初始假设

1  所有行业分为房地产行业（包括房地产开发以及相关的所有上下游行业）、金融业（与资金借贷有关的行业，只包括债权投融资，不包括股权投资，假设产出资金量5%的GDP）、服务业（不生产实际产品的服务业）、非房地产制造业（上下游均不涉及房地产的制造业）

2  所有个人除了维持基本的生活水准外，所有其余的收入均用来还月供，不留一分钱储蓄，同时以最低比例首付，用到最大的杠杆，个人对于住房的需求是无限的；

3  所有金融机构的贷款均实际进入房地产行业，所有非房地产制造业、服务业没有任何杠杆；

4  M2目标年增长率10%、GDP目标年增长率6%，外贸进出口与政府采购均保持稳定；

5  房地产行业占GDP比重为50%，M2为GDP的两倍；

推导过程

1  由于个人只能维持基本生活水准，消费额零增长，进出口保持稳定，所以非房地产制造业、服务业产值增长率为0%；

2  房地产行业必须完成12%的增长率才能达成目标；

3  M2增长10%，扣除金融服务费（M2总量的5%）后，实际增长4.5%；

问题

1  新增4.5%的贷款，折合9%左右与GDP相对应，如何产生12%的GDP？

补充假设

1  个人收入与GDP实现相同的增长为6%，目前平均买房月供为收入的一半，月供增长率为12%；

2  购房者贷款结构保持稳定；

3  所有的房子面积均相同且保持稳定，房价增长率为12%；

4  房地产从拿地开发到预售，当年即完成周转；

解决方案

1  只能用9%增长的贷款额度匹配9%的月供增长，房地产行业增长率为9%，只完成GDP增长率4.5%，未达标；

2  必须以补充M1的形式，股权投资或直接发钱，完成非房地产行业3%的增长率；

3  个人消费必须增长3%匹配非房地产行业的增长率；

几个扰动

1  利差增大，加了一个通道，原5%的服务费变成了6%，可以推出实际M2增长仅为3.4%，匹配房地产行业产值增长6.8%，经济下行压力更大，此时个人消费必须增长5.2%；

2  个人并没有增长消费，消费仍旧维持不变，大量M1进入金融体系，利率下降，债券类产品价格上涨，出现资金空转现象；

3  土地供应减少：由于中国房地产开发与招拍挂的流程以及房地产企业从金融机构贷款的玩法，使得土地减少必然意味着土地价格以超过房地产价格上升速度的增幅上涨，同时个人无法负担超过月供增长速度的房价上涨，在除土地成本外其他成本保持稳定的情况下，开发商卖房必然是亏损的。因此在土地供应减少后，这部分土地将不会进入房地产市场。

几个结论

1  利差增大，已经成为了现实。由于对于房地产企业贷款政策的缩紧，资金出来等于多加了一个通道，利差增大，房企资金成本抬升，实际流入房地产市场的钱更加吃紧；

2  资金空转，已成为了现实。大量M1无处可去，进入金融体系，导致利率下行以及存量债券价格的上升，去年利率债的牛市可见一斑；

3  面粉贵过面包，近几年屡见不鲜，地王频出。按照目前市场的房价，扣除必要的建安、财务、管理等费用，算出来的价格低于拿地的价格。同时，上海有限价的政策，不过这个政策在全国并不普遍，可以忽略；

4  房企逐渐成为僵尸企业，拿了大量的土地无法开发，只有一身的贷款，然而金融机构也不敢逼债；

5  二手房价格继续上涨，由于土地供应减少（本文的无限做多模型忽略生育率降低的影响，没人住也要不停地买房，买房是中国人的头等大事，是第一大需求，不能停下来），二手房平均价格的上涨速度将与M2的上涨速度相近；

6  房屋租金收益率继续下降（这就是由于生育率与年轻人人口减少引起的），大量房屋出现空置（不知道这个点还干长租公寓的是不是煞笔）。

未来的几个猜测

1  财政扩张，逐步打压债券价格，防止利率过快下行，减少资金空转；

2  大力倡导股权投融资，甚至有时会用送钱的方法鼓励非房地产行业的发展；

3  贷款结构改善，形成消费型信贷体系；

4  房企大部分会成为僵尸企业，有后台的国家给收了，没后台的基本都变成大量垃圾贷款，不过破产清算的过程是十分漫长的；

5  信用风险增大，整个社会未来预期悲观，导致高利贷横行，会引发未来的动荡不安。同时过高的利差会导致不良贷款的上升，未来会出现天量的不良贷款。