新的一轮的置业窗口已经开启了，我们确定的说这是一个传统，这是一个大家可以入手的机会，但是是不是最佳？我们还要再看。因为城市在分化，市场在分化，供求也在分化，我们有一些城市的人口不断地在流出，经济碰到了很大的问题，而这个城市的房子的供应量很大，而且现在有一些开发商。是否能按时完工，是否能保质保量还很难说，所以并不是窗口信息打开，我们可以遍地开花。对于深圳北京上海来讲，现在是买房的好时机，不是卖房的好时机。
在刚过去的2022年，房地产出现了一些定调啊，房地产仍然是支柱产业，金融出了16条，四箭齐发，全面救楼市，这是少有的啊。超过五万亿支持房地产的平稳发展，供应端的宽信用也就是给开发商的宽性时代正在开启，而需求端，也就是我们买房人的的这个通道再打开，这两天国家又在谈。买房的利率问题。那对我们的朋友来讲，你认为2023年是置业的窗口期吗？我们认为对有些城市是的，你所在的城市，现在房子还好不好卖呢？
在未来一段时间你打算买房吗？对于经济对于房地产全面的提出来，要用金融的办法来促进房地产问题。包括贷款，包括按揭，包括利率，包括债券，包括基金，包括企业债，包括保交楼，包括个人征信，包括有些朋友还不起钱，碰到了困难暂时还贷该怎么办？包括有些开发商？碰到了资金困难，还不上贷款该怎么办？
这个市场怎么总是波动的，波浪式前进像心电图一样，确实是这样。其实大家可以总结一下，历史上我们曾经有过三次买房的绝佳窗口期。2008年美国的次贷危机。一带来了房价的快速下滑，二带来了经济的快速萎缩，但是国家出台了四万亿计划。2009年市场的公司出现了一波热潮，08年买了房的人09年都有不少上涨，2011年和2012年银行紧缩啊，因为四万亿市场过热，物价上涨，所以银行举措，多地城市多个城市也降价促销，所以那个时候提出来要降准降息，市场又来了第二波的热潮，所以在11年的12年买房的人也有收入，14年15年经济下行地产寒冬，那个时候提出来要去库存。所以货币宽松货币化安置、棚改这两个政策给市场一个非常大的刺激，那个时候入手的朋友也有不错的收入。2020年2021年是个快速上涨的时候，然后2022年是个快速下降的时候。
那现在从市场端、金融端、供需求端和供应端，从这四个方面来看，我们现在基本上处在窗口期了。但他是不是最佳窗口，还会不会再下再向下调一点，我们还要再观察。过去的几年里边，我们知道我们的利率一直在不断的下调。L P R下来由4.9 ％现在已经调到了4.3 ％了，短期贷款呢从4.2 ％到3.65 ％，因为在国际上所有的国家都在加息，除了我们以外，所以在这种情况下，我们感觉利率继续下调的空间不大。
未来大家都要买什么样的房子，价格有优势，位置好，生活配套好，这是买房主要考虑的问题。所以对于开发商来讲，要建什么样的房子很重要。对于我们投资者来讲，只有买交通好，这个配套好啊，产品好的这种产品才有可能增值。
但有一个投资法则，在市场高峰的时候，我们要保持足够的理性。在市场低谷的时候，我们要对未来保持足够的信心。任泽平先生有一个统计，在过去的30年里边，全球23个大的经济体，我们现在经济体里边排第二，在过去的23年里边，房地产都是涨价的，没有任何一个经济体在跌价。所以房地产一定是稳定的投资产品。当然，不是所有的房子都适合投资。
投资最成功的巴菲特有一句话，相信很多人都知道，在别人恐惧的时候我贪婪，在别人贪婪的时候我恐惧。价格是你付出的，而价值才是你能得到的。还有一句话大家都知道，只有当退潮的时候，才知道谁在裸泳。那么市场现在正在退潮期，市场大部分人在恐惧期，这个时候我们该不该出手呢？这里面巴菲特告诉我们，价值是你能得到的，所以买好房子，买有价值的房子才是我们的追求。
那怎么辦别好房子呢？这确实是个难题啊，在深圳，曾经非常著名的网红盘，一套房子一二十个人在抢网红盘。而现在房价下跌的很厉害。，大家都知道深圳南山区的华润城，华润城80平方米的两房，最开始最高峰的时候成交价1385万，那现在呢经过了一年多的时间，成交价跌了500万。单价跌了百分之接近占30%几。成交不好价格也在下跌。把100个城市中，房价下跌的城市有68个，这个二手房下跌的城市有80多个。市场还是蛮冷清的房价还能跌多久呢？你在这城市房价是涨了还是跌了？未来房价还能如葱吗？还有一个问题，房价会报复性反弹吗？
助推房价有四大红利，第一个政策支持，第二个经济发展，第三个城市化，第四个人口增长。切磋政策红利啊。国家二月12月4号出台，讲了一个扩大内需战略的发展纲要，这个纲要从2022年一直规划到2035年，涉及支持居民合理住房需求，全国城镇人口以三口之家为例，平均居住面积120平方米，你说你不够，你的面积小，对不起[流泪]，你被平均了。但是如果到具体的城市，大家可以看一看，北京人均居住面积是34.9，上海是32.1，广州是30.2，而深圳在全国大的城市中只有可怜的区区的21.5平方米。也就是深圳人均的居住面积，户均居住面积，如果三口之家的话，只有60多一点平方，所以大家看很多城市并没有达到平均的水平，那四线，三四线城市它已经超过了平均水平，那二线一线城市人均居住面积还比较小，未来这都是增长的。
咱们谈一个经济学的概念，房价上涨和下跌。都是房子的金融属性的表现。我们买房人如果纯粹为了居住而买房，你买这套房子，它涨价跌价，你就住在这个房子里。他不因为你住和不住形成涨和跌，但是因为金融属性，存在所以市场供应量。负面情绪高。经济不好它就跌下，那市场乐观，经济好，大家收入高，房价就上涨，所以未来一定是好房子再涨，中等房子相对比较稳定。比较差的话，价格一定会下跌。
我们要保持清醒的头脑，像深圳有一些地区在过去的一年里边，销售出现了一些减缓的现象，这跟我们两三年前大量的土地出让有关。在2022年随着市场的负面情绪的影，甚至到年底的时候出现了疫情的，这种大幅度的羊，那么整个的经济，出现了一些问题，带动房地产的大幅度的下滑。除了少数几个城市以外，大部分城市的房地产都出现了一些困难。房地产的金融属性在降低。
所以2023年随着分化的发生，它的金融属性一定会回归的。2023年全年来讲，哪些地区涨哪些地区跌，请注意下半年，现在看可能会要稍微的推迟一点，也许二季度，也许要过了二季度，但对于像深圳、上海、北京这些城市，二季度的默契应该市场有所反应。所以房价真正涨跌，下半年是分水岭。那给我们的窗口期还有多少个月呢？乐观一点，还有六个月，悲观一点也就三个月呢，我们该怎么掌握？
未来房地产2023年的走势，从基本面来来讲，2023年是市场的修复年，住房的需求仍然巨大，我们要有信心，但是这个信心，回归需要时间，咱们今天开玩笑讲，让子弹再飞一会。
