人人都想有自己的dream house,手里有房心里不慌，现在没有一套房都不好意思跟人提。很多人买不起一线二线三线城市住宅，买十八线小城住宅；买不起住宅买写字楼，写字楼相对价格更低。反正就是要有一套房，即使背了一身债都是无怨无悔的。有钱的高净值人士除了投资其他领域也特别喜欢投资房产，但是他们更喜欢投资住宅。他们很善于投资，知道商铺、写字楼等运营管理和租金回报率这些问题很复杂，很难把控；而住宅管理相对简单、租金回报也比较稳定，最重要的是相对容易变现。房产虽好，但是每个人都会面临衰老和死亡的风险，所以房产处理及时变现或者传承给下一代是每个有房一族必须直面的重要问题。下面我就从产权、继承与赠与、过户费三个方面来简单做个分析。这些方面其实很复杂，不能在一节课时间统统讲完，所以只能粗略分析，下次再分章节细细讲述。
一、产权
1）商品住宅房屋 ：有两证，《房屋契证》 《中华人民共和国不动产权证》
2）商业用房：写字楼 商铺
3）公屋：无法取得不动产权证，只能取得“租用居住公房凭证”。
4）农村宅基地农民自建自住房：
5）小产权房：占用农民集体用地用于商品住宅开发的房屋。法律上这是一种违法建筑。我国《土地管理法》规定“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权没有买卖权。
6）代持房屋：为了规避限购政策或者婚姻风险等其他原因，有一些人会选择让他人代持房屋。
二、继承与赠与
1.对象：
1）法定继承
我国《继承法》规定“第一顺位继承人：配偶、子女、父母。第二顺位继承人：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。”需要注意的是，这里的子女、父母、兄弟姐妹并不仅限于亲生的关系。所以非婚生子女、养子女、继子女、养父母、继父母、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、继兄弟姐妹都有继承权。
2）遗嘱继承：遗嘱继承的对象不限于法定继承人。
如果继承人很多而房子只有一套，被继承的时候就按份共有，即各持有相等份额的产权。通常的做法是由继承人中的一人继承，这个继承人再用现金补偿其他继承人，补偿的范围就是其他继承人份额的市场价值。
3）赠与：法律上不限制赠与人，但是赠与近亲属和近亲属以外的人要考虑税费和公序良俗。赠与近亲属的税费相对较低（公益性捐赠除外）。有的人要问可否将房产赠与“小三”？这种赠与是否无效呢？不一定！已婚人士将房产赠与婚外情对象，违反了社会公序良俗原则，所以赠与无效。但是已婚人士所赠房屋属于个人财产而非夫妻共同财产，而受赠人也办理了房屋产权过户，法院会认可赠与的有效性。或者已婚人士对婚外情对象隐瞒结婚事实，赠与的房屋办理了过户，不管房屋是个人财产还是夫妻共同财产，受赠人都有可能构成“善意第三人”，则该赠与就可能维持有效。
2.继承最最重要的证明：近亲属关系证明，就是证明“我妈是我妈”，没有这个证明无法继承。在一个户口本上很容易证明，不在一个户口本、有国外身份、改名等现象继承就会特别麻烦，公证手续都要一大堆。有的跑断腿还证明不了，比如百度一下以前的新闻报道杭州独生女小丽要继承过世父亲的房子，只能继承7/8，其他部分要奶奶的另外几个亲属（伯父伯母的子女）证明，而且全部要到公证处，小丽顿时傻眼了，因为这些亲戚有的失联很久了。原来他父亲过世的时候奶奶还活着，后来小丽一直没办理过户，几年后奶奶过世，奶奶继承部分的遗产变成奶奶的子女伯父伯母来继承，伯父伯母过世又变成他们的孩子继承，所以继承问题越来越复杂。
3.哪些房产可以继承或赠与。
1）商品房：可以继承、赠与。
2）公屋：只有租赁权没有所有权，不是承租人的个人财产，不能继承或赠与他人。但是公有居住权原则上可以“继承”，比如《上海市房屋租赁条例》规定“公房承租人死亡后可以由同住人或同住人的配偶、直系亲属继续履行租赁合同”这样是有“继承”效果的。公屋进行买断，就是承租人向公屋所有人购买该房产取得所有权，从承租人变为所有权人就可以合法传承、赠与、买卖。
3）农村宅基地房：农村子女是村民，享有集体土地使用权，可以继承宅基地和房产。而城镇子女只能继承宅基地上面的房屋，而对宅基地使用权是不可以继承的。只能在保持原有状态的情况下使用，不得将房屋进行翻建、改建、扩建等。
4）小产权房：本质上是违法建筑，国家不认可合法性，不能获得国家房管部门颁发的不动产权证，但可能具有乡镇产权或村集体组织出具的相关证明文件。从法律上无法确认房产的归属，不能继承或赠与，所以买小产权房的人是不受法律保护的。
5）代持房屋：继承或赠与最最关键的一点就是需要代持人完全配合。假设代持人面临婚姻风险、债务风险或者不认可曾经与出资方写的私下代持协议，继承或赠与无法完成。虽然“代持协议”合法有效，但是不同地区的法院有不同的处理结果。例如北京、广州、深圳、杭州、青岛、武汉等地的法院认为，如果被代持人是限购人群，为了规避限购政策才找人代持的，则无法确认所有权，所以代持风险难以控制。
6）商业用房：商业用房使用权限为40年。商业用房和住房对比在继承或赠与方面的税收，两者差距非常大。
7）有贷款、抵押的房子
必须先清偿贷款或债务。
8）被司法查封的房子
必须先让官司了结。查封一般三年，如果官司解决不了再查封三年。如果房屋所有人死亡，在官司没解决前想继承或赠与，继承人就会变成被告继续官司。如果放弃继承不同法院也会有不同处理结果。有的会结束官司，有的会根据判决利害关系将继承人列为第三人，查清遗产承担相应责任。
9）限购：继承普遍不受限购政策影响，赠与是否受影响需要根据当地政策判断。代持房屋如果是为了规避限购政策，出现官司纠纷不受代持协议保护，无法确认所有权。
4.继承或赠与的时间
1）法律规定只有完全民事行为能力人才能订立遗嘱。年龄满足18岁、神智清醒。
2）房屋所有人欠巨额债务将自己持有的房屋无偿赠与他人，债权人有权要求法院撤销赠与。但是如果房屋所有人还有其他财产足够清偿债务，债权人不能申请撤销。如果赠与后才产生的债务也不能撤销。如果赠与发生在举债之后，债权人要在赠与之日起五年内行使撤销权，不然撤销权作废。
3）如果签订赠与协议或者立遗嘱后，房屋还没过户之前，房屋所有权人出现严重经济危机，可以不执行赠与或撤销遗嘱。
4）房屋所有权人如果要通过一些附加条件继承或赠与，比如赡养老人的义务。必须提前安排，并且用书面形式明确附加条件。
5.怎么写继承或赠与材料
1）继承或赠与订立书面材料最具法律效力。遗嘱人在危急情况下才可立口头遗嘱。危急解除后用书面或者录音形式立遗嘱，所立的口头遗嘱无效。
2）只有一个孩子继承也最好写遗嘱。房屋所有人死亡后，写遗嘱与不写遗嘱最后所经历的繁简程序天差地别。就像前面讲的小丽继承事件，如果有父亲的遗嘱就会非常简单，没有遗嘱就会涉及所有法定继承人需要去公证处，只要有一人有不同的意见，就不能继承。
3）房屋共有人、配偶一起写遗嘱或赠与。找律师并且公证写的遗嘱与赠与更具法律效力。公证后过户更容易，没有公证的赠与和遗嘱需要提供非常繁琐的材料。
4）遗嘱要写得简单明确。比如受赠人/继承人不能只写“我儿子/我女儿”或“我妻子/我丈夫”，必须要加上姓名、身份证号码。如果继承人已经结婚，也要在遗嘱或赠与协议中明确是否归继承人/受赠人个人所有，不作为夫妻共同财产。
5）如果有附加条件的遗嘱或赠与要书面写明确。
三、过户费
1.公证费 不高，有些地区按面积收费而非按价值收费。
2.过户费（房屋所有权转让费） 较高而且繁琐 包括“增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加、土地增值税、契税、印花税、个人所得税”
房屋继承的税收优惠对象一般为法定继承人，受遗赠人也有部分优惠，但是会比较高。
1）比如法定继承人不征收个人所得税。
2）兄弟姐妹、孙子女、外孙子女是近亲属但不是直系亲属，在房产赠与时，他们可以免交增值税和个人所得税，但可能不能免交土地增值税。
3）如果赠与其他单位个人（公益性捐赠除外）视同销售，应按规定缴纳增值税及附加税。比如契税：按照市场价值3%全额征收。印花税：合同印花税，住房免征；是非住房按房产评估价值的0.05%缴纳。个人所得税要按市场价值全额征收。可见税收成本极高，尤其是个人所得税。想通过先代持后赠与的方式规避限购政策要考虑成本。
4）父母与子女之间住房的继承和赠与，唯一差别的就在于赠与要多交3%的契税。赠与的税费还是很高。即使是赠与近亲属，按照目前大城市动则500万、1000万的房子，光契税也得15万、30万的。
5）过户后再次买卖税费极高。因为在个人所得税和增值税的计算方面，原始购入成本以“0”计算。例如，个人所得税=（成交价-原购入价-合理费用）×20%。另外，增值税以上海为例，公式为：增值税=（成交价）/1.05*5%。
现在有的人不想交那么多税，特别是代持。就让房屋中介机构“做买卖”，就是房屋所有人与继承人/受赠人按照市场上较低的价格签订房屋买卖合同，通过二手房交易流程将房屋的所有权转让给继承人/受赠人，房屋所有人不收取购房款。这也会有很多风险：比如1）限购2）赠与近亲属只需缴纳3%的契税，但是如果低于市场价太多，而买卖的房屋不满足免税的条件是要缴纳个人所得税和增值税等。3）卖方交付了房屋没有收取房款。有一天卖方反悔，就可以凭借买卖合同要求买方支付房款。
综上所述房产继承、赠与、买卖都要考虑产权是否清晰，是否合法取得，还要考虑有没有债务官司纠纷，再通过税费计算来确定以何种途径处理房产。
有钱人这样说未来房价：
画外音：拥有房产这么麻烦，还不知道未来房价是涨还是跌、不如买保险提早锁定利率，复利投资堪比投资房产。而且指定受益人，想给谁就给谁，谁不听话就改受益人，还没有杂七杂八各种费用。买AIA充裕未来更好，给小三小四都行！
