财产不要白白赠与给子女，记得做这件事
常在报章杂志上看到新闻：老一辈的把房产赠与给子女，结果子女却对父母不理不睬、没尽到奉养的责任，让父母失望至极。还曾看过一则报导是： 老翁把房子赠与给儿子，结果他却没对父亲尽到奉养的义务，于是老翁有天就雇用怪手，把他送给儿子的透天厝整个铲平。如果你要照顾儿女，确实是不要这样直接赠与，要留点后路先照顾好自己，把退休、老年安养都安排好了，再来把部分财产赠与给小孩，这一部分赠与出去的财产是不会影响你的退休安养计划的。
如果要赠与不动产给子女应该要怎么做，可以让你赠与完还保有控制权？虽然民法有不孝条款赠与撤销权，民法第416条有这样的规定：
「受赠人对于赠与人，有左列情事之一者，赠与人得撤销其赠与：一、对于赠与人、其配偶、直系血亲、三亲等内旁系血亲或二亲等内姻亲，有故意侵害之行为，依刑法有处罚之明文者。二、对于赠与人有扶养义务而不履行者。前项撤销权，自赠与人知有撤销原因之时起，一年内不行使而消灭。赠与人对于受赠人已为宥恕之表示者，亦同。」
但是这个要经过诉讼，律师费将是一笔不小的开销，而且你还不一定会赢。如果要赠与不动产给子女，可能会有以下几种情形：
1.房子给子女后办设定抵押权
房子给子女后，为了怕子女以后不尽到扶养的责任，有些父母会去做一个动作： 办设定抵押权。举例父亲赠与1,200万的房子给儿子，设定抵押权额度800万，变成是儿子对父亲负债800万。
设定抵押权的目的在确保债权， 如果债权已届清偿期而未获清偿，抵押权人就可以依据民法的规定：民法第873条：抵押权人，于债权已届清偿期，而未受清偿者，得声请法院拍卖抵押物，就其卖得价金而受清偿。抵押权是指债务人将财产做债权担保，如果逾期不还款，债权人则享有法拍该财产后的优先受偿权。
这样设定抵押权的目的是：对子女产生一牵制效用，子女可能不敢不尽孝道，或是私下把房子卖了。不过这其中也陷阱存在，如果父母设定抵押权额度设定太高，万一父母过世抵押权额度会变遗产，列入遗产总额中计算遗产税。抵押权额度设定太低，子女可能再去去办二胎贷款，欠下负债等。
2.不动产赠与子女要避免被追赠与税
有些人赠与房子，是直接买房子登记在子女名下，因为无资金来源证明，无法证明子女是有能力买房的，这样子就要小心国税局会认定是赠与，追你赠与税。
国税局曾公告一案子，父亲购买预售屋，完工交屋时登记儿子名下，房屋及土地之买卖总价款3,500万元，父亲缴了自备款1,100万元，剩下金额是银行贷款缴付，再由儿子按期偿还银行贷款及利息。国税局认为其子刚退伍，收入不高，并无相当资力购置该等不动产，而且也无法提供资金来源证明，最后被国税局核定以赠与论，被课征赠与税近100万元。
另外，如果房子给子女是采用附有负担的赠与，亦即父母将房子办贷款后，再连同房贷一并赠与过户给子女。这样做的好处是可省下赠与税，也可一次性转省下税务规费。按：遗产及赠与税法第21条：赠与附有负担者，由受赠人负担部分应自赠与额中扣除。所以儿子承接的房贷是可以自赠与总额中扣除的，以降低赠与总额，亦即该房子的土地公告现值及评定课税价值的总和，扣除房贷金额后再据以计算应缴纳的赠与税。
举例：如果你要赠与给子女的房子，土地公告现值与房屋课税现值总计8,900万，贷款3,500万，土地增值税与契税280万。这时你要缴的赠与税是：（8,900万－220万赠与免税额－3,500万贷款－280万土地增值税及契税）×15％－125万＝610万（应纳赠与税额），赠与的净额是已经扣除贷款金额，所以要缴的赠与税降低了。
这时要注意的是贷款的额度多少，如果以贷款3,500万，贷款利率2%、贷款年期20年计算，1个月房贷是17万6,765元，1年是212万，还没超过赠与免税额220万，因此父母可以每年赠与子女212万让子女来缴房贷。如此就能让父母赠与房子后，每年分次赠与现金给子女，帮子女缴房贷，可合法节税。
不过要注意的是：父母赠与给子女的房产，不能在短期内出售，否则会面临高额的税负。现在房地合一税的税率认定，以其持有房屋、土地期间长短，会适用不同的税率：
1.持有期间在1年以内：45%。
2.持有期间超过1年、未逾2年：35%。
3.持有期间超过2年，未逾10年：20%。
4.持有期间超过10年：15%。
而如果符合「户籍登记自住」、「居住满6年」、且「无出租或供营业使用」这些条件，则以后出售可适用10%优惠税率，并享有免税额400万元。
要赠与不动产给子女，又怕子女不孝，或乱处分不动产，其实你赠与房子后可以这么做：
父母赠屋给子女后以不动产做「自益民事信托」：以父母为受托人，子女为房屋的委托人与受益人，这时候受托人为房屋所有权人，能全权管理处分房产。办理信托后房子会被注记为信托财产，如果子女要用房子去办贷款，银行一看登记簿誊本房子是信托财产，银行将不愿意借款。而信托专簿誊本中如果已注明： 信托契约载明信托目的包括出售（或处分），则委托人已经失去自行出售（或处分）之权利，因此无法买卖。
信托可分为2种，一是自益型信托，也就是委托人和受益人是同一人； 二是他益型信托，委托人将信托利益赠与受益人。如果是他益型，委托人在生前就成立信托、把财产转入信托时，属于赠与行为。这是因为我们做的是自益信托，不用缴增值税赠与税，但是如果你做他益型信托（例如委托人是父母，受益人是子女） ，这样是算赠与，信托成立、移转财产就要缴赠与税增值税。
做自益信托的好处是什么？
1.不用缴土地增值税与赠与税，相关法规如下：
§.土地增值税
土地税法第28条之3第1款： 土地为信托财产者，于因信托行为成立，委托人与受托人间移转所有权，不课征土地增值税。
§.赠与税
遗产及赠与税法第5-2条： 信托财产于左列各款信托关系人间移转或为其他处分者，不课征赠与税：
一、因信托行为成立，委托人与受托人间。
二、信托关系存续中受托人变更时，原受托人与新受托人间。
三、信托关系存续中，受托人依信托本旨交付信托财产，受托人与受益人间。
遗产及赠与税法第5-1条：信托契约明定信托利益之全部或一部之受益人为非委托人者，视为委托人将享有信托利益之权利赠与该受益人，依本法规定，课征赠与税。
意思是说他益型信托，例如委托人是父母，受益人是子女，受益人跟委托人不同人，是要课赠与税的。
因此如果我们成立的是：委托人和受益人是同一人的自益型信托，信托的委托人和受益人都是子女，所以不用缴赠与税。而受托人是父母，这时因为是委托人与受托人间移转所有权，所以不课征土地增值税。
2.不动产注明为信托财产，子女无法买卖处分
如果你把不动产赠与给子女，不想让他们随便买卖处分的话，注记为信托财产就有这样的作用。当你要买房子时，你一定要先申请土地建物登记誊本，查看产权是否清楚。这时如果发现该产权尚有注记「信托财产内容详信托专簿」、「委托人XXX」时，应向登记机关申请影印信托专簿，才能知道卖方是现登记名义人（即受托人）或原所有权人（即委托人）。
若卖方是受托人，他是否获有出售该房地的授权，看信托契约书信托目的栏就可以知道；若卖方是委托人，而信托契约已载明信托目的包括出售（或处分），则委托人已经失去自行出售（或处分）之权利。换句话说以父母当受托人，子女为委托人的自益信托，信托契约也有载明信托目的包括出售（或处分）时，子女就无法出售或处分该不动产了。
按：土地登记规则第131条信托登记完毕，发给土地或建物所有权状或他项权利证明书时，应于书状记明信托财产，信托内容详信托专簿。
第132条土地权利经登记机关办理信托登记后，应就其信托契约或遗嘱复印装订成信托专簿，提供阅览或申请复印
信托专簿又是什么呢？信托专簿是信托登记案件影本，地政事务所除了有「登记簿誊本」外，还有「信托专簿誊本」也是公开的资讯，任何人也都可以申请调阅。信托专簿誊本就像一般的土地建物誊本一样；只要有地号（建号）等基本资讯，就可以申请信托专簿誊本。藉由信托专簿，你就可以知道如果该不动产是信托财产时，与你做交易的卖方是否有权利可以出售该不动产，以避免掉买卖纠纷。
虽然天下父母心可能都想照顾子女，让他们过较好的生活，因此会赠与子女财产等。不过最好是有个完整的规画，要预留后路，先把自己退休养老顾好，再来谈照顾子女。不要像这些报导中的例子，把房产赠与给子女后，结果子女不奉养尽孝，自己的生活就会出问题，无法安心养老。
