最近，有粉丝在小密圈里问我：

熊大，我发现XX板块价格一直没涨，但小区景观和环境还行，这种到底要不要买？

我的观点是，最好不要。

因为价格反映价值，房价便宜，说明它既可能是洼地，但更可能是深坑。价格长期不涨，说明它本身缺乏上涨的能力。

要么是有潜在深坑没被发现，要么就表示市场并不看好这样的产品。

从资金效率角度上，我并不推荐买这样的房子。

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不信的话，大家仔细想想，房价不涨的主要原因有哪些？

我总结有以下5种可能：

1.选错城市：都知道，房价就是城市的股票，城市发展得越好，房价自然会水涨船高。

影响房价80%的因素，其实是地段，具体再分解下，就是城市和区域。

你的房子在什么城市，在城市里的什么板块，这两点基本就决定了你家房价的上涨曲线。

为什么很多人买的房子不涨？说到底是因为一开始就选错地方。

影响房价的100分里，已经丢了80分，剩下再怎么努力，结果可能都是不及格。参见去惠州或者三四线返乡买房的案例。

2.区域错配：就是在刚需板块买豪宅，在豪宅板块买老破小，离区域的主流购买力太远，所以没有市场。

之前我们有提到，资金其实也有偏好，不同体量的资金，会偏好不同的区域去布局。比如你有1000万，你不会去光明龙岗买豪宅，即使买了可能也卖不掉。

因为光明和龙岗板块，卖得最好的其实是刚需盘，来这里置业的主流购买力，会更加倾向于买500万以下的房子，而1000万以上的大豪宅呢，可以说是有价无市，基本涨不动。

3.产品硬伤：这个很好理解，大部分不涨的楼盘，都是因为有明显的产品硬伤。

比如没地铁，户型奇怪，朝向太差，周边环境太LOW，附近有厌恶设施（如垃圾站、污水厂）等等，这样的房子没人愿意住，涨幅自然也不咋地。

4.没有利好：房价快速上涨，通常是因为有利好驱动。

没有利好的盘，比较难吸引资金，所以涨幅相对会更慢。金融估值，一般是根据未来预期，折现到现在换算价格。

一个看上去有美好未来的产品，才是好的投资品，而一个连利好预期都没有的产品，那很可能只是个普通消费品而已。

5.涨幅透支：房价不是不涨，而是你提前以涨过之后的价格买入，等于提前被套牢在高位。

房价上涨，其实是根据政策、供需和信贷等因素，有节奏的一步步上涨。

而如果你在上涨周期的尾部逢高买入，但下一个上涨周期却没有很快到来，那么中间这段时间就是横盘不涨的时期。

说白了，不是这个房子不涨，而是你按某个价位买的房子不涨而已。其中的差别，可以仔细品品。

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房价不涨有原因，那么上涨也一定有理由。

即使你想把你家房子挂高价，你也要给买家们一个接受上涨的理由，不然根本没人买单。

那么，这些理由是什么呢？

我觉得，首先是因为，你更了解市场需求。

我之前经常说，买房要有卖家思维。你在买房之前，你就应该想清楚：

未来这套房要卖给谁？用户画像如何？要站在对方的角度，帮他去想他想要什么样的房子？

商业世界的第一法则是：只有满足别人的需求，帮别人创造价值，你才有机会赚钱。

买房也是如此，既然大家都想买市中心带好学位的高品质房源，那我能不能提前买好这样的房子？

过几年，等到大家都有钱想买时，房价会不会上涨？卖出后会不会赚钱？

我想肯定是会的。

前面也说过，除了了解市场需求，房价上涨的主要动力，还有利好因素的推动。

不涨的原因，反过来就是上涨的理由。

房价上涨，主要还是因为有红利的支持。

要么是城市发展红利，要么是区域升值红利，要么价值重估红利，要么是预期兑现红利，要么则是相对低价补涨的红利。

总的来说，肯定要有个红利加持，才有上涨的动力。

说白了，房价上涨，也得有个说法。即使是炒作，你也要拿得出证据，这样才有人相信。

有相信，有共识，后续才能有预期利好。

这段时间，深圳一直在整顿自媒体哄抬房价的现象。

你说他们真的能抬房价么？可能作用有限。但要说完全没影响？答案也不是。

深圳部分片区，之所以看似火热，其主要原因还是因为本身价值能打，但涨得这么疯，肯定也离不开部分自媒体的煽风点火。

都知道宝中、前海和龙华好，但刚开始，知道的人没这么多，后来媒体大力宣传后，看好这里的人数越来越多，于是价格也如火箭般猛涨。

所以，自媒体有没有忽悠，其实不重要，重要的是房价有没有上涨。

有时候，你还得感谢那个当年忽悠你买房的人。

更厉害的是，随着越来越多的人开始相信，无数的购买力也会蜂拥而至，进一步推高这里的房价。

房价上涨，也会有路径依赖。

以前这里可能没怎么涨，但买的人多了，价格自然就上涨了。

很多朋友经常会问我，为什么熊大你总是能判断哪一个板块会涨？

道理说起来也很简单，因为我每天会见很多客户。

有很多人想买这里，本身这个区域的性价比也不错，再加上主流舆论也经常推荐。

于是结果自然就是，该板块走热，房价上涨。

所以你说这是预判么？我觉得这个更多的是叫顺势而为。

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最后，回到开头那个问题，房价不涨，到底要不要买？

我的观点是，自住消费无所谓，喜欢的话，一定要买也可以。

但即使是以买房自住为目的，我个人还是建议，以投资的心态去选房。

当然，以投资心态买，不是说一定要通过买房赚钱，不过至少要做到财产的保值增值。

现在中国家庭资产的60%-70%都是房产，如果持续不涨，那相当于家庭财富的停滞不前。

嘴上大家可能都说是自住，但人们其实很难接受自己的房子价格暴跌。

因为在人们脑海里，房子从来就不是消费品，消费品一买就贬值，而人们对于房子，最起码的预期，也是要能跑赢通胀。

说到底，人们买房，还是会有投资的考虑。

可能很多人会提房住不炒，其实大家搞错了一个概念：

房住不炒，不等于房价不涨，ZF不希望房价长期不涨，但也不愿意看到短期过快暴涨。

对于楼市，还是稳定比较重要。

既然都说了要求稳，我觉得大家反而应该趁着现在稳定的时候，多去市场跑跑盘，去寻找下一个待涨的房子。

毕竟，房价慢慢稳定的上涨，才符合绝大多数人的利益。