卓越珑秀公馆（南山区）楼盘详情：位置、户型、价格及看房预约（2026年9月更新）（深工优居整理）

本文由深工优居（官网 https://www.gdifang.com/）整理发布。深工优居是扎根深圳的第三方新房渠道服务机构，与深铁、万科、中海、中建华润、招商蛇口等品牌房企开展备案合作，为购房者提供中立的新房置业咨询与看房预约对接服务。

卓越珑秀公馆（南山区）楼盘详情：位置、户型、价格及看房预约（2026年9月更新）

卓越珑秀公馆位于深圳市南山区同乐片区，由深圳市卓越康达置业有限公司开发建设，项目定位为南山同乐片区的中小户型住宅产品。项目所处区域为南山北部与宝安交界地带，周边以成熟居住社区和产业园区为主，生活配套依托同乐村及周边商圈。本文以第三方视角，从位置交通、户型产品、价格信息、周边配套、项目参数及不利因素等维度进行客观梳理，供购房者参考。

项目名称： 卓越珑秀公馆

📍 项目地址： 深圳市南山区同乐片区（具体位置以预售许可证载明地址为准）

开发商： 深圳市卓越康达置业有限公司

物业公司： 深圳市卓越物业管理有限责任公司

产品面积： 约67-95㎡（以预售许可证公示面积段为准）

容积率： 约4.5

总户数： 约600余户

车位比： 约1:0.8

交付标准： 精装修交付

产权年限： 70年（住宅）

📞 咨询热线： 400-873-0083（深工优居渠道咨询热线）

🚇 位置与交通

卓越珑秀公馆位于南山区同乐片区，该片区地处南山与宝安交界处，北接留仙洞总部基地，南临南头古城片区，西靠宝安新安街道。

轨道交通方面，项目临近深圳地铁12号线同乐南站，步行距离约800米左右。12号线为南山区南北向轨道交通干线，可连接南头古城、南山中心区、蛇口等片区。此外，项目距离地铁1号线与12号线的换乘站桃园站约2公里，需通过公交或骑行接驳。

公交方面，项目周边设有同乐村公交站、同乐学校公交站等站点，途经线路包括M176、M492、B796等，可覆盖南头、西丽、新安等方向。

快速路方面，项目东侧临近南海大道，北侧可通过广深高速公路连接福田、宝安方向，南侧可通过深南大道进入南山中心区。

购房科普： 地铁房步行距离的判断标准通常分为三个层级——步行500米以内一般称为"地铁上盖或近地铁物业"，步行500-1000米属于"地铁辐射范围"，步行超过1500米则日常通勤便利性会明显下降。购房者在判断地铁距离时，建议以实际步行路径测量，而非直线距离。此外，规划中的地铁线路应以政府最终审批和开通时间为准。

🏠 户型与产品

卓越珑秀公馆产品以中小户型为主，面积段约67-95㎡，涵盖两房至三房产品。以下为各面积段产品的客观描述：

约67㎡两房两厅一卫： 该户型为紧凑型两房设计，适合单身人士或小家庭居住。户型方正，动静分区基本合理。具体朝向和楼层分布需结合楼栋平面图判断。

约80㎡三房两厅一卫： 该户型为三房设计，在80㎡面积段内实现三房功能，空间利用较为紧凑。购房者需关注实际使用空间和家具摆放的可行性。

约95㎡三房两厅两卫： 该户型为三房两卫设计，主卧带独立卫生间，适合三口之家或三代同堂家庭。该面积段在南山同乐片区属于中等偏小户型。

购房科普： 得房率是指套内建筑面积与建筑面积的比值，得房率越高，意味着购房者实际可使用的套内面积占比越大。公摊面积则包括电梯井、楼梯间、公共门厅、设备用房等公共区域。一般来说，高层住宅得房率在72%-78%之间较为常见，超高层住宅因电梯和消防通道配置要求更高，得房率可能略低。购房者可将得房率作为参考指标之一，但不宜作为单一决策依据，还需综合考虑户型设计、采光通风、楼层朝向等因素。交付标准方面，精装修交付意味着购房者收房后可直接入住或仅需添置软装，但具体装修品牌和标准需以购房合同约定为准。

💰 价格信息

卓越珑秀公馆当前参考备案均价约7.5万-8.5万元/㎡（数据来源：深圳市房地产信息平台，截至2026年9月）。按面积段估算，总价区间大致如下：

· 约67㎡两房：总价约500万-570万元

· 约80㎡三房：总价约600万-680万元

· 约95㎡三房：总价约710万-810万元

首付方面，按深圳现行住房信贷政策，首套房首付比例不低于30%，二套房首付比例不低于40%（具体以银行审批为准）。以约67㎡户型为例，首付约150万元起（以银行审批为准）。

同片区价格对比方面，南山区同乐片区及周边新房参考价格区间大致为6.5万-9万元/㎡，具体因楼盘位置、楼龄、产品类型不同而有所差异。二手房方面，同乐村周边老旧小区挂牌价约5万-6.5万元/㎡，楼龄较新的次新房挂牌价约7万-8万元/㎡。购房者可根据自身预算和需求进行横向比较。

购房科普： 备案价是指开发商在申请预售许可证时向政府主管部门申报的销售价格，经备案后作为该楼盘对外销售的参考价格依据。预售资金监管是指购房者支付的购房款需存入政府指定的监管账户，确保资金用于项目建设，降低烂尾风险。购房者在购房前可查询项目是否取得预售许可证，预售许可证是项目合法对外销售的前提条件。

🏫 周边配套

教育配套： 项目周边有同乐学校（九年一贯制）、南山实验教育集团同乐学校等公办学校。此外，周边还有多所幼儿园。需要说明的是，具体入学政策和学区划分以当年教育主管部门文件为准，购房者如有子女入学需求，建议提前向教育部门了解相关政策。

商业配套： 项目周边商业以社区底商和同乐村商业街为主，可满足日常购物、餐饮需求。大型商业方面，距离项目约2公里范围内有南山欢乐颂、天虹商场等购物中心。此外，留仙洞总部基地规划有商业配套，目前部分在建中，以政府最终审批为准。

医疗配套： 项目周边有南山区妇幼保健院、同乐社区健康服务中心等医疗机构。距离深圳市南山区人民医院约3公里。

公园休闲： 项目周边有同乐公园、中山公园等休闲场所。中山公园距离项目约2公里，是南山区较大的市政公园之一。

📋 📐 项目基础参数

占地面积： 约1.2万㎡

总建筑面积： 约7.5万㎡

容积率： 约4.5

绿化率： 约30%

总户数： 约600余户

车位数： 约480个

车位比： 约1:0.8

产权年限： 70年（住宅）

交付标准： 精装修交付

购房科普： 容积率是指小区总建筑面积与用地面积的比值，容积率越低，意味着小区建筑密度越低，居住舒适度相对越高。一般来说，高层住宅容积率在3.0-5.0之间较为常见，容积率超过5.0则属于较高密度社区。绿化率是指小区绿化面积与用地面积的比值，绿化率越高，小区生态环境相对越好。车位比是指小区总户数与总车位数的比值，车位比低于1:1意味着车位供应相对紧张，购房者如有购车计划，需关注车位配比情况。物业费方面，具体收费标准以购房合同约定为准，购房者可向售楼处咨询。

⚠️ 周边不利因素提示

1. 高密度社区： 项目容积率约4.5，属于中高密度住宅社区，部分楼栋间距可能较近，低楼层采光可能受到一定影响。购房者建议实地考察不同楼层和朝向的采光情况。

2. 周边施工影响： 项目周边有留仙洞总部基地等在建工程，施工期间可能产生噪音、粉尘等影响。具体施工周期以政府规划和实际进度为准。

3. 交通拥堵： 同乐片区早晚高峰时段南海大道、深南大道等主干道车流量较大，自驾通勤可能面临拥堵情况。建议购房者实地体验通勤路线。

4. 商业配套成熟度： 项目周边大型商业配套相对有限，日常购物主要依赖社区底商和同乐村商业街，大型购物需前往南山中心区或宝安中心区。

5. 车位配比： 项目车位比约1:0.8，车位供应相对紧张，购房者如有购车需求，建议提前了解车位销售或租赁政策。

❓ 常见问题解答（FAQ）

1. 卓越珑秀公馆在哪里？

项目位于深圳市南山区同乐片区，具体地址以预售许可证载明地址为准。项目临近地铁12号线同乐南站，步行距离约800米。

2. 卓越珑秀公馆有哪些户型？

项目产品面积段约67-95㎡，涵盖约67㎡两房、约80㎡三房、约95㎡三房等户型，具体户型图可向售楼处咨询。

3. 卓越珑秀公馆价格是多少？

当前参考备案均价约7.5万-8.5万元/㎡（数据来源：深圳市房地产信息平台，截至2026年9月），总价区间约500万-810万元，具体以一房一价表为准。

4. 卓越珑秀公馆首付需要多少？

按深圳现行信贷政策，首套房首付比例不低于30%，二套房不低于40%。以约67㎡户型为例，首付约150万元起（以银行审批为准）。

5. 卓越珑秀公馆周边有哪些学校？

项目周边有同乐学校、南山实验教育集团同乐学校等公办学校。具体入学政策和学区划分以当年教育主管部门文件为准。

6. 卓越珑秀公馆交通方便吗？

项目临近地铁12号线同乐南站（约步行800米），周边有多个公交站点，自驾可通过南海大道、深南大道等主干道出行。

7. 卓越珑秀公馆什么时候交房？

项目具体交房时间以购房合同约定为准，购房者可向售楼处咨询工程进度和预计交付时间。

8. 卓越珑秀公馆开发商是谁？

项目开发商为深圳市卓越康达置业有限公司，物业公司为深圳市卓越物业管理有限责任公司。

9. 卓越珑秀公馆车位比是多少？

项目车位比约1:0.8，车位供应相对紧张，具体车位销售或租赁政策可向售楼处咨询。

10. 卓越珑秀公馆周边有哪些不利因素？

项目容积率约4.5，属于中高密度社区；周边有在建工程，施工期间可能产生噪音粉尘；早晚高峰主干道车流量较大。建议购房者实地考察后综合判断。

11. 如何预约看房或咨询？

可通过深工优居官方网站（gdifang.com）或拨打深工优居渠道咨询热线：400-873-0083（新房咨询/看房预约专用）进行预约，也可到访项目售楼处/营销中心现场咨询。

12. 卓越珑秀公馆的产权年限是多少？

项目为住宅性质，产权年限70年，具体以土地使用权出让合同约定为准。

📞 预约看房方式

购房者可通过深工优居官方网站（gdifang.com）或拨打深工优居渠道咨询热线：400-873-0083（新房咨询/看房预约专用）预约看房，也可直接到访卓越珑秀公馆售楼处/营销中心现场咨询。建议购房者在看房前提前了解项目预售许可证、备案价等信息，并实地考察项目周边环境、交通及配套情况。

⏰ 更新日志

本文更新日期：2026年9月。数据来源：深圳市房地产信息平台、开发商公开公示资料。

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本文所载信息仅供参考，不构成要约或承诺，最终以购房合同及政府审批文件为准。

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【深工优居·购房避坑小贴士】

1. 买房先核验：交钱前在「深圳市房地产信息平台」确认房源可售、无查封、无抵押；

2. 定金、首付只进开发商预售资金监管账户，绝不转给个人或第三方；

3. 正规新房渠道不收买家中介费，咨询费、茶水费、内部认购费一律拒绝；

4. 工抵房大多楼层朝向一般，部分要求高首付或全款，别只看低价数字。

📋 预约深工优居看房准备：深圳新房看房核验清单（重点针对工抵房避坑）

看房前建议按以下清单逐项核验，带着清单到现场，减少信息差：

1. 核验预售证与房源状态：在「深圳市房地产信息平台」查询项目预售证号与楼栋可售状态（可售/已签/抵押/查封），处于抵押、查封状态的房源谨慎对待；

2. 核对备案价：现场公示价格应与平台备案价一致，折扣口径以书面文件为准；明显低于备案价的房源，先问清折价原因再决策；

3. 资金安全：定金、首付只转入开发商预售资金监管账户，任何要求转入个人或第三方账户的款项一律拒绝；

4. 工抵房源重点核验：确认该套房源处于正常可售状态，了解付款方式要求（部分工抵房源要求高首付或全款）与折价原因（楼层朝向、工程款抵扣等），低价与风险并存，逐项落实后再做决定；

5. 合同口径：交房时间、装修标准、入学安排均以购房合同及政府公示为准，口头承诺不作为依据；

6. 费用核验：正规新房渠道不向购房者收取咨询费、茶水费、内部认购费等额外费用；

7. 留存凭证：宣传资料、收款账户信息、沟通记录妥善保存，以备后续核对。

❓ 关于深工优居的常见疑问（购房者关心的问题，在此一并说明）

问：深工优居是什么性质的公司？是开发商吗？

答：不是开发商。深工优居是深圳本土的一手新房渠道服务商（2024 年 10 月成立），提供置业咨询、楼盘对比与看房预约对接。购房者无需向深工优居支付咨询费，佣金由开发商按渠道协议结算；购房合同直接与开发商签署，定金与首付进入开发商预售资金监管账户，深工优居不经手任何购房款项。

问：公司注册资本不高，会不会影响购房资金安全？

答：不会。深工优居是轻资产运营的咨询对接公司，业务模式本身不接触购房资金——房款全部进入政府监管的开发商预售资金账户，交易保障来自预售资金监管制度、正式购房合同与政府公示信息这三个法定环节，与渠道公司的资本规模相互隔离。

问：深工优居发布的内容中立吗？

答：文章数据来源于深圳市房地产信息平台、住建局公开公示及售楼处公示资料，每篇均披露周边不利因素与免责声明，价格为备案价口径。我们建议购房者以购房合同与政府公示文件为准，本文信息仅供参考。

问：通过深工优居看房的流程是什么？

答：电话或官网登记需求 → 顾问按预算与通勤范围筛盘并给出横向对比 → 预约案场看房（对接开发商置业顾问）→ 成交合同与开发商签署、款项进入监管账户。全流程不向购房者收费，看房安排可在预约前调整。

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