一个方向，就是对合作的产业园区做一级开发所投入的资金。
这个在之前的文章中也有所提及，一级开发是指华夏和政府合作，拿下产业园区的合同后，政府委托其做的土地整理和基础设施建设工作。
这个地方的收入回款，华夏会与政府协商，基本上会以投资款的110%，由政府进行回购。
但在这个回购事项上，政府并不会真正的支付现金，而大多数的时候会以土地收益来支付。因为园区内的土地大部分是被华夏拍下的，所以针对这个业务，华夏的投入，收回的是政府的地皮。
在之后，华夏拿到地皮后会进行房地产开发，开发后卖给购房者。
在这个时候，华夏才会实现资金流回流，资金闭环完成。
而在其资金闭环完成前，是需要公司的自有资金投入的。
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第二个资金使用方向，房地产业务前期开发的投入。
房地产业务同理，前期开发的大量资金投入也是需要华夏自己支付。
虽说房地产业务的巨额利润在后期一定可以覆盖掉前期投入的资金，但在时间上有一个滞后性。
房地产业务，本质上就是以今天的现金流出来换取将来的现金流入；以较小的现金流出，换取较大的现金流入。
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第三个花费方向，也是最最核心的一个方向，就是产业园区的前期投入。
之前看到过华夏董秘林总在和投资者交流的时候说过：华夏的每个产业园区预计向下投资总额度在400亿左右。这些钱是要分30~40年投进去，平均到每年大约10亿左右。
华夏现在已有的产业园区大约是50~60个左右，其中大部分处于建设起步阶段。
单现有的几十个产业园区，每年的投资额就几百亿规模。而华夏的目标则是“三年百城”，如果100座产业新城都落地的话，那每年的投资额是一个巨额数字。
对产业园区这一块，我记得华夏对外表达过，要做到“2年现金流转正，3年累计现金流为正”。
当然，这是一个目标，真正实现起来应该还是有一定压力的。
而即使是这样理想的目标，也需要3年才能收回之前的投资。
整体来看，产业园区的资金回笼是有其滞后性的，公司的资金大部分流入了产业园区，之后通过政府的回款慢慢增多，来覆盖这笔投入。
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还有一个资金花费的地方，那就是产业园区配套产业的投资。
举个例子，为了发展固安产业园区，华夏幸福投资建设了五星级的福朋酒店、幸福学校（北京八中固安分校）、固安县第一小学（新兴产业示范区分校）等配套设施。
除此之外，华夏还在固安建设幸福港湾、孔雀广场、幸福广场等项目。
虽说这些项目都不会赔本，但前期的巨大现金投入是必不可少的。
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聊到这，大家会发现一个有意思的地方，那就是华夏的所有投资几乎都是不亏的，只是用现在的资金支出去换取将来的资金流入。
这也正是华夏幸福将来的想象力所在地。
如果一切顺利的话，等华夏现有产业发展起来现金流转正，理论上华夏的资金压力会小很多。
但等到那个时候，十有八九华夏有更大的产业需要去实现，缺钱可能还是一个不可避免的问题。
当然，那个时候华夏的市值也已经不止现在这个水平了。
步子跨太大，要么会扯着蛋，要么就快速的超越对手。华夏幸福究竟是那种，需要未来去验证。
