最近炒的比较火爆的房市大部分都限购了，随着限购的步步执行，哈尔滨人只得把目光从三亚瞄向了北海和惠州。

三亚是很多哈尔滨人的“第二故乡“。作为一个亚寒带内陆城市，在温暖的南方海边有一套房几乎是每一户哈尔滨人的刚需，冬天去三亚过冬的“候鸟老人”不计其数，为此海航还特意开通了三亚直飞哈尔滨的飞机，每年春节前后载着过冬的老人和其家人往返中国南北。

但随着海南的限购令，似乎大家才意识到原来以为随时可以买的房子是有可能买不到的。所以大家开始趁着五一疯狂涌向北海云南惠州等地。据说海南的限购令一下，房产经纪们也从海南涌向了这些城市，准备从人们的狂热里狠赚一笔。这波资金涌入势必会推高房价，但是“空城”“鬼城”“配套不行”等词汇也让投资者们心惊胆战。惠州更是有了三年限售，大家对于预期都不是特别的明朗，但是总感觉钱不能放在自己手里静等贬值。刚需要及早上车这点我自己是深信不疑的，毕竟我对政府的掌控能力有充足的信任，相信政府不会让房市崩盘，最多是横盘或者升值小于通胀，总体来说是一个看涨期权，购买没有弊端。对我个人而言，作为强制储蓄工具，比保险类的金融产品要更有意义。但是作为半刚需类的投资我也是做了很多思考。

为什么我会把目光投向北海和惠州呢？配套相对合适的南部（两广+海南）沿海城市有三亚、北海、湛江、珠海、中山、深圳、惠州，以及潮汕地区。而房价最低的就是北海、湛江、惠州以及潮汕。其中，湛江和潮汕地区本土化严重，本地人说粤语，文化也相对排外，因此并非外地人买房首选。北海作为移民城市，虽然深受传销毒害，但是却为人口资金流入做出了巨大贡献，让几年前的鬼城逐渐有了人气。虽然本地人讲白话，但是普通话普及率非常之高，不会造成交流问题。惠州惠阳和大亚湾的主要购买者是深圳人，其次是香港人。深圳本来就是移民城市，购房者自然也是相对多元。限购前的三亚也是如此，东北人作为早期移民也是成为当地文化重要的一部分，只不过房价相对较高，交通也不是特别方便。而位于珠三角的珠海中山本身房价偏高，同时前不久受港珠澳大桥开通的刺激，房价已经又涨了一波，对很多养老的人来说，性价比较低。相比于哈尔滨一万出头的均价，北海和惠州是两个性价比相对较高的城市。

从养老需求的角度，两者是合适的选择，但是从长远角度来看，这两个地方是否值得长线持有是我现在主要在思考的一个问题。

先说北海。北海是广西三大深水港（北海，钦州，防城港）之一，西南边连着东盟，因而，也沾上了“一带一路”的热度，成了投资的好去处（防城港也是炒房者的天堂）。从地理条件来看，北海有着很多优势，但是奈何广西政府发展策略的问题导致北海迄今都未能发挥其良港的作用，成为一个重要的交通枢纽。相比与北海港，似乎把货物运到广东出港更加快捷便利。同样的，货物运过来没有深加工产业链加持，对应的又是更加发展中的越南柬埔寨等地，整体来说对外贸易比较困难。内部来讲，广西政府对南宁的投入明显多于北海，短期内大量资源很难投放过来。如果能够吸纳来自相对贫困国家的原材料，增加自己深加工产业，同时增强与珠三角的交通，倒不失为一个转型的典范。发展旅游业也是一个发展趋势，但是北海位置相对较偏，覆盖主要在云贵川地区，影响力有限，又没有国家开放政策支持，相比三亚，已经输在了起跑线上。如何把房地产赚来的收入转化成可持续的实业发展才是北海乃至广西政府应该深思的问题。否则，一个养老城市的长线发展是有限的。若干年后，总会被房价更便宜、配套也相对合适的其他沿海城市取而代之。

再说惠州。惠州在大湾区最东边，说到历史，深圳和东莞都曾经是惠州的一部分，不过现在经济地位已经倒挂。受惠于香港辐射和深圳没有包袱的创新努力，深圳这个特区GDP已经超越了广州甚至香港成为了“大湾区”的领头羊。在“带动和帮助其他地区、其他的人，逐步达到共同富裕”的过程中，位于广州和深圳中央的东莞，被广州辐射的佛山，紧邻澳门同时又有港中澳大桥加持的珠海中山，都被推动着成长。然而由于中心区域西移（罗湖到福田到南山），惠州与深圳中心的距离越来越远，经济实体上也相对传统。那么惠州是不是没希望了？貌似也不是。深圳还是在努力地在修14和16号地铁延伸到惠州，赣深高铁也会经过惠州（不过是北站），但如果不发展坪山盐田，这种辐射可能更多是希望把惠州作为住宅后花园而非经济新区。对于未来盐田和坪山的发展难以预料，短期内东进的可能性相对较低。但是由于深圳空间有限，西部已经没有了空间，若要进一步拓展或者开发新区，势必需要东拓，只是时间上不是很好控制。另一个增长点是近期香港与惠州的合作项目，如果可以和珠海一样开头客运航线和货运航线，无疑对于惠州是一个重大利好。在这点上，我的期望值会被深圳东进的期望更大一些，因为无论从可行性和动机上都更加有说服力。所以总体来说惠州的房子适合长线持有而非炒房者的绝佳投资。

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