每个人心中都有一个包租婆、包租公的梦。

啥都不用干，每天睡到自然醒，

吃过早饭后，打开手机银行，

查看一下今天收到哪个租客的房租了，

还有哪个租客没缴房租，

思考一下该啥时候去催一下。

每天躺着赚，轻轻松松的，

这样的日子，谁不想要呢？

今天给大家介绍一对因炒房炒成亿万富翁的包租公包租婆：

英国的威尔森公婆（Fergus and Judith Wilson）。

这对公婆在最高峰的时候，同时拥有910套房子，

净资产达2.5亿英镑，

上了英国人物财富榜前100位，

妥妥的人生赢家。

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威尔森公婆是英国房地产业的传奇人物。

两人原来是小学教师，和大多数人一样，过着简朴的小日子。

1975年，两人勒紧裤腰带，用8200英镑买下了人生中第一套房子。

1986年，为了让两个女儿有更大的活动空间，贷款购入第二套面积更大点的房子。

为了减轻贷款压力，他们将第一套房子用来出租。

这时候，惊喜的发现，出租第一套房子的租金，足以覆盖掉第二套房子的贷款，还有盈余。

于是，他们产生了多买几套房来当包租公包租婆的念头。

后来的几年，英国经济低迷，房产价格下跌，银行贷款利息下降。

威尔森两公婆仔细的研究了市场，发现英国的房价每7年就增长一倍，而当时房价正处于低迷时期。

他们意识到机会来了。

他们开始向银行贷款，净可能的以最低的本金买下房子，

再将房子做按上按，不断的从银行贷出资金，作为另一套房子的首付，滚动投资。

单单是2003年，他们就连续的买进350套房子，

最疯狂的一天内买了40套房子。

在2008年金融危机爆发前，两人共拥有910套房子，资产总值高达2.5亿英镑。

2015年，就有中国投资客杀到英国，花费1900万从威尔森两公婆的手里购置了50套房子。

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威尔森两公婆，买卖这么多房子，一定有过人的技巧。

他们却说自己遵守的规律很简单，其中有一条黄金定律：

坚决不去自己不熟悉的地方置业，只买自己居住地区周边的房产，

因此，他们所有的房子都在他们住的地方大概40分钟车程的范围内，

大概200套在maidstone，320套在Ashford，

甚至附近有一条街上，他们就买了15套。

除了了解location很重要之外，房型也很重要。

他们买房的目标价格大概是18万英镑左右，

户型不能过大，两个房间或三个房间，有小院子和停车场，

这样的房子最理想，适合单身或小家庭，

容易出租或者以后出手。

虽然大房子看起来更气派，但价格更高，不是每个人都租得起。

另外，最重要的一点，大胆运用投资杠杆。

两人不断的向银行贷款，

尽可能用极少的本金，首付永远压到最低比例，

并且房租必须要高于贷款的25%，

也就是贷款100块，就要收回房租125块，这样才能覆盖掉成本，

他们也只投资那些能用房租抵消贷款的房子，

“永远不要用自己的钱”两人说。

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然而，威尔森老先生却认为，两人成功的经历，现在已经很难复制，

他表示，

现在的税收、房产政策都发生了变化，和过去二、三十年有很大的不同， 

购买几百套房子的风险比以前大很多。

那么对新手的购房投资者有什么建议呢？

在接受电视采访的时候，老先生给了五点建议：

1）不要购买在泛洪平原上的房子

原因呢，当然是因为泛洪地区常常洪水泛滥，会损坏房子，

贷款公司和保险公司都不是傻子，不会做亏本生意的，这些地区的房子很难拿到贷款，保险公司也不愿承保。

（英国的降雨，会导致河水泛滥，很多城市常发生内涝）

2）永远要计划好退出策略

购买前就需要做好退出策略，

计算好将来出手的时候的各种税费、佣金、手续费，

是买未来升值较快但是租金较低的独立住房，还是购买未来升值较慢但是租金较高的公寓？各自的养房成本是多少？

在最初购买的时候，你就需要计划好一切。

3）HMO’S不适合新手

HMO’S是个啥？

Houses in multiple occupation  (HMOs)

英国政府规定，一室一厅租给1个人，两室一厅的房子租给2个人，这是正常的租房行为。

如果是三室一厅要租给3个人就需要有HMO，

除非其中有2个人是一对COUPLE，否则房子最多只能租给2个人。

三室一厅及4.5.6+室的房子必须具备HMO，才能租给三个人或以上。

（说白了，其实就是3人或以上的群租房，必须要有HMO）

而具有HMO的房子，常常有很多意外的麻烦，需要花费很多时间解决，不适合新手操作。

4）多了解房地产信息

多方位的了解房地产行业的信息，

例如加入当地的房地产协会，参加房地产行业的活动，网上搜寻浏览，多跟房地产行业的人交流等等，

净可能的多学习，让自己浸泡在这个环境中，可以提升自己投资的敏锐度，更能把握机会。

5）运用自己的生活常识

当你有20套房子，只有19个租客的时候，房租必定是下降的，

但是如果你有21个人抢着租的时候，房租必定是上涨的，这是常识。

你认识的每个人都会好心的给你建议，包括各种专业人士的建议，房地产中介给你的建议，各种网站的建议，

但是这些建议未必全对，好比如长得好看的人未必是内心善良的人，你必须学会自己分析，运用自己的生活常识来做判断。

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看到别人的做法，我们未免很羡慕。

但是现在的房价这么高，你敢出手吗？

对于这对公婆这种超高杠杆的投资法，你觉得适合我们普通人吗？

他们给出的建议，你怎么看？欢迎留言和我讨论讨论。